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潘石屹放弃上海地产

  最近“一直很忙”的SOHO中国主席潘石屹昨天出现在公司新闻发布会上,宣布SOHO中国结束三年“地荒”,以接近35亿元的价格拿下北京三里屯47万平方米商业项目。

  潘石屹表示,这个项目的获得意味着SOHO彻底放弃进入上海地产市场,另一方面,SOHO中国赴港上市的图谋也随着其土地储备的跟进变得清晰起来。

  彻底放弃上海市场

  三里屯项目位于三里屯工体北路以南,南三里屯路西侧,新三里屯“太古广场”正南面,已被命名为“三里屯SOHO”。总建筑面积47万平方米,包含商业、写字楼和高档公寓,并将在2008、2009年陆续完成全部项目的建设。

  SOHO为三里屯项目土地投下将近35个亿,成为公司在拿地中投资金额最大的一次。

  潘石屹表示,有了三里屯项目之后,SOHO就放弃了在其他地区寻找土地的计划,由于三里屯项目可以运作3年左右,3年后上海市场更加趋于成熟,机会更少,公司不会再介入这类地区,即使未来SO-HO打算走出北京,也会瞄准更加有开发潜力的二级省会城市。从这个意义上来讲,SOHO等于彻底放弃上海市场。

  过去两年里,潘石屹旗下SOHO中国特意成立由公司高层组成的土地小组,四处寻觅土地资源,其中两个主要目标是上海和天津。土地小组把“上海出让土地公告的标书买回来,还接触了上海的地方政府。”最近一次SOHO参与上海土地市场,是今年年初长宁虹桥拓展区地块的招标,这块地最终被虹桥上海城开发商、澳门赌王何鸿燊以1.9万元/平方米的超高楼板价拿下。

  香港上市计划浮出水面

  有消息称,SOHO中国将在今年上半年在香港上市,高盛将是SOHO中国上市的主承销商,而汇丰控股将是联席主承销商,融资额度预计达到30多亿港元。

  昨天记者会上,潘石屹对此一如既往不作任何回应。但是,由于SOHO中国最近开始在土地市场有所作为,一直不缺钱的SOHO中国显然需要更加强大的资金支持。

  据悉,为建造三里屯项目,SO-HO中国向主要往来银行中信银行贷款20亿元,除此之外,SOHO中国还在北京市中心地区积极洽谈另一个商业地产项目,几个项目同时开发,不可能仅仅依靠银行来支撑。记者会上,潘石屹明确表示,对现金流规划一向保守的SOHO中国对成本高昂的私募融资并不感兴趣,显示着公司对于此次上市计划信心十足。

  早在2002年SOHO中国即宣布计划同时在美国以及港交所上市,但由于当地资本对公司认识不足等原因,上市计划最终夭折。5年之后,公司再次谋求上市计划同样异常谨慎,虽然潘石屹表示公司正在积极寻找新项目,但以目前公司数十万平方米的土地储备量,似乎并不太能够让投资者对公司未来成长潜力放心。

  除了SOHO中国之外,上海大华集团、广州合景泰富地产和恒达地产、碧桂园集团、鸿隆地产以及北京中远地产都有香港上市打算。正如潘石屹所言,对于开发商来说,“最近非常缺少资金”。

  开发商或转售为租

  对于业界关心的土地增值税问题,潘石屹表示,SOHO中国所开发的SOHO现代城已经应境外股东要求,完成项目清算并全额缴纳土地增值税。虽然他没有透露缴纳金额,但由于土地增值税缘故,一向长于建筑设计和销售的SOHO中国开始考虑起持有物业的可能性。

  国税总局年初发文规定,征税额度高达30%-60%的土地增值税从2月1日起开始全面清算,虽然地方政府还没有相关执行细则出台,但已经让开发商紧张不小。

  潘石屹表示,土地增值税的正式清算,可能导致开发商未来更多选择持有物业,而不是建成之后将物业售出。而公司也将在衡量缴税额与利润比例之后,很可能在新建项目建成之后,将物业自己持有。不过,除了长期占用资金之外,这一规划最大的难题在于SOHO中国虽然精通建造商业地产项目,但对其经营管理却并不擅长。

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