《物权法》落实宪法 着力保护公有制和农民利益

　　购买商品房中涉及到的物权法问题

　　主持人：崔老师能不能讲一下《物权法》里面最本质的几点内容，这些内容保护了哪些人？

　　崔建远：看从哪个角度来说，内容一般的理解为有哪些物权，这是一个角度，这个角度可以列举一下，在城市的地上盖房子要有建设用地使用权，在农村地上建房子要有宅基地使用权，在土地上进行耕作叫做土地承包经营权，允许另一方拥有两个权利，按照法律最低规定相应权，不是单独的权利，另外你觉得法律给你的还不够，就要定一个合同产生一个权利，这个叫地役权。

　　我们周围的人目前最常遇到的是买商品房的问题，《物权法》上叫建筑物区分所有权。本来一栋大楼只能有一个所有权人，但是这个大楼我们俩买不起，你买不起我也买不起，即使有钱买得起有没有什么用，买这么一栋大楼干什么？我只能买得起这一套房间，怎么解决这个矛盾？于是我们按照竖的方向切割成墙壁，横的天花板、地板，这样由纵的切割、横的切割形成一个一个的空间，这个空间在《物权法》上认为是一个物，这一个物上可以存在一个所有权，这个在《物权法》上叫建筑物区分所有权。

　　现在有车族越来越多，停车场、停车位也跟现代人的生活息息相关。究竟停车位、停车库是归谁，从《物权法》草案上分几个层次，一个层次是说首先停车位、停车库要满足买了商品房的建筑物区分所有权的人，也就是业主。至于卖给他们或者租给他们，《物权法》草案没有说，专家学者建议最好后面跟上一句再补充规定一下，如果开发商违反了这个要求，没有首先满足小业主的需要，假如说把小区的停车位都卖给了小区外的人或者租给了小区外的人，小区的小业主停车在这儿停不了，得停到别处去。这样造成一个是我们生活的不方便，第二外面人鱼龙混杂，可能有治安方面的问题。这样怎么办？大家希望《物权法》草案变成法的时候，直接规定出来，比如说卖给小区外面人的合同，租给小区外面人的合同无效，必须要租给或者卖给小区的小业主们。

　　停车位、停车库究竟归谁，要看我们商品房预购合同或者商品房买卖合同的约定归谁，据我们调查看到的合同都是规定归开发商，没有规定归业主的。开发商自己是卖给你还是卖给小区外的人，现在还不是很明确。开发商究竟是租给小业主还是卖给小业主也还是不清楚，据我们了解都是租，租对于开发商有利，钱相对多，调整的频率可以高一点。

　　《物权法》全力保护农民的利益

　　主持人：农民最关注的是关于土地这一块，现在国家的农村人口还是占绝大多数，《物权法》对于农村土地有没有什么规定？农村土地承包所有权期满后能不能续包？有没有特别的规定？

　　崔建远：农民这块的土地承包所有权，从以往的政策和现行的法律、草案的态度应该说全力保护农民的利益。无论是现行法律还是《物权法》草案都说要使农民土地承包经营权人的权利延长。至于土地承包经营权能不能用做抵押，这个有争议，允许抵押还是不允许抵押没有写，背后是势均力敌的两种意见。

　　一种意见说允许你抵押，理由是农民需要种子、化肥、车辆等生产资料，可是他没有钱。从银行贷款，虽然也有小额贷款等，但是也很不容易，有的时候还是满足不了需要，如果允许土地承包经营权抵押的话，这样能够用土地借一些钱，能买来粮食、化肥、农药等等。买来之后增产增收，赚到钱了，对谁都好。从这个意义上讲应该允许，另外一种意见，万一贷来的款由于经营问题或者其它的问题导致欠收，还不上银行贷款，银行是抵押权人，原来的土地承包经营权的农户现在没有生产资料了，将来的生存怎么办？为了阻止这个问题不让他抵押，继续让他农林牧渔。

　　这两种意见都有道理，如果从有权利就有一定的自由度从这个角度来考虑，考虑农民也是一个理性人，对自己如何做事也有理性化的打算，从这个角度来讲，允许抵押的理由更多一点。