物权法半月谈：预告登记终结开发商“一房二卖”

　　《物权法（草案）》首次引入预告登记制,让购房者就尚未建成的住房预先登记，通过登记公示的办法制约开发商“重复抵押”

　　本报特派记者　尹安学　李宜航　王雷　张军　夏杨　陈晓鸿钱给了，装修好了，欢天喜地乔迁新居，没想到辛苦买来的房产竟然不是自己的，可恶的开发商将房产抵押给了银行！在广州、上海等地，很多购房者都曾有过这种心寒的遭遇。

请记住，尽管自己的权益遭遇开发商最明显的欺诈，但他们最终还只是一个可怜的“购房者”，而不是拥有房屋产权的业主———按照目前的法规，购房者在没有办理房产证之前，不管交了多少钱，仅仅只是一个“购房者”，尽管开发商可能隔了很长时间才将房屋重复抵押给银行，但银行最终拥有这套房子的产权！这是明显的不公。令人欣喜的是，昨天提交全国人大代表审议的《物权法（草案）》，首次提出在我国建立预告登记制度，终结“一房二卖”，维护购房者的利益。

　　开发商抵押房产“拆东墙补西墙”

　　提起重复抵押，广州广地花园的李先生显得十分生气。2002年3月，他交了2万元订金，随后与广地花园签订合同，购置该楼盘里的一处房产。按照约定，李先生首付3成，其余银行按揭。办理银行按揭需要提供产权证明，但开发商迟迟不能提供房产证。李先生查询发现，原来自己居住的房子已经被抵押给了银行，自己并未能拥有这套房子的产权。找开发商，开发商一直拖。李先生到法院起诉，法院判开发商违约，赔2倍房款，但开发商无钱支付，最终不了了之。李先生说，他们后来才知道，与他一样，当时广地花园建造的1000多套房子中，有200多套被抵押。这几年，他们不断采取了种种方式维权，但拥有一纸房产证，仍然是一个美好的梦想。房子被抵押，李先生还可以在新房里住，但有些购房者却被人“扫地出门”。2004年，温小姐在广东韶关市茗苑花园买了一间商铺，装修后开始经营，1年后，一个妇女突然找到隔壁商铺，说这个商铺是自己的并出示了房产销售正式发票。温小姐马上到交易中心去查询，发现自己买下的商铺也登记在这个女人名下，自己要卷铺盖走人！据介绍，其实，由于资金短缺，开发商“拆东墙补西墙”、把房屋重复抵押的情况比较普遍。当然，很多时候，开发商能够拖延房产证办理时间，通过拆东补西，让“一房二卖”不易被发现。重复抵押被暴露，显示开发商的资金已经周转不过来了。

　　预售登记阻挡不了“重复抵押”

　　“一房二卖”严重欺诈购房者，也影响社会稳定。这几年，政府采取了多种措施，但“重复抵押”情况仍然存在。目前，国内实行的预售登记制度，难以对抗开发商的重复抵押，导致业主利益受损。《城市房地产管理法》规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”房产管理部门和土地管理部门通过对预售合同的登记备案管理，体现监督检查、宏观调控，但不具备债权保全的对抗效力。2003年4月28日，最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释规定，在商品房买卖合同成立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任。有律师分析，这条规定说明，购房者与开发商签订预售合同后，假如开发商将房屋抵押，购房者是不能对抗抵押权的，只能以违约让开发商赔偿损失，这显然不是多数购房者的愿望。

　　为何最先签合同得不到要买的房

　　为什么最先签订购房合同，还得不到想要的房子？全国人大代表、深圳中院执行局执行一处副处长刘来平解释，在房产交易中，购房者与开发商签订预售合同付房款，到最终办理房产证之间，有一段时间差距，特别是在商品房还没有建好时购房，间隔的时间更长。这期间，就发生有开发商将房产抵押给银行等单位，募集资金或还贷。按现在的法律规定，购房者与开发商签订购房合同，只是债权关系，第一购房者不能阻止开发商将房产移转给第三人并登记。这时，同样一处房产，既有物权，又有债权，依物权优先原则，第三人将取得该处房产的物权。这种情形，第一购房者只能请求开发商赔偿自己的经济损失。这样，本来最先签订合同的第一购房人无法获得自己预期想要的房屋，交易目的最终落空。对一个依诚实信用从事交易的购房者，无法从制度上加以完善的保护，说明法律的设计有失公平正义，现有法律存有漏洞。建立预告登记制度，这种情况完全可以避免———在与开发商签订预售合同，支付部分房款后，将还不是自己的房产，在政府部门通过预告登记“预订”，在付完房款后，通过产权登记，将这处房产真正纳入自己名下。预告登记与最终的产权登记相连，实现对第一购房者的保护。《物权法（草案）》主要起草人之一的梁彗星指出，预告登记是不动产物权法的重要内容。据介绍，谁最先进行预告登记，谁就有最先取得该处房产的权利。

　　预告登记为购房者撑起“保护伞”

　　昨天，首次提交全国人大代表审议的《物权法（草案）》，首次在国家大法中引入预告登记制度———“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”《物权法（草案）》主要起草人之一、中国人民大学法学院院长王利明指出，预告登记“具有排它效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果”。他说，通过预告登记，可以将债权记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全，并将使最先登记的获得优先权。《物权法（草案）》引入预告登记制度，引起正在审议的全国人大代表的普遍赞扬。全国人大代表刘来平认为，预告登记实际上赋予了登记人优先权，只要付清房款，他就能立即获得该处房产的物权。

　　购房悔约应立即取消预告登记

　　进行预告登记的登记机构在哪里？记者了解到，在前几次审议《物权法（草案）》时，有全国人大常委会委员提出，我国现在进行不动产登记的机构太多，有土地管理、林业、城建、渔业等多个部门，不动产登记的机构应该统一，以便于管理。不过，由于涉及到大量机构人员的变动，操作难度比较大，这次提交审议的《物权法》，对登记机构规定比较模糊。统一登记机构估计是今后的发展方向。全国人大代表刘来平建议，应该将登记的内容在网上公布。全国人大代表毛宇峨建议，在购房者支付房款超过51％后，自动享有优先获得预告登记的权利。全国人大代表刘来平却认为，相对于开发商，购房者本来就是弱者，只要购房者签订了购房合同，开始购房，就可以进行预告登记。“购房者假如中途悔约，开发商已经掌握了部分房款，还怕不能主张自己的权益”？！有律师同时通过本报提醒市民，《物权法（草案）》关于预告登记的规定实施后，购房时办理了预告登记，假如与开发商协商悔约，应该及时申请撤销预告登记。