防范合作建房下的法律和商业风险

　　本报记者 周斌

　　3月9日，北京个人合作建房(又称“集资建房”)发起人于凌罡，参加了海淀区花园北路25号地的竞标预登记。

　　曾经还是联想工程师的于凌罡，自2003年底发起个人合作建房，设立了北京首个个人合作建房组织———蓝城公司后，全身心投入到个人合作建房的工作中。

　　电话铃声响起，于凌罡刚拿起话筒，办公室内另一台电话又响起。有人咨询个人合作建房事宜，有人则要求加入。

　　花园北路25号，这块面积8088平方米的土地，是于凌罡和他200多位合作者梦想建立家园的地方。

　　截至3月7日，共有237名合作者与蓝城公司签约验资，累计金额8115万元。让于凌罡兴奋的是，目前签约验资人数仍在增加：“最终资金将突破9000万元甚至更多，买地款可一次性付清，原则上购入没有问题。”

　　他们必须面对的障碍

　　3年来，于凌罡一次次“倒”于买地之下。

　　从最初的东四十条新中街地块，到芍药居甲2号地块，再到工体北路4号地，于凌罡与其合作者们相中的地块每次都落入他人之手。

　　2005年后，北京、上海、杭州、郑州、大连、深圳、温州……一批大中城市纷纷加入集资建房的行列。其中大多数因买地等原因搁浅。

　　作为蓝城公司的法律顾问，金诚同达律师事务所律师杨建津深刻体会到拿地的困难：“客观上适合个人合作建房组织竞标的地块较少，因为土地管理部门供应招拍挂的土地规模都比较大，而个人合作建房组织所需土地规模又相对较小；个人合作建房组织因为并非专业房地产开发公司，缺乏开发经验、一定的开发资质等，招拍挂前评估竞买者时，土地管理部门对其综合打分相对较低，影响竞标成功；个人合作建房组织资金与房地产开发公司相比处于绝对弱势，难以形成竞争等。”

　　综观买地过程，个人合作建房将不得不逾越各种障碍，稍有不慎，满盘皆输。

　　资格障碍

　　买地首先要解决主体资格问题，对于参加土地招拍挂的主体资格，各地规定有所不同。在北京等地，个人合作建房组织或个人也可以参与招拍挂，但按相关政策规定，非房产开发公司拿到土地后，必须在一定时间内注册一家房地产公司开发这块土地。

　　在温州等地，相关部门对招拍挂主体资格把关较严———具备三级以上资质的房地产公司。为此，温州个人合作建房发起人赵智强另辟蹊径。

　　赵智强以个人合作建房组织，与温州瑞安市一家符合招拍挂资质的房地产公司达成协议，由房地产公司出面参加招拍挂，完成基建后退出，个人合作建房组织支付其一定费用。

　　但此举招来了麻烦，2006年12月13日，人民网报道称，温州市房管局领导公开表态，称“在事先没有告知的情况下，温州个人合作建房组织就委托开发商拿地，存在欺诈嫌疑。”

　　银行障碍

　　2006年12月，杭州个人合作建房发起人王涌宇相中了杭州市国土资源局新推出的杭政储出38号地块。地块挂牌报名时间为2006年12月28日至2007年1月11日，参与竞拍需筹集400万元。

　　2006年12月26日，杭州个人合作建房进入实质性操作阶段。个人只要到恒丰银行杭州分行储蓄柜台存入5万元活期存款，并签订相关协议书，即可正式成为组织成员。资金由银行托管，需三方公章(银行、合建公司、开发商)才能动用。出人意料的是，恒丰银行杭州分行当天突然宣布，双方“无接洽、无协议”，不负责账户监管。

　　2007年1月8日，经个人合作建房组织努力，合作银行改为中信银行杭州分行某支行，但同一天，该支行也撤出。

　　最终，杭州个人合作建房组织拿地的希望完全破灭。

　　开发商障碍

　　为保证资金充足，顺利拿下“花园北路25号”，于凌罡早就开始为筹集资金而准备。“因为个人合作建房组织成员相对数量不多，大多为中等收入者，限制了资金，继而限制了买地。”杨建津律师解释说。

　　而这种资金的限制，因房地产开发商对个人合作建房的联合抵制而显得尤为突出。广州个人合作建房发起人魏琨对此深有感触。“我们参加了一些土地拍卖，但地价太高，难以承受。”魏琨说。2006年，魏琨所在的个人合作建房组织准备竞拍一块地，引起当地开发商的高度关注，地价被抬高不少，直接导致个人合作建房组织拿地失利。

　　法律和商业风险

　　2007年3月6日，全国政协常委张圣坤在谈到合作建房时表示：“合作建房不失为现阶段解决住房问题的途径，但个人合作建房，可能会带来一些问题，将来会产生的负面影响现在还不能预计。”

　　“法律风险、商业风险都存在，其中商业风险比较突出。”北京中盛律师事务所房地产律师张扬指出，“个人合作建房正在摸索自己的发展道路，但面对房地产这一较为复杂的行业，缺乏专业性容易产生较大的商业风险，给合作者造成损失。”

　　风险1 非法集资之嫌疑

　　有媒体报道称，之前温州银监分局注意到温州个人合作建房联盟，并组织人员展开相关调查。相关人士称，如果调查结果表明，温州的个人合作建房联盟属于非法集资，他们将向上级有关部门报告以制定妥善处置方案。

　　随后，其办公室副主任曹光群对媒体表示，该局正在关注个人合作建房这一现象，但并没有就此展开调查：“如果要调查，要事先有相关部门的定性，但目前为止，没有一个部门下过结论。”

　　专家分析认为，合作建房的法律风险是，在操作和运行过程中很可能存在非法集资的嫌疑。

　　风险2 审批能否通过

　　建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证……

　　动工建房不是过家家，需要几个相关部门的审批文件。目前个人合作建房还未进展到如此程度，但随着发展，将来都会面对这个问题。如果通不过审批又将如何？

　　“这对于房地产开发公司来说比较简单，专业性、资源、经验都具备；但对于一个从没涉及过房地产开发的个人合作建房组织，能否得到相关部门信任拿下审批，还是个未知数。”房地产律师张扬疑虑道。

　　杨建津称，个人合作建房组织会与一些房地产专业性机构达成战略合作关系，专业性机构提供设计、施工管理、验收等服务，项目将会顺利通过相关部门审批。

　　风险3 建房资金如何保障

　　杨建津解释说，开工所需资金有两方面的保证，一是来自合作者的再投入：“出资人与个人合作组织有协议，如果组织摘得土地使用权，出资人承诺继续增加投资”；二是来自融资，“在取得土地使用权证的情况下，个人合作组织就具备了一定的融资能力，特别是作为优良资产的按竭房贷业务，银行一般不会拒绝。”

　　而关于资金安全，杨建津认为这不是问题，“资金安全，在合作者与个人合作建房组织的合同里就有所体现。”合作者与组织签订合同，买下土地后，组织成立房地产开发公司，合作者便成为公司的股东，“自然享有明细项目运作的权利和义务。”

　　风险4 建房质量谁来担保

　　建房是一个周期性长、资金密集、风险高的专业性经济活动，如果没有完善的利益保障机制，出现任何问题都可能让集资者蒙受巨大损失。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹做客央视，就合作建房参与讨论时表示：“建了十多年的房子，走了好多的弯路，一开始建的房子质量都不是很好；即便现在，建房子所需专业施工、方案的设计也都由专业人士来做。”他用“理发，不是专业人士理的话，都理不好”为例，指出大多数个人合作建房组织的“软肋”。

　　赵智强则针锋相对地表示：“我们并不是脱掉衣服自己去盖房子，也请了专业工程师。”他认为建房的技术问题不大，毕竟不是盖摩天大楼，而是一二十层的住房，“出现质量问题的可能性很小。”