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专家称开征物业税条件基本成熟 有助平抑房价

  “我是先买一个小户型做一个过渡,等经济实力强些的时候再换一个面积大些的,还是一步到位买一个大户型呢?”这几天计划购房的李先生很犹豫。犹豫的原因,是他最近听说,住房超过一定的面积,国家将对房屋的持有者征税。

  与李先生的犹豫相比,钟女士遇到的则是烦恼。她名下有两套房产,一套自住,一套出租。“如果开征保有税,就意味着房屋的投资回报率降低了。提高租金,恐怕租客承受不了;如果不提高,就只能降低自己的投资回报。”

  日前,记者从相关渠道了解到,有关部门已经向高层建议,加快推进物业税改革试点工作,从今年起,在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点,适当扩大物业税模拟评税试点的范围。同时,为避免政策调整引起大的变动,起步阶段征税门槛可以定得高一点,税率定得低一点。

  种种迹象显示,一直停留在“想法”阶段的物业税征收似乎有望在今年破题。李先生的犹豫和钟女士的烦恼,都是因为物业税的开征渐行渐近。但破题的关键,不仅在于技术层面的解决,还在于一些地方利益的阻碍能否破除。

  “个人利益难以打破”成为搁浅主因

  2003年10月,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”由此,物业税一词进入百姓视线。但随后围绕对物业税的质疑和讨论,物业税的征收一直停留在“想法”阶段,难以实施。

  自2006年初开始,北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区对物业税征收进行试点,但试点仍处于“空转”阶段。所谓“空转”是指没有实际收税,但一切工作步骤都和真正收税一样,财税部门、房管部门以及土地管理部门等单位共同参与,要统计物业数量,做测算、评估,作报表,做税收统计等。作为“空转”试点城市,虽然前期已经做了大量调研和试点工作,但是由于物业税开征争议比较大,所牵涉的工作和部门比较多,物业税的推行有相当大的难度。

  以北京为例,北京虽然较早开始物业税“空转”试点,但是由于开征物业税有大量的工作,比如首先要解决的是房地产的乱收费问题,取消相关收费,牵涉的部门也很多,诸多协调工作尚需假以时日。

  “一是技术层面上的难度,二是个人利益难以打破。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在接受《中国经济周刊》采访时,这样总结物业税一直难以实施的原因。

  在他看来,物业税应该是按照价值来征收,“这是比较科学的方法,国外一直是这样的,但在国内,价值怎么来确定有一定的难度。按价值来征收比按面积、按等级征收要科学,但也更复杂,操作的难度也就更大一些。另外,征收物业税对一些人的利益触动比较大,那些有权势住大房子的人对物业税的抵触也造成了一定的阻碍。”

  中国城市经济学会副会长刘维新也有同样的感触:“现如今,对于开征物业税是‘两头热,中间冷’,即中央态度积极、民众热烈拥护,而一些地方政府‘极力反对’。一些地方政府官员,出于个人利益的考虑,根本就不想推进。”

  另外,目前我国最大的不动产评估主管机构主要包括建设部、国土资源部、国资委等三大政府部门。由于没有统一的规章可循,使得三大部门对同一个不动产进行评估时,会得出三个不同的结果,根据哪个结果纳税便成为难题。没有统一的评估标准也制约了物业税的推进。

  从“空转”到“实转”难点多

  去年年底,建设部副部长刘志峰首次向媒体透露,“建设部正与国税总局、财政部等部门一起,研究收取住房保有环节税种,以增加持有大户型的成本,鼓励中小户型消费”。

  随后在今年1月底的全国建设工作会议上,建设部部长汪光焘表示,将通过有区别的税收政策引导住宅“合理消费”,防止“贪大求阔”现象出现。建设部将“配合做好物业税等试点工作”。

  1月25日,国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出,今年要深化税收制度改革,其中就包括“研究物业税方案,继续进行房地产模拟评税试点”。

  一时间,物业税再次成为房地产行业关注的焦点。2007年,物业税能否真正启征呢?

  “就我目前的了解,税务部门、财政部门对征收物业税做了大量的工作,如税务部门做了一些方案,进行了一些试点以及相关人员培训。从某种意义上说,开征物业税的条件已经基本成熟。毕竟已做了长时间的准备。”柴强秘书长对《中国经济周刊》说。

  不过他也承认,住房普查于1985年搞过一次,以后就没有搞了,全社会有多少房产,房产的权属,一个家庭拥有的数量,都还不很清楚。这就对给征收物业税带来了一定的困难。

  “但如果依靠房地产管理部门和房地产估价队伍,这个困难可以较好地得到解决。目前我国房地产估价队伍建设有很大进展,从1993年开始实施房地产估价师执业资格制度,至目前已有3.5万人取得房地产估价师执业资格,近3万人注册执业,从业人员超过25万人,估价机构4000多家。”柴强说。

  日前,记者从相关渠道了解到,有关部门已经向高层建议,加快推进物业税改革试点工作,从今年起,在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点,适当扩大物业税模拟评税试点的范围。同时,为避免政策调整引起大的变动,起步阶段征税门槛可以定得高一点,税率定得低一点。

  “同时,为平衡税负,在非物业税试点地区,取消对个人拥有的非经营性房产免征房产税的政策。以完善有区别的住房税收政策,加大引导合理住房消费力度。”相关部门一位内部人士透露。

  怎么征收?按面积还是按价值?

  虽然坊间流传物业税征收范围可能为120平方米以上房产,但这一说法并没有得到有关官方人士的证实。财政部有关人士曾向媒体透露,税基、税率、税赋的调整,以及具体征管模式的运作,都需要相当长的时间进行磨合。

  记者了解到,在日本,政府制定了相当完善的税收调节政策,在住房持有环节征收不动产税,以调节住房占有的优劣和大小,物业税每年征收,税基按评估值的80%计征,税率为1%。

  在去年建设部做的有关住房、住房制度改革和房地产市场专题调研中,曾专门做了“合理引导住宅建设和消费课题报告”,建议加快研究制定引导合理消费的经济政策,通过税收、价格、信贷等经济杠杆,鼓励购买小套型、功能良好的经济适用住宅。远期在持有环节也进行相应的调节(增设物业税),使消费自觉趋于合理,并提出符合“90平米以下”和“第一套自住房”条件的,免征收物业税。

  尽管目前开征物业税的条件看来已经基本成熟,但其仍然正处于设计的过程之中,具体如何征收,尚需进一步研究。

  “从理论上讲,不外乎三种方式:一种是规定每个家庭免多少面积,超出的部分才征税;另一种是按照一个人头免多少面积,超出的部分才征税;第三种是按照大户型来征税,超过一定面积的户型才征税。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强对《中国经济周刊》表示。

  在柴强看来,出台物业税,就是把过去按照面积、等级来征税,改为按照价值来征税,例如,一个人如果拥有3套小面积住宅,那么税务部门将会根据他累加的房产价值作为计税额,而不管其是否面积大小。这就避免了一些人购买多套小户型,一样可以逃税的弊端。

  其实,早在两年前,由国务院发展研究中心主要负责撰写的《中国房地产税收政策研究》,也认为房地产保有税要按评估值征税,使多占财产的人多纳税,这符合税收的纵向公平原则。同时,随着房地产价值的上下浮动,评估值也会相应调整,这也体现了横向公平的原则。

  “最大的难题还在于,这么多年,我国税收的收入功能突出一些,而作为经济杠杆的调节作用不明显,房地产方面的许多税就是这样,比如土地增值税,以前就是采取按照营业额预征的做法,作用没有得到很好的发挥,变相成为了一种营业税。”柴强秘书长对《中国经济周刊》说。

  资料:海外如何征收物业税

  物业税本质上是对不动产占有(不一定是所有)课征的财产税。各国房地产保有税的名称不尽相同,有的称“不动产税”,如奥地利、波兰等;有的称“财产税”,如德国、美国、智利等;有的称“地方税”或“差饷”,如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同,但在很多国家都是比较成熟的地方主体税种。

  大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入,满足地方支出的需要,即属于财政型的物业税;不过我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种,提高不动产占有成本,从而促进不动产的流动和更有效的利用,提高不动产的供给量。

  总的来看,物业税的设计存在以下特点:

  从税基看,分为对全部财产征税(净财产税)和对特定财产征税(土地税、房屋税)两种情况。如丹麦对土地评估值课征土地税,对建筑评估值课征劳务税,对超过免征额以上的财富课征净财富税;俄罗斯则只对财产总价值课征财产税。

  从计税依据看,大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据,如美国、丹麦、埃及、百慕大等;也有国家以资本净值或重置费用为计税依据的,如斯里兰卡的净财产税,韩国对建筑物开征的财产税以重置费用为依据;少数国家还以房地产面积为计税依据,如波兰、捷克、以色列等。

  观点

  物业税,今年能征吗

  主持人:

  《中国经济周刊》记者渐鸿

  嘉宾:

  柴强

  中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长

  杨崇春

  中国税务学会会长

  董藩

  北京师范大学房地产研究中心主任

  《中国经济周刊》:目前物业税开征是不是“万事俱备”,各方面条件都已经成熟?

  柴强:当前房地产税收体制不合理。涉及房地产的税费比较繁杂,费多税少,主要问题是,房地产流通、保有环节税负不均衡,房地产的税费集中在流通交易环节,保有环节成本低,不利于发挥税收对市场的调控作用。所以,开征物业税是势在必行的。

  物业税是一个良税,我非常赞成开征物业税。有关部门应当加大正面的宣传,不要给老百姓造成“又要征税”的误解,更不能望文生义,曲解国家的政策取向。尽管目前开征物业税的条件已经基本成熟,但其仍然正处于设计的过程之中,具体如何征收,尚需进一步研究。

  杨崇春:一部分人认为已具备开征物业税条件:首先中央文件已明确要开征物业税;其次社会居民积累私人资产的能力不断增强(即有开征的物质基础);三是税务部门有多年的管理房地产税的经验;四是有利于调控房地产市场等。也有一部分人认为目前尚不具备开征条件:一是土地制度滞后;二是房产登记制度、评估制度未健全;三是征管难度大,包括土地等级的划分、减免规定、自用与经营以及城市与农村的区分、房地产税费的关系等。这些一时难以解决。

  为此,诸多问题未弄清前,开征物业税要慎重,应分步实施,可先全面恢复征收房地产税;加快费改税步伐;待条件具备时再开征统一规范的物业税。

  董藩:以物业税为代表的保有环节税种的出台是历史的必然,尽管物业税的征收涉及很多争议、也很难操作。建设部的表态意味着该项决策已经纳入了议事日程,其对房地产市场的影响将是比较明显的。当然,在税种未出台前,这种影响主要表现为对预期的干预;出台以后的影响,则取决于实际税收压力的大小。我认为,“十一五”期间物业税会出台。

  《中国经济周刊》:物业税开征能否抑制房价,达到房地产调控的目的?

  柴强:开征物业税,实际上是增加了持有房地产的成本或者说增加了房地产使用成本,会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产,并会抑制房地产投资和投机需求,从而会使房地产需求减少,导致房地产价格下降。对于收益性房地产来说,物业税会减少房地产的净收益,从而会直接导致房地产价格降低。

  董藩:如果购买小户型,不征税,甚至可能有补贴,买大户型的话,要征税,户型越大,征税的比重越高,这样每个消费者除了要考虑一次性的购买成本外,还不得不考虑终生的持有成本,就会回到相对理性的决策上来。(渐鸿)相关阅读

  全国政协委员、江西民生集团董事长王翔在接受记者专访时指出,从构建社会主义和谐社会的高度来认识,谁占有的资源越多,谁就得付费越多,无疑是对的。从我国的房地产税收体系本身来看,由对房地产交易环节征税过渡到持有环节征税,无疑是社会的一大进步。

  “说不好,现在还没有具体的时间表。”1月30日,谈及物业税开征时机问题,国家税务总局办公厅有关负责人对中国经济时报记者如是表示。近段时间,与物业税有关的消息被媒体炒得沸沸扬扬,并有地产界权威人士预测,2007年物业税征收在望。而记者从多个渠道获悉,征收物业税,可能将是两三年之后的事情。

  从几年前就开始传闻即将开征、试点城市几度落空难产后,一直被业界广泛呼吁的物业税,在2007年一开始,再次让大家看到了开征的希望。这一希望,来源于近期国家税务总局宣布“将研究物业税方案列入2007年工作范围”。

  “我国房地产市场还缺少一个内在稳定器,所以总是需要外部的力量去调控来调控去,这是我们冲突和矛盾的焦点所在。”在日前举行的“2007中国地产新视角—和谐地产高峰论坛”上,中国人民银行货币政策委员会委员、中国经济体制改革基金会秘书长樊纲说。(来源:中国经济周刊 )

(责任编辑:黄芳)
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