北京:小区配套设施不完善 今后有处说理

　　近些年，一些新建小区入住很长时间内仍存在出行难、购物难、上学难、就医难等问题。绿地面积不够，小区停车车位不足等开发商遗留问题，也成为社区生活中较为突出的矛盾。

　　随着3月1日起《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（以下简称《办法》）的实施，这种情况有望得到控制。

以后新建小区规划中有绿化、商业、学校、医院等居住公共服务设施的，必须在全面建成后开发商才能真正把房交给业主。《办法》从进入土地、规划、招标、施工许可、商品房住宅预售五个行政审批环节给开发商设下了五道关卡。

　　日前，北京市规划委用地处处长王伟、北京市建委工程质量处处长郑伟革、北京市建委政策法规处副处长张国伟和法律专家做客北京城市管理广播《城市零距离》，就《办法》涉及的具体问题进行了解答。

　　配套设施包括什么

　　记者：《办法》实施后，小区到底应该有哪些配套设施？作为业主或者买房人来说，怎样能够知道配套设施的情况？

　　王伟：基础设施主要是水、电、气、热这些问题，比如排水管线、供水管线，燃气的管线，供热的热力站管线等等设施。公共服务设施主要包括一些教育、文化、体育活动的场所，社区管理、医疗服务等场所。文件核心有一个建设方案，在建设方案里包括设施有哪些、在哪个位置、建设时序等说明。开发公司在向国土规划建设等行政主管部门申请相应行政许可的时候，要提交建设方案。买房时买房人可以向开发商索要这个方案，这样可以保证自己知情权。

　　记者：刚才您说到基础设施和公共服务设施。基础设施比较好理解，水电气热、电视、电话，那其他服务设施，比如邮局、银行、医院等，建还是不建，由谁说了算？是开发商说了算吗？

　　王伟：应该不能简单说由谁说了算，这些公共服务设施确定和落实是一个比较复杂的过程。首先在各层级城市规划里对这些公共服务设施会作相应的安排。比如说我们城市总体规划是2005年国务院刚刚批复的，对城市市级重大基础设施和公共服务设施有一些位置的安排；在详细规划里，对地区一级设施进行安排；具体到一个居住的项目，根据居住公共服务设施建设从2006年6月1日开始执行的一个新标准，会有相应的安排。这些都是一些比较基本的规定和标准。但是在实际情况中，它会有一些变化。比如说有一些地区按照标准来配备的话，可能会不足，这跟地区人口结构、人口规模会有关系，有一些地区可能设施会有所富裕。从提高城市土地利用效率这个角度和合理安排各项资源角度考虑，会进行一些相应调整，到最后通过规划许可会确定下来到底应该建什么配套设施，最终会落在建设方案里。

　　记者：完工和交付有没有什么具体的标准？服务设施比如学校、医院的配备由谁来验收？

　　郑伟革：为了保证新建商品房当中的住宅涉及到相关市政公用设施和公共服务设施同步交用，这个文件规定，在住宅竣工验收之前，建设单位按照国家有关法律法规在组织工程竣工验收的时候，相关市政公用设施和公共服务设施要达到一定的标准和要求，才能够组织验收。比如医疗卫生，或者邮局和银行这些服务设施，按照建设方案完成以后才能够竣工验收。应该说，这个管理办法就是针对同步交付做了一个规定。至于住宅本身，国家有相应规范标准，有关各方会进行竣工验收。

　　哪些楼盘适用规定

　　记者：如果是去年买的期房，现在还没有收房，受不受这个《办法》的保护？

　　张国伟：按照立法法的规定，法不溯及既往。除非有特别的规定要往前追溯，一般只能按照现行法律法规的框架来维护各方的合法权益。当然这个规定不是从无到有的，也是以前就有相应的规定。我们商品房示范合同文本几经修改，在最新版里头加入相应的内容，所以购买了期房的朋友不用过分担心。

　　郑伟革：这个问题可以按照相应合同规定来维护它的权益，按照合同约定来保证正当合法权益。第一，在房屋买卖中合同应该作为双方一个非常重要的文件，合同履约包括开发建设单位的履约，包括购房人和开发商之间签订合同这种承诺，包括房屋交用条件，都是合同条款的内容，应该回到合同规定的内容上来。第二，关于工程组织建设，按照国家法律法规是由建设单位来组织相关各方来进行公正的竣工验收。政府各级监管部门是依据法律法规所赋予的职责来进行监管，所以房屋建设组织主体是建设单位为主的有关各方。刚才提到城市管理经营条件综合验收这个概念，应当说这个《办法》的出台正是相关住宅小区市政基础设施和公共服务设施的补充。

　　记者：经济适用房是不是适用这个新的《办法》？

　　张国伟：这次《办法》主要规范的是新建商品住宅小区基础设施和公共设施同步交付使用问题。对于经济适用住房小区，《办法》里第十九条明确规定，住宅和公用设施建设参照执行。经济适用住宅小区和商品住宅小区最大不同点，在于商品住宅小区用地要有出让手续，经济适用住房是参照执行。

　　记者：对于分期建设小区，这个办法是怎么样规定的？

　　张国伟：这个《办法》对分期建设也有明确规定。《办法》第六条规定，建设方案应该包括的主要内容：第一个内容是住宅小区建设的基本情况。第二是建设安排和保障措施。第三提到住宅小区如果是分期建设，建设方案里面应该包括分期建设区域划分区域界限以及建设时序；分期建设当中住宅的栋号以及每一栋建筑面积；分期建设的公共服务设施项目功能及其名称；市政工程基础设施项目及建设的进度安排；分期建设招标和竣工的验收计划。应该说在分期当中要把这几个内容进行细化。同时作为建设方案，在这个文件里也规定，在房屋预售的时候要进行公示，要告知买房者在买房子过程中，区域分期建设当中所具备的相应条件。这个文件强调要告知和公示。

　　合同如何体现新规

　　记者：以后楼盘的配套设施是不是应该明确地写进合同里？

　　专家：我认为写进合同是应当的，但是有些问题不一定非得写进去。因为规划文件里有一些配套指数，同时如果是按照国务院勘察设计管理条例规定，那么相关图纸应该是政府部门许可后才可以实施的。就像买汽车，不一定把汽车每一个零件都写进去，整体合格就可以。房地产也是这样。从合同角度讲，在交付条件这一块把原来取得竣工验收许可证改为取得综合验收许可，在这一点上可能提高了条件。

　　记者：是不是意味着从3月1日开始，买房人签的合同就会有一些变化？

　　张国伟：按照暂行《办法》规定，3月1日开始，签订小区开发用地出让合同的时候，该小区要开始实施暂行《办法》；另一种情况是3月1日全市所有已签订土地出让合同的小区，没有进行投标小区项目的要补充制定建设方案，然后按照建设方案去办理施工招标投，办理施工许可以及预售。但是如果在3月1日这天办理施工招标手续，这些小区要实行暂行《办法》还需要一段时间。

　　记者：大致在什么时候消费者或者业主在签订合同的时候可以看到这样一种《办法》？

　　张国伟：这跟住宅小区的建设时间不同，如果从施工招投标开始到办理预售，大概需要3个月到半年时间。

　　记者：此次实行的暂行《办法》，作为买房人来说应怎样理解“暂行”这样一个概念？是不是将来还有一个更加具体的措施或法规？

　　郑伟革：这个文件作为暂行办法，是对于新建商品住宅当中的市政公用基础设施和公共服务设施管理的一个补充，应该说也是一个对于目前大家比较关注问题的探索。因为涉及到市政基础公共设施，这个工作从工程建设规划来看也是比较复杂的一个过程。在这个过程当中，作为建设相关主管部门，出台相关规定也要经过工作实践来逐渐加以完善。