人大代表建议制定业委会组织法 维护业主权益

　　北京3000个小区九成没有业委会

　　人民大学调研显示八成小区业主与物业发生过严重纠纷

　　制定管理法让物业归位做“保姆”

　　解决服务质量没有保证、漫天定价等问题

　　人大代表同时建议制定业委会组织法 维护业主权益

　　规划中的绿地却成了收费停车场，对电梯里的广告业主不知道收益几何用于何处……近年来，业主与物业的纠纷越来越多，甚至还发生了一些被业主称为“保姆”打“主人”的流血事件。

　　今天上午，全国人大代表罗益锋告诉记者，他建议制定《小区业主委员会组织法》、《物业管理法》以及《住宅法》等，规范小区的服务管理，维护业主权益。

　　他建议制定标准给小区的物业服务质量分级，根据小区的硬件和软件设施以及能提供的物业服务质量，按照不同档次划分物业收费标准。

　　业委会·调查

　　八成小区业主物业有严重纠纷

　　中国人民大学“社区治理”课题组对北京物业的专题调研显示：业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突的占37%。

　　规划绿地变成收费停车场

　　2006年6月底，《人民日报》曾以《本该是为业主服务的物业公司，却常常侵占业主权益》为题报道：位于北京昌平东小口地区的一家小区，关于停车的争端已持续了数年。

　　业主们告诉记者，买房时规划图纸显示的绿地，被物业公司改成了收费停车场，小区路边也标上了停车位，业主每车每月需要向物业公司交纳90、150、210元不等的停车费，临时停车每小时收费１元。

　　这样算下来，物业公司每年仅停车费就有近百万元进账，而物业合同没有说明停车场收益归属，物业公司及其前身也从来没有公布过收支情况。并且，为了便于收取停车费，物业公司封死了小区南门，由保安在小区唯一出口拦截进出车辆，强行收费。

　　小区绿地被强占的绝非这一家。

　　北京市朝阳区兴隆花园的业主同样遇到了这个问题。据《经济参考报》报道，2005年10月上旬，原本在几年前被开发商列入沙盘和宣传册的一块数千平方米的公共绿地，竟然一夜之间由小区花园变成了停车场和一幢楼房！

　　虽然很多业主之后希望通过诉讼讨回绿地，但是由于没有代表全体业主的机构，他们甚至连诉讼都没有办法进行。“我们一直在努力，但……”该小区业主戴阿姨含着眼泪对本报记者说。

　　小区怪事“保姆”打“主人”

　　业主利益被侵犯的不仅仅是公用面积的收益，甚至扩大到物业对业主的直接人身伤害。

　　据《北京青年报》报道：2001年11月，昌平区回龙观一小区的严先生，刚刚把以小区“临时业主代表”名义书写的告示贴在布告栏旁的石墙上，物业公司的张经理就带领3名保安过来，指责严先生不经过物业公司同意张贴告示。

　　在后来的冲突中，严先生被摁倒在地，并有人对其踢打。经医院检查，严先生在此次纠纷中身受轻伤。

　　而张经理则称：当他带领3位工作人员赶到现场时，严先生正在对其张贴的告示进行摄影。跟随张经理的一位物业工作人员拍照留取资料时，遭到严先生的阻止。双方争执中，严先生绊倒在台阶处。

　　社区官司向物业要回18万元

　　与以上三个小区相比，北京市美丽园小区的广大业主就显得很幸运。

　　据《京华时报》报道，2005年3月，美丽园业委会起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费的收费数额，并提出停止对外租赁电梯广告，将相关收益返还业主等要求。

　　9月14日，一审法院驳回了业委会的诉讼请求。法院认为，业委会要求鸿铭物业变更相关物业管理项目的收费标准，没有法律依据。

　　美丽园业委会不服一审判决，随即向北京市一中院提起了上诉。市一中院依据市居住小区管理办核准的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》认为，这份经政府主管部门核准的公约，对鸿铭物业公司以及小区全体业主均具有约束力，凡未经对方同意，背离公约或者相关法规文件的规定，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为。

　　据此，北京市一中院终审撤销一审判决，支持了业委会提出的保安费、保洁费等各项收费标准，并判决物业将18万元电梯广告位租赁收益返还业委会。

　　业委会·现状

　　北京小区九成没有业委会

　　北京市业委会协会工作人员王燕女士向记者提供的资料显示：目前北京市商业小区的总数约为3000个，其中依法成立业委会的小区不足8%。

　　换句话说，北京市有九成以上的小区，没有代表全体业主行使权利的机构。既然如此，那么是谁动了原本属于全体业主的奶酪呢？答案非常清晰：开发商和物业公司。

　　“从制度上来讲，小区物业是全体业主聘请来给自己服务的‘保姆’。然而现在这个‘保姆’的脾气却越来越大，动不动就训斥‘主人’，有时还公然把‘主人’的东西抢来变卖，而卖的钱又落入了自己的腰包！”北京市业委会协会筹集人陈兵，用这个黑色幽默道出了在全国广泛存在的物业和业主的激烈矛盾。

　　记者的调查显示，在业主与物业的纠纷中，大多小区没有成立业委会或者没有成立真正意义上、能代表全体业主行使权利的业委会。

　　没有代表业主行使权利的机构，全体业主的权利就没有办法正常行使，合法权益也无从保障。从这一点上来说，业主大会和业委会的成立已经刻不容缓。

　　业委会·分析

　　成立业委会到底难在哪儿

　　中央电视台“东方时空”栏目2005年底曾就“成立业主委员会难在哪”作了一个调查，12533人参加调查，数据显示：缺乏主管部门支持和开发商、物业设置障碍占了前两位（详见图表）。

　　“国家规定得很清楚：可以依法成立，并且还定义说，‘业主大会’代表全体业主，也是一个小区看得见、摸得着的‘主人’。但是，究竟怎么成立这个‘会’呢？谁来牵头，究竟怎么选举？各部门不配合怎么办？”本身是一家物业公司法律顾问的北京市达奥律师事务所林峰律师，对此发表观点时反复向记者强调说——

　　“这都需要法制的进一步完善，同时完善的法制必须对在成立业委会过程中设置障碍的部门、单位予以严厉打击！没有法律最后的支持和严格规定，业委会的成立就很困难，就是成立了，也不可能顺畅地行使权利。” 制图/肖霄

　　业委会·破题

　　组建业委会代表建议立法

　　今天上午，罗益锋告诉记者，他建议制定《小区业主委员会组织法》、《物业管理法》以及《住宅法》等，规范小区的服务管理，维护业主权益。

　　罗益锋认为，物业公司应该协助小区业主成立业主委员会。建议制定类似于“社区自治法”性质的法律，对业主组织的目标、性质、任务、活动、选举产生和变更方式等方面制定基本准则；建议立法明确业主组织在小区物权管理和商业行为中的地位和作用，确保业主组织在公共事务中的主体权利和权利行使；建议立法明确业主组织的法律地位，特别是在诉讼与应诉等方面的民事行为能力，使得业主能够依法保护自己的权益。

　　罗益锋还建议，应该通过制定《物业管理法》，解决小区物业服务质量没有保证、物业费漫天定价等新问题。

　　他建议制定标准给小区的物业服务质量分级，根据小区的硬件和软件设施以及能提供的物业服务质量，按照不同档次划分物业收费标准。

　　同时，可以规定一个弹性的价格区间，比如自动化小区，比较高档、设施齐全，软件服务比较到位，这样的小区收费应该在什么范围，中档的什么范围，低档的什么范围。

　　罗益锋小传

　　北京团的“提案大王”

　　罗益锋，印尼归侨，1957年回国。

　　自1988年起罗益锋连任第七、八、九、十届全国人大代表，自1993年起连任第八、九、十届全国人大华侨委员会委员。在十届全国人大一次、二次会议上共提交议案26项，其中18项被采纳。

　　罗益锋代表在北京代表团里提出议案最多，因此赢得了“提案大王”的称号。

　　文/两会现场记者李洁

　　主笔/记者朱顺忠