北京市发布购房风险提示 “使用权”房不能过户

　　市建委昨日发布购房风险提示 “使用权”房不能过户

　　“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。

　　【权威发布】

　　合法新房网上能查

　　针对当前房地产交易市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，市建委昨日发布《关于购房有关问题的风险提示》。其中明确指出，不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，例如宣传为“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。

　　市建委同时提醒广大消费者，在购买房屋前请一定要验看该房产的合法证件。期房应验看开发企业的《商品房预售许可证》，现房验看该房产的《房屋所有权证》。消费者可登录北京市房地产交易管理网（www．bjfdc．gov．cn）查询合法项目的相关信息。

　　【信报追访】

　　使用权可变更为产权房

　　信一天不动产、北京中原等多家房产中介公司统计资料显示，使用权房产在整个业务当中的比例只占到1％－2％，而且，交易都是相互换房的形式进行。不过，信一天不动产的相关负责人告诉记者，使用权房屋的产权单位一般会在每年初发一次公告，使用人可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改，补交完相应费用后就可以变更为合法的产权房了。

　　乡产权房买卖合同无效

　　大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在农村，土地归集体所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也没有缴纳土地出让金等。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。

　　吴律师强调，如果已经与房地产开发商签订了此类房屋的购房合同，这种合同实质上是无效合同。根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利也将无法得到保障。而且乡产权房不能合法进行产权转让。更为严重的是，赶上这块地国家规定不允许盖住房或是该房屋所在的土地被征用，您买的房子可就是“拆了没商量”！

　　【名词解释】

　　使用权：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。为房管局或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获得补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上，可办理继承手续。

　　乡产权：是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡�熣颍牶献骶�济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。

　　小产权：产权本无大小之分，小产权的解释目前说法不一。其中有一种解释，指的也是乡产权的房屋。

　　【为您算账】

　　使用权变更为产权房要交多少钱？

　　假设和平里附近一套使用权房面积56平方米、建成年代为1988年的使用权房，如果能换成产权。首先是楼龄的折旧，按每年折2％计算，那么该套房屋的折旧＝1560元／平方米×56平方米×38％＝33196．80元；然后计算工龄折价，工龄折价＝工龄×工龄系数，以买方夫妇双方工龄之和计，并以50年为上限，按50年计，工龄系数700－900元／年，按平均800元／年，则工龄折价＝50年×800元／年＝40000元；最后，计算需要补交的价款＝1560元／平方米×56平方米－33196．80元－40000元＝14163．20元。即买方要交给房管部门14163．2元，才能变为产权性质。

　　信报记者 蔡雪婧