失重的全球房地产市场

　　在全球各大城市中，似乎没有什么比房地产市场更热了———将于3月19日出版的最新一期美国《新闻周刊》以《失重》（DefyingGravity）为题，报道了世界各大城市普遍出现的高房价现象。

　　文章称，大城市的房价已经不再受整个国家经济的萧条与繁荣周期的影响，而目前对房价的最大威胁是全球化初期的一些弊端，比如部分地区对全球贸易自由化的阻止等。

　　大城市房产为何火热？

　　全球化发展的浪潮使得资本流动更加的顺畅。一些载着国际资本的“超级精英”们在全世界漫游，推动了全球房价的上涨。

　　“超级精英”都具备高收入、全球跑的特征。他们从一个国家到另一个国家，一直都过着富裕和体面的生活。正是这些精英的存在，大大地刺激了世界大城市房价不断上扬。

　　从旧金山到西雅图，再从莫斯科到上海，高级住宅的房地产价格一路走高。根据全球地产研究公司仲量联行的调查报告，在美国，优级房产购买者大约有50％是外来者。

　　在世界主要的金融城市，例如伦敦和纽约，银行家以及商人们近几年来利润不菲。这样也激起了他们内心对于高级住房的渴望。

　　由于越来越多的人手里握着越来越多的钱，豪华房产的需求大大超过了可能的供应，渐渐地，房价也就开始令人瞠目结舌。

　　即使在一些相对小一点的城市，全球十年的牛市也使得超级富人的阶层更加庞大。如今，有一个阶层的人专门收藏房地产，就像富人们喜欢收藏名车或名酒一样。

　　此类情况在一些城市最为奢华的区域出现得最多。这些地区房价的增长经常是周围区域的2至3倍。

　　丝毫不令人惊讶的是，商业中心城市的房地产需求最为旺盛，因为这些全球游走的富人们会定期光顾那里，使得这些城市的房价要比国内其他的城市更高。

　　上海的房价比北京高就是一个很好的例子。上海是一个综合性的高端金融服务城市，银行和保险等金融业务的蓬勃发展使得该地区的房价比其他城市要高一些。同样，印度的商业中心城市孟买的房价在2006年上涨了90％，虽然首都新德里的房价也同样大幅飙升了60％，但与孟买相比还是望尘莫及的。

　　房价会不会下跌？

　　要想知道房价会不会下跌，就先要弄清高房价背后的宏观经济因素。美国一位咨询公司的首席经济学家认为，如果保持低通胀率和低利率，那么房价就不会下跌。

　　大城市有独立的增长动力，但这些动力也受全球经济的影响。虽然全球的利率正逐步爬升，但目前还是处在历史低位，介于5％～6％之间。这样一来，结合世界经济的强劲增长，高房价呈现削弱的可能性不大。

　　“只要保持低利率，那么房地产业就会复苏，然后继续攀升。”这位经济学家说道。像纽约这样的城市，其房价就从未出现过下跌的趋势，并且目前也没有迹象表明它会下跌。

　　美国房产经济人协会上个月的报告说明，全国范围内的房价在2006年最后一季度平均下降了2.7％，但是曼哈顿的房价在今年1月上涨了14.4％。

　　“黄金地段的优质房地产价一直在不停地上涨。”纽约普天寿道格拉斯艾丽曼房产中介（PrudentialDouglasElliman）的经纪人哈里特·诺里斯（HarrietNorris）说道，“不是我认为纽约或曼哈顿的房价不会跌，而是现在的没有迹象表明这些区域的房价会下跌。”

　　早在7年前，耶鲁大学的经济学家卡桑德拉·罗伯特·席勒（Cas－sandraRobertShiller）就认为，失去重力而不断上升的房地产价格要归咎于人们不合理的群体心态。他当时预言，在未来20年内美国房价将下降40％。

　　但如今居高不下的房价似乎与席勒的理论相悖。席勒在7年前因在《非理性繁荣（IrrationalExuber－ance）》一书中成功预言了证券市场的崩盘而家喻户晓。在这本书的第二版中，他用同样的手法分析了美国过热的房地产市场，并将其原因怪罪于人们的错误心态。

　　他在书中预言，在20年内美国的房地产市场会降价40％，并会引起房地产泡沫的退去。“每一个大城市都会经历起伏，为何这些城市会一直处在上升趋势中，我找不出任何理由。”席勒说道。

　　然而，并不是所有的经济学家都认为房价会出现下滑。

　　荷兰的房地产金融教授皮耶特·爱什豪兹（PietEichholtz）总结道，虽然真实的房价在过去的350年中都保持着上升趋势，每年的增长率约为0.2％，但他并没有预见全球各大城市中的房地产市场会在未来的5到10年中崩盘，其中包括阿姆斯特丹和巴黎。原因是城市集中化和全球富裕程度的上升使得更多的人开始青睐于市中心的住宅。

　　“我并不是说这样的过程会一直持续下去，”爱什豪兹说道，“但至少目前我的预言是增长。”

　　什么影响着高房价？

　　有研究报告认为，大城市的房价已经不再受整个国家经济的萧条与繁荣周期的影响，全球经济的持续下滑才有可能导致房价下跌。

　　沃顿商学院的三位经济学家在研究报告中表示，大城市的房价已经不再受整个国家经济的萧条与繁荣周期的影响了。

　　这份研究报告表明，美国的几个大城市，例如旧金山、波士顿和西雅图，正吸引着越来越多的高收入人群前往定居，他们甚至愿意支付额外费用。这些城市正经历着自20世纪中叶以来，美国富裕人群数量的史无前例的增长，在美国大城市里居住的家庭已经比那时候翻了一番。

　　虽然以上研究都是基于美国，但专家们认为在全球范围内都适用，例如在伦敦和巴黎。

　　“我们需要把两件事物结合起来看：高收入人群对高端房屋的需求和新房屋供给的不足，”沃顿商学院的房地产和金融学教授约瑟夫·吉尔科（JosephGyourko）表示，“伦敦和巴黎都符合这一现状。”

　　值得关注的是，并不是所有大城市的房价都在上涨，香港和悉尼就是例外。去年第三季度香港的房价就下跌了2.6％，而上一年同期，其房市则上涨了20％。在悉尼，房价的上涨在全国平均水平之下。在这两个城市中，不断上升的利率是罪魁祸首。

　　那么，到底怎样才能使居高不下的房价跌一跌呢？英国一位首席经济学家指出，全球经济的持续下滑可以导致房价下跌。

　　“从历史的教训来看，政策失误与房价暴跌往往一起出现。”这位经济学家说道。上个世纪90年代，日本因为没能及时降低利率以缓冲经济的崩溃，结果许多房奴们不能承担房贷，银行也再不敢发放贷款，使房地产市场整体瘫痪。英国也曾经历过相同的遭遇。

　　然而，许多专家都表示，如今的央行官员已经学会了如何避免重蹈覆辙，所以因为政策失误来使房价大跌已似乎不太可能。

　　如此以来，如今对房价最大的威胁是全球化初期的影响。一些国家内部的贸易保护主义者会设置贸易壁垒和对货币进行控制，以阻止全球的贸易自由化，这些都会使经济增长滞后，最终削弱房地产市场。

　　这样的情况不仅仅出现在发展中国家，在欧洲和美国都屡见不鲜。美国民主党的领导者们在最近还拒绝与哥伦比亚和秘鲁建立自由贸易区，以防止便宜的进口货物占据美国市场。如果掌权者无法解决这一问题，那么最终受害的将会是本国的房地产市场。