抑制房价　我国拟开征物业税(图)

　　国务院总理温家宝今年所作的政府工作报告中，明确提出“抑制房地产价格过快上涨”。财政预算报告进一步表示，要“研究开征物业税的实施方案”。

　　“从‘抑制房价’的表态到‘研究开征物业税’的措施，明显释放出了政府将继续加强对房地产业进行调控的信号。”

　　国内一些大中城市房价过高，百姓买房负担沉重，已成为社会各界反映较强烈的一个问题。国务院总理温家宝今年所作的政府工作报告中，将“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”等任务纳入到2007年整体工作部署当中。财政预算报告更是要进一步采取实际措施，表示要“研究开征物业税的实施方案”。

　　物业税，通常被称为“不动产税”或“地产税”，是抑制房地产价格增长过快的税收杠杆工具，主要针对土地、房屋等不动产，要求承租人或所有者每年缴付一定税款，而应缴纳税值随着市值波动而定。

　　近年来，我国大中城市房价边调控边走高。据统计，2006年中国70个大中城市房屋销售价格上涨5.5％，其中北京房价连续七个月呈两位数增长。

　　面对这种情况，今年全国两会上，一些人大代表和政协委员及经济学者呼吁推出物业税，期望物业税成为房地产业发展的“稳定器”。

　　一些代表及委员认为，开征物业税对调控房产市场值得期待，但同时是复杂工程，需要找到恰当的平衡点才可实施。

　　全国政协委员、江西民生集团董事长王翔建议，一旦开征物业税，应广泛征求意见，不妨召开全国性听证会，邀请一些专家学者、房地产开发商以及有代表性地区的群众参与。

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　　物业税本质上是对不动产占有（不一定是所有）课征的财产税。不同国家和地区房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰等；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同，但在很多国家和地区都是比较成熟的地方主体税种。

　　大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税；不过我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产的供给量。

　　总的来看，物业税的设计存在以下特点：

　　从税基看，分为对全部财产征税(净财产税)和对特定财产征税(土地税、房屋税)两种情况。如丹麦对土地评估值课征土地税，对建筑评估值课征劳务税，对超过免征额以上的财富课征净财富税；俄罗斯则只对财产总价值课征财产税。

　　从计税依据看，大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据，如美国、丹麦、埃及、百慕大等；也有国家以资本净值或重置费用为计税依据，如斯里兰卡的净财产税，韩国对建筑物开征的财产税；少数国家还以房地产面积为计税依据，如波兰、捷克、以色列等。

　　这是调控房地产业的信号

　　“物业税的开征将对房地产市场产生较大影响，以前物业税一直处于探索阶段，财政预算报告现在如此表示，应该说迈出了很大一步。”福建省福州市建设局副局长、全国人大代表罗蜀榕说。

　　罗蜀榕代表说，按照谁占有就付出代价，而且过分占有应该付出惩罚性代价的道理，这有助于调整市场的供应结构。开征物业税可以让房屋回归到居住、保障基本消费的功能上来，对于遏制炒房、非居住需要的购房需求有较大的作用。

　　“从‘抑制房价’的表态到‘研究开征物业税’的措施，明显释放出了政府将继续加强对房地产业进行调控的信号。”从事房地产业的全国政协委员、江西民生集团董事长王翔表示。

　　由于目前在中国尚没有明确提出征收物业税的具体实施细则和措施，因此，物业税开征的具体方案是什么，物业税对中国房地产市场影响有多大，还存在不少争议。

　　专家称开征条件基本成熟

　　针对物业税开征是否条件成熟，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强、中国税务学会会长杨崇春、北京师范大学房地产研究中心主任董藩分别发表看法。

　　柴强：物业税是一个良税，我非常赞成开征物业税。有关部门应当加大正面宣传，不要给老百姓造成“又要征税”的误解，更不能望文生义，曲解国家的政策取向。尽管目前开征物业税的条件已经基本成熟，但其仍然处于设计的过程中，具体如何征收，尚需进一步研究。

　　杨崇春：一部分人认为已具备开征物业税条件：首先中央文件已明确要开征物业税；其次社会居民积累私人资产的能力不断增强(即有开征的物质基础)；三是税务部门有多年的管理房地产税的经验；四是有利于调控房地产市场等。也有一部分人认为目前尚不具备开征条件：一是土地制度滞后；二是房产登记制度、评估制度未健全；三是征管难度大，包括土地等级的划分、减免规定、自用与经营以及城市与农村的区分、房地产税费的关系等。这些一时难以解决。

　　为此，诸多问题未弄清前，开征物业税要慎重，应分步实施，可先全面恢复征收房地产税；加快费改税步伐；待条件具备时再开征统一规范的物业税。

　　董藩：以物业税为代表的保有环节税种的出台是历史的必然，尽管物业税的征收涉及很多争议，也很难操作。但该项决策已经纳入了议事日程，其对房地产市场的影响将是比较明显的。当然，在税种未出台前，这种影响主要表现为对预期的干预；出台以后的影响，则取决于实际税收压力的大小。我认为，“十一五”期间物业税会出台。

　　征税，能否让房价降下来

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强：开征物业税，实际上是增加了持有房地产的成本或者说增加了房地产使用成本，会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机需求，从而会使房地产需求减少，导致房地产价格下降。对于收益性房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。

　　全国人大代表、江西省统计局副局长孙菊生：从中短期看开征物业税对平抑房价有一定作用，但因这一税种会涉及诸多复杂因素，所以不能说从根本上就遏制了投机行为。“物业税在国外属于调节贫富差距的主要手段，而不是抑制房价的手段。近年来中国的城市房价压不下来，主要是某些地方欲借房地产开发取得经济增长，并且在房价上也存在着官商勾结的现象。”

　　全国政协委员、江西民生集团董事长王翔：英国也征收物业税，可是最近几年英国房价也涨得很快。房价主要还是与房贷首期门槛、银行利率等因素有关。从长远看，开征物业税并不一定就意味着房价下降。

　　征税，按面积还是按价值

　　虽然坊间流传物业税征收范围可能为120平方米以上房产，但这一说法并没有得到有关官方人士的证实。财政部有关人士曾透露，税基、税率、税赋的调整，以及具体征管模式的运作，都需要相当长的时间磨合。

　　“从理论上讲，不外乎三种方式：一种是规定每个家庭免多少面积，超出的部分才征税；另一种是按照一个人头免多少面积，超出的部分才征税；第三种是按照大户型来征税，超过一定面积的户型才征税。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强说。

　　在柴强看来，出台物业税，就是把过去按照面积、等级来征税，改为按照价值来征税，例如，一个人如果拥有3套小面积住宅，那么税务部门将会根据他累加的房产价值作为计税额，而不管其面积大小。这就避免了一些人购买多套小户型，一样可以逃税的弊端。

　　其实，早在两年前，由国务院发展研究中心主要负责撰写的《中国房地产税收政策研究》，也认为房地产保有税要按评估值征税，使多占财产的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。同时，随着房地产价值的上下浮动，评估值也会相应调整，这也体现了横向公平的原则。

　　今年，物业税是否会开征

　　日前，记者从相关渠道了解到，有关部门已经向高层建议，加快推进物业税改革试点工作，从今年起，在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税“实转”试点，适当扩大物业税模拟评税试点的范围。同时，为避免政策调整引起大的变动，起步阶段征税门槛可以定得高一点，税率定得低一点。

　　“同时，为平衡税负，在非物业税试点地区，取消对个人拥有的非经营性房产免征房产税的政策。以完善有区别的住房税收政策，加大引导合理住房消费力度。”相关部门一位内部人士透露。

　　一直停留在“想法”阶段的物业税征收有望在今年破题。但破题的关键，不仅在于技术层面的解决，还在于一些地方利益的阻碍能否破除。

　　2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，物业税一词进入百姓视线。

　　自2006年初开始，北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段。所谓“空转”是指没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样，财税部门、房管部门以及土地管理部门等单位共同参与，要统计物业数量，做测算、评估，做报表，做税收统计等。作为“空转”试点城市，虽然前期已经做了大量调研和试点工作，但是由于物业税开征争议比较大，所牵涉的工作和部门比较多，物业税的推行有相当大的难度。

　　“一是技术层面上的难度，二是个人利益难以打破。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强这样总结物业税一直难以实施的原因。

　　中国城市经济学会副会长刘维新也有同样的感触：“现如今，对于开征物业税是‘两头热，中间冷’，即中央态度积极、民众热烈拥护，而一些地方政府‘极力反对’。”本组稿件据新华社、《中国经济周刊》