“政府提高地价等于变相驱动房价”

　　“政府提高地价等于变相驱动房价”

　　洪可柱建议取消土地出让金，改为向业主收取“物业税”

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　　2007年全国两会

　　“近年来的地方投资热与银行有很大关系，地方政府的建设资金主要来自银行贷款，而银行放贷的依据是政府信用和土地抵押，政府不会倒闭，土地跑不了，自然是优良贷款。

　　一旦地方政府陷入靠土地生财吃饭的怪圈，就会带来种种危害”，洪可柱说，其中最直接的就是房价飞速上涨。”

　　本报讯(记者方夷敏)去年来，国家出台了一系列宏观调控政策，房价却依然保持攀升态势，原因何在？全国人大代表洪可柱提交《关于革除地方政府土地财政之弊遏制房价上涨的建议》，认为造成这种现象的本质原因在于地方政府陷入靠土地生财吃饭的怪圈，“政府不断提高地价，等于变相持续驱动房价。”为此，他建议政府变出售土地使用权一次性收取出让金制度为长期收取“物业税”制度。

　　现行体制逼迫地方政府靠地生财

　　洪可柱的建议中指出，土地财政的诱因有如下几点:一是事权与财权搭配不合理的财政体制问题。中央实行分税制改革是必要的，但矫枉过正，中央的财政集中度一下子从不到10％跃升到50％，省、市级财政占30％，而占全国财政供养人员67％的县乡级财政只占20％。财政分配格局变了，事权却没有变，相反面临中央的一系列举措，如加快城镇化步伐、东部率先现代化、西部大开发、振兴东北、中部崛起，形成你追我赶的态势。钱从哪里来？产业税、工业税这些主要税种都归中央，留给地方的主要是建筑税、房地产税。“现行的财政体制逼迫地方政府靠土地生财。”洪可柱说。

　　他认为，近年来的地方投资热与银行有很大关系，地方政府的建设资金主要来自银行贷款，而银行放贷的依据是政府信用和土地抵押，政府不会倒闭，土地跑不了，自然是优良贷款。金融和土地相结合，就会催生地方政府以土地换贷款。

　　变土地出让金为业主缴纳物业税

　　为此，他认为，一定要革除土地财政之弊遏制房价上涨，变出售土地使用权一次性收取出让金制度为长期收取“物业税”制度，也即用于房地产开发的土地成本由房地产商一次性向政府缴纳，改为业主按商品房面积的大小和使用年限以税收形式长期单独向政府缴纳。

　　这样做，其一，可以抑制与根除房地产商自行将土地成本加码，炒土地与哄抬房价，获取暴利；其二，防止现任政府竭泽而渔借地生财，降低政府疯狂征地卖地的热情，为后任政府留下长期稳定的财政收入空间。还可以保护我国耕地面积。并最终有助于调控房价成本，使高昂的房价理性回归。

　　此外，他还建议，将土地问题研究与财税体制联系起来，改变地方政府事权与财权搭配不合理的现状，适当扩大地方政府的税源，让地方政府降低地价有积极性，并着力进行金融体制改革。

　　分析

　　房价飞涨是靠地生财直接后果

　　建议中指出“房地产商的自有资金占20％，其余80％靠贷款，在20％的自有资金中，还包括购房者的预付款，而个人购房资金的70％也是贷款。近5年来，国有商业银行房地产贷款增长40倍，个人贷款年均增长200％，房贷增长远远超出人均收入增长。房价飞涨也与银行不顾房贷风险抬起来密切关联。”除此之外，干部晋升标准也成为房价飞涨的“推手”。洪可柱在建议中指出:“‘GDP论英雄’的干部晋升标准逼人转嫁土地成本、不得不与民争利。”

　　他说，现行供地结构，大体是“四三三”或“五三二”，即政府大楼、广场、道路等基础性用地在供地量中占40％或50％，工业性用地占30％，经营性用地占30％或20％。基础性用地要贴钱，工业用地赚不了太多钱。什么原因？招商引资必须竞相压低地价的需要。这样的供地结构，只能靠30％或20％的经营性用地来赚钱。经营性招拍挂，价高者得地，土地卖高价，政府收益可以用来补财政窟窿和城市建设投入。

　　“地方政府5年一任期，谁上任都想出政绩，自然要走征地卖大钱大量增加财政收入这条路。”

　　“一旦地方政府陷入靠土地生财吃饭的怪圈，就会带来种种危害”，洪可柱说，其中最直接的就是房价飞速上涨。

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　　本报记者　方谦华　摄