《物权法》使小区物业与业主权责义务明朗化

　　只等《物权法》定分止争

　　2007年春节前的最后一次业主委员会筹备组开会之后，许明再次带人参观他那买了却不能住的房子，这次连电灯也不亮了，他不知是谁断了他的电。黑暗中，借着手机的亮光，隐约可见墙上的斑驳水纹。

　　许明的房子位于北京亚运村附近的紫玉山庄，是京城有名的富人区，房价不菲。其中一期业主共100多户。许明大约四年前花费数百万元通过法院竞拍购得此处房产。但是现在，他本人已经无法居住了。房子现在只剩下一个功能了，那就是“展示”给那些奇怪他为什么会参与业委会筹备工作的人看。

　　据许明自己讲，他的房子变成这样，主要是由于和物业的矛盾。

　　2007年3月8日，正在召开的全国两会将审议《物权法》，该法的第六章明确规定了小区物业与业主的权责义务。

　　“如果《物权法》出台，作为其下位法的《物业管理条例》也将随之修改。”京城地产律师秦兵说。

　　富人小区的烦恼

　　“我是一个商人，我花钱不能白花。”许明这样解释他参与社区业主维权的原因。在这里，许明和其他业主不满的也是物业公司收费高但是服务质量差。这里的物业费是每平方米每月12.5元。一栋400平方米的别墅，一个月的物业费是5000元。“我们的物业费可能是全北京最高的。”有业主这样说。而和北京其他社区业主维权活动一样，紫玉山庄业主维权的主要目标是成立业主委员会，为自己和小区的同住业主维权。

　　即使在生意上很成功，即使经济实力不俗，居住在豪华别墅里的这些人们也有烦恼，他们最大的烦恼就是在这样看似豪华、舒适的高档住宅区里。他们依然没有安全感。我的房子到底听谁的？很多业主这样追问。

　　这些居住在紫玉山庄的人，多数和许明一样，在事业方面都是各自领域比较成功的人士，但是，有时他们发现却奈何不了自己买的房子。

　　一个典型的纠纷是，紫玉山庄的邢女士虽然有两辆汽车，但近两个月每天出入不得不打车，因为两辆爱车被山庄的物业锁住了。无奈，邢女士将山庄物业公司告上法庭，索赔8034元。

　　另一个极端例子是，曾有业主因不堪忍受物业纠纷而服药自杀。由于被认为拖欠物业费以及其他矛盾，业主张先生及其家人从2005年8月5日起，进小区大门不断受到保安阻拦，理由是需向物业请示。张先生说物业还曾将垃圾堆堵至他家门口，甚至派人跟踪他女儿，8月26日，他的女儿不堪忍受每天回家要向“作贼一样”的感受，服药自杀，幸被抢救回来。但是，就在张家当日紧急拨打120求救后，救护车赶到小区门口后仍然受到了阻拦耽搁，幸未酿成惨剧。

　　“和物业和开发商比，我们也是弱势一方。”许明说。虽然在外人看来，他们远非整个社会结构中的弱势群体。

　　阳光下的财产维权

　　但即使成立业主委员会，也是困难重重。为了成立业委会，紫玉山庄的部分业主成立了临时筹备组，并将相关情况以挂号信形式寄给小区内其他业主，但是，141封信却迟迟未送到业主手中。2006年11月，临时筹备组发起人之一的业主许明以物业阻挠业委会成立、私自扣留挂号信为由，将北京集祥物业管理有限公司诉至朝阳法院。业主与物业再次因矛盾对对簿公堂。

　　由于忙于生意，许明无暇亲自钻研相关法律，他要借助专业律师的讲解，但是律师向他提到最多的，是《物业管理条例》。通过律师许明才发现，在这部由物业商会制定的法规中，对业主不利的条款远大于对业主有利的条款。

　　在物权法出台之前，对于商品房业主维权影响颇多的《物业管理条例》颇受争议。原因之一在于，按照该条例规定，按照《物业管理条例》规定，首次召开业主大会和选举业主委员会都需要全体业主所持投票权的2/3以上通过。那么，对于开发商楼盘里没有卖出的房子该怎么办？难道开发商或者是还没入住的未来的邻居也要投票？结论听来荒谬，但是很多小区都因此而久久成立不了业委会。

　　“《物业管理条例》是一部没有上位法的法规。”著名地产律师秦兵点评说，他认为，《物权法》的尽快出台，可以直接推动对《物业管理条例》的修改。

　　《物权法》本应是让业主们值得期待的事情。 按照物权法2005年7月的公开征求意见稿。第二编第六章专门规定了建筑物区分所有权。规定了业主和业主委员会的诸多权利。

　　更应让他们感到兴奋的，是这部法律的立法精神。物权法是大陆法系的叫法，在英美法系的成文法部分中对应的叫法是“财产法”。但是无论物权法还是财产法，在西方都被看作是“保护私有财产权的宪章”。

　　在我国，谈论保护公民合法的私有财产权，也曾经是一个禁区。但是，2004年的宪法修正案写道：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”这一系列规定，被媒体赞誉为“私权入宪。”

　　然而，就在物权法公开征求意见结束之后，北大法学院法理学教授巩献田的一封上谏信，引起了关于《物权法》立法的大争论，巩献田直言，现在的《物权法》草案严重违宪，原因是将私有财产与国有财产平等保护。颇为有趣的一幕是，巩的本意是提倡强调国有财产，而非私人财产，但是许多人特别是普通民众却在网上发表文章支持他，视他为广大弱势群体的代言人。原因是他在公开信的一句名言引起很多人的共鸣：

　　“我不需要保护我没有的东西，不能将乞丐的讨饭棍与富人豪宅一起保护。”此言一出，网络间叫好声一片。

　　巩的上书影响力并不止于网络，民法学界认为，正是这封信阻挡了物权法进程。物权法出人意料的没有被列入当年11月人大会审议日程中。

　　在这种公众认知的氛围中，被认为是豪宅拥有者的紫玉山庄的业主们，很多人沉默了。

　　豪宅和讨饭棍同样应受保护

　　许明认为，这些业主们相对于开发商和物业也成为弱势的另一个原因，是业主们力量分散，本来是一盘散沙，要找到共同的利益聚齐做事，并不容易。社会因素又使许多业主有很多顾虑，在维权时很低调。每次有媒体来关注紫玉山庄业主维权的事情时，很多业主都不愿接受采访。这一是怕打击报复，二是身为富人区的居住者怕引起别人注意。一期业主100多人，最后出来反复接受采访的就三四个人。

　　法学教授龙卫球并不认为这种维权是不能见阳光的，他在参加一次业主维权问题的研讨会时就说：“我发现今天到会的都是有钱人，但是却在谈维权的问题。”他认为，此维权与农民和下岗工人的不同， 是有财产的维权，还有一个是没有财产的维权。 制定中的的物权法，一直在谈两个功能，一个是自产功能，另外一个就是有了财产之后，公民怎么得到保障的问题。

　　后来，全国人大法工委相关人士出面公开表示，物权法草案，符合宪法精神。立法进程得以继续。在随后的第六次审议和第七次审议中，加大了对国有资产的保护力度。人们也习惯了物权法的一再推迟出台。物权法主要起草人王利明曾在四审后表示，物权法已经接近成熟。但是，后来他也表示，物权法中还有许多问题需要明确。

　　其实财产维权并不只是富人的事情。在一个缺乏对财产权利足够尊重的社会里，每个人无论财产多寡，其权利都可能受到侵害。物权法起草小组成员之一尹田教授说过:“你有一万块钱我保护，你有一块钱我也保护”。

　　2006年11月的一个早晨，著名胡同保护人士华新民接到一个电话：北京胡同业主谢玉春和张春婴夫妇的房子要被强拆了，这对夫妇只好捏着自己的房屋产权证去街上找旅馆。打电话时，他们正无助的走在街上，东西都不知放在哪，也不知今晚睡在哪里。

　　华新民说。“又不做生意，房子就是普通百姓最大的私有财产。一旦失去，就可能无家可归。”

　　令人称奇的是，谢家房子被拆的时候，他的房产证还在手上没有失效。

　　“这不是一个私事。”华新民在接受采访时说，“当一个人站在自家的院子里，受到陌生人的侮辱与威胁时，这就不再是他自己的私事了。”

　　对于一般民众来说，物权法最大的作用就是帮助这个社会厘清：“什么是你的，什么是我的。”也就是王胜明所说的：“定分止争。”也正因为如此，一些问题被反复争论。

　　关于第六章的争执

　　几个月来，许明每天都在关注着有关《物权法》的报道，但是事情的发展并不像他想的那样一帆风顺。

　　《物权法》第六章的每次修订，许明都要找律师问问，这个修改意味着什么，会带来什么变化，。在许明居住的小区，小区配套公建房屋和设施如车库、车位包括游泳池、球场等设施以约定的方式被开发商出售、出租、抵押，收益归开发商所有，但是许多业主认为，自己是小区建筑的真正购买者，即使出租、抵押也应经自己同意。

　　在《物权法》草案的第六章中，规定对于“建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊及其收益”，也是“有约定从其约定。”但是在签定购房合同时，由于开发商处于强势地位，开发商都会在合同中“约定”小区配套设施归自己所有。

　　因此，就在今年两会即将召开之际，广州业主日前联署签名上书全国人大常委会委员长吴邦国，呼吁全国人大会议修改《物权法》（草案）第六章部分条款，以维护小区业主合法财产。目前已有百余家业主委员会和十多家业委会筹委会参与由北京等地业主发起的这一行动。

　　建议书发出方广州市业主委员会联谊会筹委会认为，《物权法》（草案）第七稿不但没有明确业主的共有权利，反而将开发商侵害业主权利的行为合法化 因此，建议书请求全国人大修改《物权法》（草案）第六章，明确建筑区划内的建设用地使用权归业主共有。

　　至此，《物权法》蹒跚前行六年，直至即将出台之际，各方利益主体仍在争论不休，这固然增加了《物权法》立法的难度，即使出台后，恐怕也仍是“众口难调”。但公众为物权法争吵的这六年，也恰是公众权利意识逐渐高涨的六年， 过程再难，也仍是好事一桩。（钟文）

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