实施拆迁管理新办法保障政府工程顺利建设

　　《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》解读（上）

　　实施拆迁管理新办法保障政府工程顺利建设

　　为帮助市民更好地理解于今日起正式实施的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》的内容，市征地拆迁管理办公室的有关负责人对《办法》的内容进行解读。

　　1制定《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》的背景

　　答：房屋拆迁管理工作是深圳市城市建设与管理的重要组成部分。我市现行的房屋拆迁管理体制成形于上世纪八十年代，开始规范于上世纪九十年代，1991年市人民政府发布《深圳市房屋拆迁管理办法》（1994年进行过一次修订），对规范房屋拆迁行为、加强对城市房屋拆迁的管理、维护拆迁当事人的合法权益、保障建设项目的顺利进行，发挥了积极作用。但是，随着我市城市范围扩大、建设速度加快和旧城区改造的推进，房屋拆迁工作进入了一个新的时期；尤其是2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》颁布实施以后，原拆迁管理办法中不少规定已经不能满足房屋拆迁工作的现实需要，必须建立一套新的规范和程序。

　　此外，随着我市“十一五”计划的实施和“大运会”的筹备、轨道交通等一系列重大工程的全面推进，亟须一部更具有针对性的专门规章，以保证在更加有效地维护被拆迁人合法权益的基础上，完成公共基础设施建设项目房屋拆迁及工程建设任务，实现深圳城市建设和经济发展的再次腾飞。

　　2《办法》出台的意义

　　答：《办法》的出台是深圳市房屋拆迁工作的一个新的里程碑，对于规范房屋拆迁行为，加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，有非常重要的作用；标志着深圳市房屋拆迁有了一个全新的、统一的指导思想和行动准则，拆迁补偿安置有了一个科学的、明确的补偿标准，市政公共基础设施拆迁有了制度的保障，对于其它建设项目的拆迁工作也起到了示范和参照作用。具体来说，《办法》的出台有如下意义：

　　（1）有利于结合深圳市实际，贯彻落实国务院的《城市房屋拆迁管理条例》；（2）有利于保障公共基础设施建设的顺利进行；（3）有利于维护被拆迁人的合法权益；（4）有利于建立一个公正合理的房屋拆迁模式；（5）有利于控制拆迁规模；（6）有利于规范政府部门间的职权和职责，减少内耗、提高效率；（7）有利于加速城市现代化建设和推进旧城区的改造；（8）有利于维护社会稳定，构建和谐社会。

　　3《办法》对适用范围与效力如何规定

　　答：《办法》是深圳市人民政府发布的政府规章，凡在深圳市行政区域内的公共基础设施建设项目的房屋拆迁活动，均适用本办法；与公共基础设施建设项目相关的拆迁人、被拆迁人、评估机构、测绘机构、拆迁服务机构以及其他相关主体的行为，均受本办法调整。公共基础设施建设项目是指与公共利益密切相关的交通、能源、环保、水务、大型体育文化设施等项目；对上述项目的房屋拆迁、补偿安置及相关的管理活动等均适用本办法；本办法自2007年3月15日起生效，在整个深圳市（包括福田、罗湖、南山、盐田、宝安和龙岗六区）施行。

　　4《办法》规定了哪些原则

　　答：《办法》体现了如下原则：

　　（1）依法拆迁、和谐拆迁原则。本《办法》生效后，深圳市所有涉及到公共基础设施项目建设的房屋拆迁都应以本办法为依据，严格按照《办法》规定的程序、方式及标准实施，做到依法拆迁、依法办事。《办法》在重点保护被拆迁人的利益的基础上，突出保障社会公共利益和公共基础项目建设，也顾及到了其他拆迁相关人的利益，对所有参与主体的权益进行了平衡，尽最大可能减少纠纷和摩擦，维护社会的和谐稳定；

　　（2）重点保护被拆迁人利益原则。拆迁补偿是拆迁法律关系中一个极其重要的环节，决定着人民群众的利益能否得到保障及拆迁活动能否顺利进行，《办法》根据深圳市实际对被拆迁人的补偿标准和补偿范围进行了调整和完善，加大了对被拆迁人的补偿力度；例如对于有合法产权和手续的住宅房屋，设定了最低补偿标准，即不低于同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称“商品房交易均价”）；对于非住宅和其他房屋，按市场评估价格补偿；房屋以外的构筑物和其他附着物按重置价补偿等。充分体现了“三个代表”重要思想和执政为民的理念。

　　（3）公共利益优先原则。公共基础设施项目建设，关系到国计民生，关系到全社会、全民族的发展和生存；“公共利益优先”是现代民主、法治国家的普遍原则和建设和谐社会的必然要求。只有落实好这一原则，才有可能解决现代社会个人权利、自由与国家利益、社会利益之间不可避免的矛盾和冲突。《办法》在拆迁运行机制、补偿方式、裁决、执行等方面的规定，体现了单位、集体或个人的利益，应当服从因国家和社会利益而发生的房屋拆迁需要。

　　（4）拆管分离原则。拆管分离原则是指拆迁主管部门不得作为公共基础设施建设项目的拆迁人，不得接受拆迁委托，拆迁管理人和拆迁人必须非同一主体。1991年的拆迁办法没有明确这条规定，在我市拆迁实际工作中出现过拆迁人和管理人合二为一的情况，在一定程度上造成了房屋拆迁过程中的不公，损害了部分被拆迁人的利益，容易滋生腐败，扰乱社会秩序，因此，出于程序正义的考虑和上位法的要求，《办法》将拆迁主管部门不得作拆迁人作为一个基本原则明确下来。

　　（5）以货币补偿为主的原则。一般房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换，允许拆迁人和被拆迁人自由协商选择；但由于深圳情况特殊，是在人口极度稠密、可用剩余土地极少的狭小空间中，进行大规模的市政公共基础设施项目建设，政府不可能拿出土地或房屋进行市政工程建设拆迁补偿；同时由于我市房地产市场繁荣，市政工程补偿资金相对充裕等因素，所以，《办法》确定了以货币补偿为主的补偿安置模式。拆迁人向被拆迁人提供补偿货币和安置补助费用，保障被拆迁人的财产权益，使住宅房屋的被拆迁人，能够在同档次地段购买到不低于被拆迁房屋标准和条件的住宅房屋。

　　5《办法》有哪些特色

　　答：《办法》体现了有如下特色：

　　（1）从最大限度地保障被拆迁人权益、提高拆迁成本的原则和思路出发，建立符合深圳实际的拆迁管理体制和补偿标准，体现了以人为本，实事求是，尊重历史的精神。

　　（2）突出保障市政工程建设项目，以市政工程项目拆迁引导和推动其他社会拆迁。《办法》主要就市政工程公共基础设施建设所涉及的房屋拆迁进行管理，根据公共利益优先的原则，确定市政工程建设项目优先的法律地位，保证政府公共项目的顺利推进，以期通过市政工程的项目拆迁为其他社会拆迁做出示范和参照，带动其他社会拆迁进入规范化的轨道。

　　（3）着重保护被拆迁人的利益，适当提高了补偿标准，扩大了补偿范围。本《办法》根据近年来深圳市经济发展状况对补偿标准和补偿范围进行调整，整体上提高了拆迁成本，切实保护了被拆迁人的利益。建立了具有深圳特色的市场价格拆迁补偿安置模式及标准，突破了原有补偿安置思路，保障住宅被拆迁人的居住权，使其能够得到不低于原居住条件的货币补偿或安置，被拆迁人的利益得到了最大限度的保障；

　　（4）主要采用货币补偿模式。结合深圳实际，建立以货币补偿为主的补偿安置模式，将补偿标准明确化、系统化，提高了补偿的透明度。

　　6《办法》对历史遗留问题如何处理

　　答：由于各种主客观原因，深圳在城市建设早期产生了许多历史遗留房屋问题，情况特殊，矛盾较为突出。《办法》充分考虑深圳房屋拆迁的复杂和难度，本着尊重历史，合法合理，实事求是的原则，结合以往处理历史遗留问题的有关法规政策和相关要求，做了较合理的规定。

　　处理历史遗留问题的要点主要有三个：

　　1、拆迁纳入原农村历史遗留问题处理范围的违法私房和生产经营性房屋，符合“两规”及市政府有关规定处理条件，并已确认产权的，符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按“拆一补一”原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿；

　　2、480平方米以外的住宅和生产经营性房屋，也是按市场评估价格给予货币补偿，本办法或市政府另有规定给予产权调换的除外；

　　3、对于2004年10月28日后的违法建筑，以及其他依法应当拆除、没收的房屋，一律不予补偿。

　　此外，鉴于市政工程涉及公共利益，影响面较大，为了提高效率，加快拆迁进度，《办法》规定：被拆迁人在约定的搬迁期限届满前搬迁的，由拆迁人按拆迁补偿安置协议补偿金额的3％以内给予奖励。