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关注物权法之热点条款

      十届全国人大五次会议16日上午表决物权法,参加表决的近3000名人大代表以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果,高票通过了物权法,并将于今年10月1日起施行。

当全国人大常委会委员长吴邦国宣布法律通过时,会场响起经久不息的掌声。

   作为物权法的起草参与者之一,北京大学法学院教授尹田,参与近年来物权法的审议讨论,并对每次的修改都提出自己的建议。对于物权法的条条款款中,每一个断句甚至标点,尹田都熟记于心。

    楼顶等区域属业主共有

   现实中,有不少开发商将高楼的楼顶改造成花园后,以一定价格单独出售给小区以外的人或者是小区内的某个业主。这种情况也引起了许多业主的声讨和质疑。那么究竟开发商能否把楼顶卖给小区外的人,或小区内部的某个业主?

   尹田说,过去虽然有部门规章规定公用的楼顶不能出卖,但规章的法律层次比较低,违反规章并不会导致合同无效,因此这种现象比较多,情况也比较混乱。

   他说,物权法通过后,楼顶和楼道、电梯一样,是属于业主共同所有的,不能卖给某个业主;如果某个露台在结构上属于某个业主专有,则需具体分析。

   尹田说,如果明显属于公用的绿地,实际上却被个别业主专用,这就需要依法追究,但根据第七十三条的规定,原则上小区绿地是业主共有的,但也有两种情况除外,一是城市公共绿地,二是明示规定归个人所有的。对于后者,则主要依业主与开发商的合约执行。

   (附:《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

   第七十三条建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。)

    占用小区内道路停车收益归全体业主

   随着人们生活水平的提高,汽车已经逐渐从原来的奢侈品纳入了许多中产家庭的必需品,一辆辆四轮的机器在给人们生活带来便利的同时,也带来了停车难这个难题。尤其在车位资源紧张的小区,车位更是常常带来纷争。

   尹田说,物权法规定,小区内不是专门用于停放汽车的公用道路,权利属于业主共有,这意味着,开发商、物业公司不能对车位收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于业主共有。

   他说,如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路,则损害了无车业主的利益,因此只有让全体业主共同分享停车利益,天平才能得到平衡。

   (附《物权法》第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

   建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。

    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的收益,属于业主共有。)

    车库的归属要通过合同约定

    与占用公共道路停车不同的是本身就用于停车的地下车库。

   尹田说,目前大型小区均配备了地下车库,很多业主要求把地下车库化为属于业主。各地有关这方面的讨论也十分激烈。

   尹田回忆,第一次公布的物权法(草案)对此作了规定,原则是“有约定按约定,无约定按共有”。但是业主仍不满意,主要因为开发商可以用约定排除业主的权利。

    这位法律专家结合经济学的眼光为记者分析了地下车库的争议之源。

   尹田说:归根结底,地下车库反映的是房屋本身价格的问题———业主们觉得房价太高,希望从车库中获得弥补。但房价本受制于国家的经济政策,是一个政策问题。除了经济适用房等政策性住房,一般商品房价格都由市场决定,也就是说房价不是通过法律途径解决的。因此车库的归属要通过合同约定。

    业主委员会可代表业主当原告

   “一个小贩拉着一车臭豆腐在小区外叫卖,每天如此,小区的居民深受其害,交涉多次无果后,一位业主提出向法院起诉,按照物权法规定,业主、业主委员会或业主大会、物管都有权对小贩提出起诉。”

   尹田说,业主大会和业主委员会是否可以原告或被告的身份参与诉讼,各地在物权法颁布之前说法做法不一,但大体上还是倾向于同意。

    尹田说, 经业主大会制定的规约大家都要遵守,规约具有合同的效力。

   他说,对于拉着臭豆腐的小贩,小区某名业主作为受害者,可以作为全体代表通过联名形式直接提出诉讼;业主委员会也可以代表业主诉讼;被赋予管理权的小区物业管理公司也可以依授权提出诉讼。

    (附《物权法》第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

   业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。)

    房产证是真的就可放心买房

   尹田表示,对不动产制度的规定是物权法的重心,它对于权利的取得、变更(比如转让),设立相当完备的制度。在物权法通过之前,我国已经有了不动产的登记制度,但存在登记机关滥用权力乱收费、房地产交易不安全等一系列问题,物权法给予了解决。

   尹田说,在过去,一些登记机关存在滥用权力、严重损害老百姓利益的现象。“比如说,有的登记机关出于部门利益,可能使用各种名目损害老百姓利益,比如要求对房屋的价格进行评估,这一评估就要收费了啊。再比如,在做房屋抵押登记的时候,有的登记机关说登记只管一年,如果抵押的时间超过一年需要重新登记;有的地方说产权证需要年检,这些都是没道理的,并且都要收一笔费用。”尹田告诉记者,对于不动产的登记,原本物权法可以不作规定而由专门的法律、法规来规范;对于“年检”的做法,过去也有司法解释来禁止,但是不存在立法的效力。为了防止这些登记过程中老百姓反映突出的现象,物权法第十三条作了三种禁止性规定,不得强行要求评估,不得以年检名义重复登记,不得超越登记职责范围。

   由于房价涨得比较快,有的人以比较便宜的价格把房子卖掉后又后悔了,于是找各种理由说合同无效,由此产生的纠纷非常多。尹田表示,为了保证交易的安全,物权法特别规定了善意取得制度,以后,买房的人只要看到房产证,就可以放心交易。

    (附第十三条 登记机构不得有以下行为:

    (一)要求对不动产进行评估;

    (二)以年检等名义进行重复登记;

    (三)超出登记职责范围的其他行为。

   第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

    (一)受让人受让该财产时是善意的;

    (二)以合理的价格转让;

    (三)转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

   受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。)

    物权法的主要内容

    平等保护国家、集体和私人的物权

   物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。物权法规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”

    关于国有财产

   关于国有财产的范围。物权法依据宪法和有关法律,明确规定国有财产包括:属于国家所有的自然资源,属于国家所有的基础设施,国家机关和国家举办的事业单位的财产,等等;并规定,国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。

    关于集体财产

   物权法依据宪法和现阶段党在农村的基本政策,明确规定:“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。”并以专章分别规定了“土地承包经营权”和“宅基地使用权”。

   为了赋予农民长期而有保障的土地使用权,物权法规定:耕地、草地、林地的承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

    关于私有财产

   物权法规定:“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。”“私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”

   物权法从维护业主的合法权益出发,明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。还对小区内的车库、车位的归属,业主委员会的职能,业主和物业服务机构的关系等,作了规定。

    关于征收补偿

   物权法明确规定:“国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”

   依据宪法,物权法规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,对征收补偿的原则和内容作了规定。

   关于征收集体所有的土地问题,物权法规定:“征收集体所有的土地,应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿等费用,并足额安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。”关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题,规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益。”

    据新华社、《广州日报》、《北京晚报》

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