美国房贷危机带来的警示

　　美国房贷危机带来的警示

　　郭纪锋

　　最近，美国房贷市场出现危机，美国第二大次级抵押贷款企业———新世纪金融公司3月12日宣布，由于银行和其他投资者已经或准备中断融资，加上巨额债务即将到期，公司离破产又近了一步。

目前，已有二十多家较大公司宣布不再进行新的贷款，由此许多大公司的股票也纷纷出现大幅下跌。美联储2月28日公布的数据显示，上一季度银行住房贷款的不良率升到四年来的最高水平。NorthCarolinaFair Housing Center总经理Stella Adams表示：“美国正面临房贷违约的危机”。

　　“随着利率上升，购房者在资金上捉襟见肘”，NAR成员史蒂文斯日前向美参议院金融委员会表示。目前美国楼市正在遭遇三十年来的最大跌幅，令许多拥有抵押贷款的购房者难以承受，同时也推动美国国内未售出房屋创下了442万套的记录。在前几年房地产泡沫时期，很多放贷机构放松了对贷款标准的要求。但自2005年底开始，美国房地产市场开始降温，违约还款现象大量出现，使该行业受到沉重打击。

　　一些市场分析人士对这种现象提供了警告。经济及住房顾问托马斯·洛勒表示，现在的问题不是房贷市场崩溃的问题，而是抵押贷款业者已经疯狂，而且后果也将疯狂的问题。另据报道，美国长达五年的房地产荣景在2006年结束，房屋持有人数创下史上新高。现在问题陆续浮现，如无力缴纳房贷者增加、次级房贷公司岌岌可危、及未售出房屋上升。

　　房地产中介业者、美联储(Fed)一位理事估计，新世纪濒临破产，可能有150万的美国人失去他们的房子，10万名房地产从业者被裁员、100家次级房贷公司面临倒闭。一家证券经纪公司预期，未来两年，房贷违约金额恐升至2250亿美元，远高于2005和2006年的一年四百亿美元。

　　克里夫兰、费城、丹佛和纽约房贷违约增加的信息已传到美联储官员耳中，许多购屋族不是面临缴贷困难，就是放弃了房子，由银行查封。从美国房贷危机中，我们可以得到以下警示：

　　警示之一，盲目扩张放贷会给银行带来严重恶果。在博鳌21世纪房地产论坛2006届年会上，银监会政策法规部的徐立军就明确指出：“目前银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期，在市场环境低迷的情况下，个人住房按揭的风险会更高。”

　　据媒体披露，目前北京、上海等地房贷违约案已出现快速上升的情况。2004年，上海的中资银行房贷的平均不良率只有千分之一左右，但到2006年，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了千分之八点多，也就是说，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。据有关部门统计，截止2006年第四季度末，全国个人住房贷款余额已近2万亿元，全国房贷破产金额已达个人住房贷款余额的0.8%，房贷呆坏账已达百亿元。大量的违约和呆坏帐势必给放贷银行带来巨大风险，也为今后商业银行的健康发展增添了后顾之忧。

　　警示之二，大量放贷会造成许多“房奴”。根据中国人民银行日前发布的报告显示，全国十大城市平均债务率为38%，其中沪、京、津三市接近55%的银监会警戒线。许多人据此认为，一些买房者由于不够理性，盲目“放大”了自己的实际需求和承受力，最终成了“房奴”，导致违约率上升。

　　警示之三，大量放贷会吹生房地产泡沫。由于大量外资持续流入中国，目前已近1万亿美元，国内流通的人民币急剧增多，人民币已经出现过剩流动的现象，这将在今后造成房地产泡沫。目前我国在GDP中房地产业占有相当大的份额，如何让过热的房地产市场冷却下来，是摆在目前全国上下的重要任务。