物权保护已成全民共识 高层高度重视廉租房制度

　　物业税开征箭在弦上

　　3月12日，十届全国人大第五次会议主席团第二次会议通过了财政经济委员会关于2006年中央和地方预算执行情况与2007年中央和地方预算草案的审查结果报告，报告提出将“研究开征物业税的实施方案”。

　　物业税又称不动产税或地产税，是按照土地或房屋的不动产市值，按一定税率向其承租人或所有人每年收取的税款。

　　从事房地产业的全国政协委员、江西民生集团董事长王翔对此的评论是：“从‘抑制房价’的表态到‘研究开征物业税’的措施，这明显地释放出了政府将继续加强对房地产业进行调控的信号。”

　　物业税是对不动产在保有环节征收的税种，其开征将遏制囤积不动产、个人购买多套住房和炒买住房的行为。

　　从发达国家的经验来看，开征这一税种的意义，更在于为政府的公共服务投入建立一个合理的回收渠道。

　　不动产积淀着社会最为巨量的财富，它的市值又是政府提供的公共服务质量的体现，公共服务越充足，不动产市值就越高。于是，以不动产的市值为基数开征的不动产税，成为政府公共服务投入理想的回收途径，也是不动产拥有者享受公共服务的付费方式。

　　在这个意义上，不动产拥有者有理由分享城市化这个“全民的成果”。

　　在发达国家，以美国为例，城市政府税收的一半以上来自不动产税，这吸引政府专注于供应公共服务，保障物权的稳定和增值。由于不动产拥有者多为富裕阶层，这一税种还调节了社会的贫富差距。

　　在这样的机制下，个人购置不动产须考虑不动产税的承受能力，美国著名的加州13号提案就规定不动产税限制在房地产的“全部现金价值”的1%，加上地方估价保证的附加额。

　　这样，相当一批城市居民不以购买不动产为解决居住问题的惟一途径，他们多是通过租赁的方式实现安居，在美国和英国，住宅私有率仅为60%左右。

　　新中国成立后，政府对城市的不动产进行了重新登记，据此发放房地产所有证。北京1953年完成的房地产总登记显示，67.06%的房屋为私有。

　　1951年，国家立法开征城市房地产税，按房地产的区位条件、交易价格等因素，确定标准房价、标准地价、标准房地价，每年定期按固定税率征收。这与目前国际通行的不动产税收原则完全一致。

　　但后来对私有房地产的改造使房地产税源减少，新增加的公房不在征税之列，城市的公共服务投入只能依赖生产和销售环节的税收，并出现严重短缺。

　　1998年的住房体制改革将公房向个人出售，停止实物分配。如今，中国城镇住房私有率已超过80%。但统一的面向私有房屋征收的城市房地产税已不复存在。

　　经过一系列变化，目前的城市房地产税仅适用于外商投资企业，房产税的征收范围不包括个人所有非营业用的房产，城镇土地使用税是土地保有环节征收的惟一税种，但税额偏低。

　　这使城市的公共服务投入不能正常回收，它虽然推动了私有房产的升值，政府却难以分得杯羹，惟一的回收途径就是拆房子卖地皮，官方与民间的利益通道因此而被扭曲。

　　2003年10月，《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　去年以来，国家发改委、财政部、建设部、国土资源部等部门的官员分别在不同场合发出将要开征物业税的信息。国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组近期发布的报告建议，加快出台不动产税，可按人均30平方米进行税收减税，超过部分征收保有环节税。

　　物权法的颁布和物业税的开征，将对推动中国经济与社会关系的和谐提供一个全新的支点，房地产市场的调控与住房供应体制的完善正在这一范畴之中。

　　廉租住房制度建设获高层强调

　　从2005年的两个“国八条”到2006年的“国六条”及“九部门十五条”细则，面向房地产业的调控风暴相继而来。

　　“九部门十五条”细则提出了一系列调控指标，包括“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。

　　这两个70%与一个90平方米，使调控之“火”烧到了商品房领域。一时间，社会议论的话题是：将住房套型面积限制在90平方米以下，并增大供应规模，房价是否就能够得到控制，老百姓是否就能买得起房？

　　按照国家设计的住宅分类供应体制，对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租房。

　　但以目前的情况来看，这样的供应格局在各个城市严重失衡。地方政府热衷于商品房开发，高房价又与“土地财政”高度关联，经济适用房与廉租房建设是雷声大雨点小。

　　由于经济适用住房只售不租，且供应紧张，廉租房数量有限，导致相当一部分人既买不起房，又不够住廉租房的资格，成了政策的“夹心层”。

　　今年2月14日，建设部在其官方网站上通报了2006年城镇廉租住房制度建设情况，要求有计划、有步骤地扩大廉租住房制度覆盖范围，逐步把廉租住房制度保障范围扩大到住房困难的低收入家庭。

　　国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房，政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。

　　近日，高层又传出信息：要高度重视廉租住房制度建设。

　　在目前的住宅分类供应体制中，廉租房只租不售。中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为，由于廉租房需要巨大的政府资金补贴，因而其适用比重的大小，取决于政府的经济实力。由于这一情况，从1998年至今，各城市新提供的廉租房占住房总数不到1%，“如果经过努力，在今后一段较长的时间里，能够把新提供的廉租房的比重逐步地提高到占住房总数的5%~8%，就是一个重大成绩。”

　　由于廉租房的供应需要可观的财力支持，地方政府明显动力不足。建设部在今年2月14日的通报中指出，仍有4个地级城市、141个县级市没有建立廉租住房制度；166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例；绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设；廉租住房制度覆盖面低；部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善；相当数量的城市，廉租住房建设进展缓慢。

　　对此，中国城市规划设计研究院副总规划师赵燕菁提出了一个解决方案——“先租后售”。

　　他投书《瞭望》新闻周刊指出，这个方案既不同于廉租房“只租不售”，又不同于经济适用房“只售不租”，其本质上是一种“先按揭，后首付”：首先，政府用土地及住宅作抵押，从银行获得贷款建设住宅，然后“租”给需要的居民。由于居民在居住期间没有产权，这个市场就可以很方便地同资本品市场分开，从而避免出现炒卖房屋的现象。十年或十五年后，政府将住宅以成本价（包括利息及物业）出售给居民，并将本息还给银行。居民在十年到十五年期间缴纳的租金作为房价的一部分加以抵扣。

　　赵燕菁认为，这一住宅供应模式的最大特点，就是可以不占用政府资金，而是利用政府信用，将目前银行过剩的大量资金从风险很大的资本品市场，转到风险较低的消费品市场，因此，建设的规模以及吸纳的资金可以十分巨大。而由于建设的成本是以当前的价格计算的，转让时物业的市场价值几乎一定会高于这些物业今天的市场价值（而资本品市场的房价却极可能上升，也可能下降），所以只要规划区位合理（靠近劳动力市场），银行几乎没有任何风险。

　　“先租后售”的住宅供应模式已为英国住宅建设的实践证实。二战后，英国政府承担了可负担住宅供给的责任，采取的办法是政府先将银行的资金借贷出来，变成不动产，租给低收入者，让他们以较低的成本参与经济活动，待家底殷实之后，在撒切尔时代再将这些公共住宅大规模私有化，收回了建设投资。

　　这一模式的价值还在于，在工业化加速进程中，保证了城市廉价劳动力的持续供应，增强了城市经济的竞争力，并为沉淀在银行的资金找到了安全释放的路径。此外，通过积累财富购买了住宅的居民，还增加了政府不动产税收的来源。

　　当今中国，物权的保护已成全民共识，物业税的征收已在计划之中，廉价劳动力正伴随着工业化和城市化涌入城市，银行的存差持续攀高，普罗大众安居之梦热切。在这样的情况下，如何借鉴它山之石，已在考验决策者的胆识。