以房养老：势在必行但门槛重重

　　以房养老：势在必行但门槛重重

　　本报记者 张颖　发自上海

　　在刚刚结束的全国“两会”上，“以房养老”再次成为代表、委员们热议的话题。全国政协人口资源环境委员会副主任郑斯林在谈到“积极应对人口老龄化”问题时，再次提出住房反向抵押贷款的养老融资方式。

　　缓解养老压力

　　数据显示，我国目前60岁及以上老年人口已经达到1．45亿，占全国总人口的11％。预计到2050年，我国老年人口将达到4．2亿，占总人口近25％。在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的一道难题。而“以房养老”无疑是众多解决方案中最受专家推崇的方式。

　　“以房养老”就是所谓的住房反向抵押贷款，又叫“倒按揭”，最早起源于荷兰，目前发展最成熟的是美国。这种模式的具体做法：即在60岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权。到60岁退休养老时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得款项用来偿还贷款本息。

　　上海君悦律师事务所刘正东此前在接受采访时称，通过“倒按揭”，一个退休老人每月可以有几千元收入，而且终身源源不断，其生活质量将极大改善，急需现金时，也可解燃眉之急。“以房养老”不失为一种社会保障的新方式，“同时也可以减轻城市老龄化对我国经济发展造成的冲击，减轻国家、社会、企业、家庭及个人的压力”。

　　实际操作难度大

　　尽管“倒按揭”在发达国家已经被证明是一种成熟的融资方式，但在我国实施还需要解决一系列问题，譬如国民观念的转变、政策法规的修改等等。

　　中央财经大学保险系郝演苏教授分析道，靠子女、靠单位等几大传统养老方式都不足使老人们“丰衣足食”，现在一些有远见的市民开始将目光投向多样的商业保险，但因为国情与消费理念的不同，该产品在国内还面临着传统观念、政策法规、二级市场与三级市场的不成熟等因素限制。

　　“倒按揭”的评估标准如何设定，内容非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人的寿命，银行要培育一批类似保险精算人的测算人群体，这需要大量的前期准备，不是一两年能解决的。有专家甚至预言，在中国，可能只有孤寡老人才会有办理“倒按揭”的需求，市场容量将很有限。

　　成立政策性住房银行

　　去年早些时候，建设部已经委托太平洋人寿保险公司研究“倒按揭”课题。参与此次课题研究的有关人士在接受记者采访时指出，但要真正实现“倒按揭”，关键是推广国家性养老补充计划，成立政策性住房银行。

　　该人士分析指出，实施“倒按揭”需要政府承担更多责任，最好的方式是由政府作为担保人，成立政策性银行，降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险，从而降低“倒按揭”产品的贷款利率，“如果‘倒按揭’产品的贷款利率与住房公积金贷款利率持平或更低，将有助于‘以房养老’的推行”。

　　对此，郑斯林表态，“倒按揭”涉及到相关法律、评估标准、继承权等问题，的确需要对很多问题的防范措施加以研究，“但是这件事情已经引起了国家的高度重视”。