上海社科院称上海房价过高 商品房将会大量过剩

　　本报记者 范利祥

　　在房地产成为今年全国“两会”的热门话题之际，一个调研报告在上海引起了不小震动。

　　这份由上海市社科院房地产业研究中心历时一年多时间完成的报告，长达62页，4万多字，并已上呈上海市委、市府。

　　这也是迄今针对上海市房地产发展现状的最为权威和翔实的报告。报告尖锐指出，上海土地供应过量、房价过高，“十一五”期间商品房将大量过剩，由此，警示要防止出现房地产硬着陆的风险。

　　“市委、市政府领导看了这个报告后，都非常重视。”上海市政府一位官员说，“这个报告将是今后制订调控措施的关键参考依据。”

　　投资过猛

　　上海市房地产对GDP的贡献到底有多少？这个外界争议多年的问题，一直没有一个统一的答案。

　　而上海社科院的这份报告明确指出，“十五”时期，上海全市生产总值年均增长率达到11.5%（按绝对值计算为13.89%），实现连续14年两位数的增长。在这个时期，上海市房地产增加值年均增长（绝对值）20.54%，2005年达到670.23亿元，占全市生产总值的7.3%。

　　“十五”时期，上海市地方财政收入年均增长（绝对值）23.56%。2005年地方财政收入达到1434亿元，据初步计算，房地产业所产生的税、费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35%左右。

　　这背后是房地产业超级投资冲动。“十五”时期，上海全市固定资产投资额年均增长（绝对值）13.63%，而这五年，上海房地产开发累计投资4700多亿元，比“九五”时期增长60.5%，占全市固定资产投资的35.5%；房地产开发投资额年均增长（绝对值）17.1%，高于同期全市固定资产投资的增长。

　　具体来看，“十五”时期上海房地产开发投资增长过快，主要是由于商品住宅投资增长过快。其间，商品住宅累计投资3504.7亿元，比“九五”时期增长100.9%，占同期房地产开发投资的74.5%；商业用房累计投资374.5亿元，比“九五”时期增长29.2%；而办公用房累计投资311.8亿元，比“九五”时期减少43.5%。

　　在商品住宅投资中，别墅、高档公寓投资增速较快，年均增长40.8%；普通商品住宅年均增长13.6%。

　　“由于投资惯性，新形成的投资规模，将对未来几年的投资造成压力。”报告尖锐地指出。