法律工作者建议被物权法吸纳：车库法定加约定

　　福州有个很牛的法律工作者 但很低调 他的建议被物权法吸纳

　　本报记者 黄欣达 江娟珺

　　伴随着十届全国人大五次会议16日表决通过的物权法，这几天，“一刀三”这个名字在福州各大论坛上越来越“火”。

　　“一刀三”，名字普通，但在福州知名网站——胜利业主家园却小有名气。当初出名，是因为他长期免费给胜利业主论坛上的网民提供法律服务，但这几天走红却是因为他的部分建议被全国人大采纳，融入了物权法。

　　如今，网友把“一刀三”称为“福州物业维权第一人”。昨日，经记者再三要求，他才接受本报独家专访，讲述了从他提出建议，到建议融入了物权法的整个过程。

　　物权法第四稿时

　　他给全国人大寄去三封信

　　“一刀三”，真名陈枫，是一名法律工作者，三十几岁，身材偏瘦，戴着一副眼镜。见到他时，他刚刚结束手头的工作。

　　“物权法的出台，对所有业主都是一件好事，一开始，我只是觉得自己对这块有点研究，于是上书中央，一吐为快，但没有想到，真的被采纳了，虽然说不上贡献，但是也表达了自己的心声！”陈枫笑着说。

　　四年前，陈枫花费多年的积蓄买了一套房子，但刚搬进去不久，就发现小区业主和开发商之间产生矛盾，在既有法律不够完备的事实面前，开发商的强势让业主的声音显得微不足道。

　　之后，他决心拿出自己的法律专业知识为业主讨说法，同时，时刻关注着物权法（草案）的进展情况。

　　陈枫说，2005年前后，当物权法（草案）第四稿时，他先后通过电子邮件和传统方式给全国人大寄去了3封信。

　　就车库权属问题

　　他建议“法定”＋“约定”

　　陈枫说，名为《对物权法（草案）中“业主建筑物区分所有权”有关制度设计的一点看法》的信，是他寄给全国人大的第2封信。

　　就车库权属方面问题，陈枫在信中写道：物权法（草案）中体现自治的“约定”为基础的解决方式，不符合我国的实际，而且也没有任何国外制度的相关经验可供借鉴。而且从现实角度上看，开发建设单位往往处于强势地位，业主与其协商房地产买卖合同的余地极小，像车库等利益较大的物权财产权属，更无协商之可能，在重大问题上，仍旧是开发建设单位说了算，“自治”的体现极为不足。

　　“在信中，我提到实际上没有一个国家对于停车库的权属是纯粹以约定的方式来进行处理的，而多数是以‘法定’加‘约定’来解决，对业主应享有的公共停车空间以法律强制规定一定比例的方式，予以充分保证。”陈枫告诉记者，“而这个‘法定’加‘约定’的构思，在全国看来也是比较超前的。”

　　全国人大法工委

　　打来电话赞赏他的建议

　　陈枫告诉记者，自己的部分建议，还真的被全国人大常委会法工委吸纳，并最终融入物权法。

　　昨日，记者从全国人大的网站上查找到一份2005年9月7日公布的《对11543件群众意见作出归纳分析》一文中，见到了以下文字：

　　“修改意见：1．业主的车位应由法律强制保证，目前开发建设单位处于强势地位，签订房地产买卖合同时业主处于弱势。房地产开发单位很可能在房地产买卖合同中强制要求与业主约定车库、车位属于卖方。草案现有的规定主要是由房地产开发商同业主约定车库归属，这不利于对业主利益的保护和目前这方面纠纷的解决。建议对业主应享有的公共停车空间，由法律强制规定一定的比例，予以保证。”

　　“这段在全国人大归纳分析中的叙述，是原汁原味地引用了当时我给全国人大第二封信中的原文。”陈枫说。

　　陈枫介绍，后来，全国人大法工委临法室的相关人士还给他打来电话，对他的建议表示赞赏。

　　“虽然与我提出的‘法定’优先加上‘约定’的原则有点区别，但至少‘法定’这个原则还是得到了全国人大立法专家的认同。”陈枫说。

　　物权法有助于纠纷解决

　　事实上，陈枫的建议不无道理。因为按照“约定”原则，福州海景花园正发生一个悬而未决的车位纠纷案。那里的业主，正期盼着物权法能为他们的纠纷解决指一条道。

　　事件还得从2003年初说起。当时，海景花园的业主都接到了一个电话，大意是：开发商告知业主，他们将出售架空层的车位。随后，福州海景花园的开发商东煌集团把住宅小区建筑物架空层的8个车位分别卖给8位业主。福州市房地产管理局为其发放了房屋所有权证。

　　但海景花园业主委员会认为，架空层属于小区业主的公共配套设施，海景花园有15幢住宅楼，架空层面积7300多平方米。业主入住后，开发商仅提供了两幢楼的架空层共计480多平方米供业主使用。业主们认为，开发商不该把小区内的车位出售。

　　于是，海景花园的业主将开发商告上鼓楼区法院，要求予以撤销发放的产权证。同时也开始了一场长达3年之久的诉讼，2005年，随着海景花园架空层车库事件愈演愈烈，福州市政府对住宅小区架空层的权属做出规定：5月20日起，开发商出售小区架空层车位的，应先确保小区公共车位。

　　昨日，海景花园业委会相关负责人在接受记者采访时表示，对于物权法的出台，他们盼望已久，因为早在2004年听闻国家要制定物权法消息时，有法律专家曾告诉他们，物权法肯定会对业主产权归属做出更明确的界定，而这有助于解决海景业主们的烦恼。

　　陈枫向记者坦言，物权法出台，实际上是对以前概念比较模糊的规划范围内的建筑产权，做出了明确界定，那些只要有计算入土地面积公摊、建筑面积公摊或者价格公摊其中一种的公摊，都属于业主所有，涉及公摊的车位车库也不例外。