王建平:房子车子票子 都为百姓想到

　　全国人大审议并通过的物权法将从今年10月1日开始实施，共有5编19章247条，涉及公私财产平等保护、住宅建筑用地70年后自动续期、不动产统一登记等诸多令老百姓获益的亮点。昨日，本报邀请到中国民法学会理事、四川大学法学院王建平教授对物权法进行了解读。

　　首次确立业委会诉讼主体

　　业主委员会到底有没有权利当原告，直接起诉侵害业主权利的人在法律上一直没有明确。此次物权法规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”

　　“既然能以自己名义制止侵害或请求赔偿，当然就能以自己名义起诉。”王建平说，法律首次直接赋予了业主大会和业主委员会诉讼主体地位，从此业主大会和业主委员会可以原告身份出现在法庭上。

　　电梯广告收益归业主

　　目前，很多小区内都打起了广告，电梯间有分众传媒等电视广告，小区大楼外墙有宣传海报类的平面广告。广告商和物管谈好，钱也直接付给物管。业主分文未取。

　　王建平称，根据物权法，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”电梯间、小区楼房外墙等部位都属于建筑物共有部分，归小区业主共有。要在电梯间、楼房外墙打广告，最终还是业主们说了算。广告收益当然也不能由物管独享。

　　预告登记预防一房多卖

　　上海发生过一个案件，开发商一房6卖。6个购房者都要房子。针对这种情况，物权法创设了预告登记制度，给没修好的房子也贴上产权标签。

　　王建平介绍，物权法规定，当事人签订购房合同，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。“但房子建成可以办理产权后，购房者在3个月内仍不办理产权，预告登记就会失效。”

　　异议登记防止“争议房”

　　在家庭继承房产中，可能会出现甲方抢先将房产登记在自己名下，另外的继承人索要房产的情况。此时，甲方可以再将房产卖出，导致其他人无法继承。对此，物权法特意创设了异议登记制度。

　　王建平解释说，根据物权法规定，出现这种情况的，可申请异议登记，将双方争议登记备案。异议登记后，其他人在买房产时，就能看到产权方面有争议，自然不敢轻易下手买。如果有人买了，就可能承担被追回的风险。对很多不动产登记有异议的，都可以采取这种方式避免权益受损。

　　同时，物权法规定，如果异议登记后一段时间不起诉，异议登记自动失效。如果有证据证明异议登记不当，给权利人造成损失的，还可要求申请异议登记人赔偿。

　　住宅土地70年后自动续期

　　在我国，城市土地属于国家所有，普通居民只有使用权，可以在一定期限内使用。按现有法律，一般的住宅建筑用地使用期限是70年。70年后，我们的房子咋办，成为社会关注的焦点。

　　王建平说，这一直是物权法的焦点问题。最终物权法规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”这给老百姓吃下了“定心丸”，也能长长久久地当自家的主人。

　　但物权法没有提及自动续期后是否需要缴费。这意味着需要配套法律、法规进行补充。根据现行行政法的基本原则，政府所有的行政行为必须得到法律授权。物权法目前并没授权政府在土地使用权续期时收费，政府是不能收的。不过，70年间相关法律可能将修改或者补充续期条件。因此，届时能否免费，还是一个未知数。

　　地役权保障房子周边环境

　　曾有开发商许诺，房子5楼以上能看到对面湖边风景，房子被一抢而空。开发商为兑现承诺，专门找到前面一块地的使用权人达成协议，不建高于4楼的建筑。不久，土地易手，很快建起高楼大厦，完全挡住了房子。物权法中新设的“地役权”将会让“看风景”的许诺不化为泡影。

　　王建平称，根据物权法规定，开发商和湖水前面土地的使用权人达成协议，地役权就已生效，开发商的地就叫“需役地”，湖边那块地就叫“供役地”。“供役地”必须遵守约定。为保证“供役地”后来的使用者也遵守这项约定，开发商要在公共登记机构将双方约定的地役权内容进行登记。登记后，地役权将成为和使用权同等效力的权利，“供役地”使用者必须遵守。

　　现实中，要想在别人不动产上设立地役权都要支付一定费用。物权法规定，设立地役权的费用由双方协商。当约定付款期到期后，在合理期限内“供役地”方两次催告，“需役地”方仍没付费的，“供役地”方可解除地役权关系。也就是可以不遵守双方当初的约定，盖高楼大厦了。

　　扩大范围，动产也可抵押

　　我国担保法规定，抵押仅限于房屋、土地等不动产，动产一般只能质押。此次物权法扩大了抵押财产的范围，规定除土地、房屋外，法律、行政法规未禁止抵押的财产都可以抵押。

　　其中，抵押房产和土地使用权等不动产都必须登记；登记后，抵押权才正式生效。但对生产设备、汽车等动产，只要双方达成抵押协议抵押权就生效了。但如果双方只签订了抵押协议，没登记，有人在不知情的状况下，以合理的价格买走抵押的汽车等时，抵押权人是不能要回汽车的。这种规定，反映了登记的法律属性确认所有权和所有权的法律效力。

　　租房被占，租房者可单独起诉

　　随着城市发展，涌现出靠房租为生的“包租公”、“包租婆”。他们除收房租很少露面。当租房者遇到一些需要打官司的事情，“包租公”、“包租婆”们又不肯出头，而租房者却发现，法律规定他们根本没资格起诉。

　　王建平介绍，物权法给了租房者原告的地位。物权法规定，占有的财产被侵夺，占有人有权请求返还原物并赔偿损失。从此，离开“包租公”、“包租婆”，租房者也能自己搞定官司了。

　　不知情给够钱，买到赃物咋办？

　　根据我国刑法，只要是刑事案件的赃物都要一律追回。受到的损失，买主只能找卖赃物的人索赔。

　　此次物权法新规定让善良的买主们不再钱物两空。购买者只要善意购买，价格合理，应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付，就可取得所有权。原所有权人无权要回，但可向无处分权人请求赔偿。这意味着，今年10月1日起，只要不知情，给够钱，拿到手，过了户，即使买的东西是赃物也不会被要回了。