房贷供需市场出现了错配。昨天，中国社科院经济所研究员汪利娜在社科院一个学术讨论会上提出了目前存在的这样一个现象，银行在不断创新产品拉个贷，而个人贷款量却出现了萎缩，要解决这一问题，“不是加息，而是应该尽可能地通过各种制度安排，下调贷款利率，以增加中产阶级购房的能力。”汪利娜称。
在去年年底和今年年初，汪利娜和社科院的其他研究员一起走访了上海、深圳、北京等几个大中城市，对房地产市场做了一些调研，形成了《中国住房市场和住房金融问题研究》的报告，在这份报告中提及了这样一个现象：现在银行一方面流动性过剩，一方面可贷机会又非常有限，于是各个商业银行都在抢个贷业务，因为个贷不良贷款率为1%，属于银行的优质资产，但同时个人贷款却呈现萎缩的状态。
个贷业务的下降和房价节节攀升、进入加息周期等因素相关。“因为加息后，中低收入者买房越来越难，住房需求是受到了抑制，而高收入者则步入提前还贷的行列，投机者5年内无利可图，个贷也开始下降。”汪利娜解释说。
研究员们做了这样一个测算，2004年的一次加息，对于高收入人群的月供收入比，影响了2个百分点，中等偏上收入家庭的月供收入比，影响了4个百分点，对于中等收入偏下和低收入人群，增加了近8个百分点，所以加息造成的后果是中低收入家庭的负担上升更加明显。
“如果未来还是房价增长过快，保持在5%、10%、15%的增长幅度，能够贷款买房的人会越来越少，会影响到银行个贷业务的展开。”汪利娜表示。
鉴于以上的数据分析，她提出的一个政策建议，不是加息，而是尽可能地通过各种制度安排，下调贷款利率，增加中产阶级购房的能力，“如果利率下调至3%的话，中等偏下收入者也可以通过贷款来买房”。
在配套措施上，还要建立一个全国性的住宅抵押证券公司，“靠资本市场、靠融资，拿低息的资金来帮助低收入人群购房，同时也能帮银行改善资产结构。”汪利娜说。
另外，她还建议推动存量住房租赁市场发展，适当发展廉租房；以财政政策为核心，健全社会保障制度，改善收入分配结构等措施来解决目前房地产业存在的问题。
人口结构变化带来房价变化
和分析报告一样，在分析推动房价上涨因素时，《中国住房市场和住房金融问题研究》中也将人口结构的变化作为推动房价上涨的一个重要原因。
“上世纪60年代出生已成为成熟劳动力的人群，有换房的需求，而上世纪80年代出生新进入劳动力市场的人口对住房有需求，可以肯定人口结构的变化增加了住房需求。”汪利娜分析说。
而另外一个重要的因素是土地价格，垄断性的土地推动了地价上涨，地价上涨带动了房价上涨，同时地方政府收入增加，导致收购和开发土地行为增加，住宅投资也随之上升。
而促使房价出现下跌的因素，则有自住需求下降，高收入人群住房改善，基本满足了需求，中低收入者无力购房，限制拆迁；股市投资收益大于炒房投资收益，人民币升值预期减缓。
而中金公司的首席经济学家哈继铭不久前在清华举办的一次宏观分析会上也从人口结构的角度预测房价的拐点将在2015年前后，因为从2010年开始中国的人口红利逐渐消失，人口结构出现的变化这种自然力量的变化将导致房价的下降。对于哈继铭的预测，汪利娜表示，在其他因素不变的情况下，人口结构的变化带动房价的变化是有可能的。
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