看三年房地产调控步步紧逼 房价疯涨怎么抑制

　　政策：“国八条”稳定房价

　　当年3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，对保持整个经济发展的良好势头具有重要意义。

　　随后，国务院办公厅发布了《关于切实稳定住房价格的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》一共有八条意见，也就是后来俗称的“国八条”。其中明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致了一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。一是要高度重视稳定住房价格；二是要切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致———那就是稳定房价。

　　土地：增加供应量

　　2005年3月底，国土资源部通报了“2004年度全国土地利用变更调查结果”。数据显示，2004年全国新增建设用地和建设占用耕地较上年大幅下降。有开发商因此表示，房价大幅上扬，主要是因为土地供应减少造成的。土地供应的收紧自然意味着房屋供应减少，而房屋供应不足，房价当然要涨。

　　尽管有关部门对此反复表示，土地供应并未减少，地价上涨没拉动房价。但市场人士普遍认为，如果有关主管部门不在土地供应量上放开口子，那么，房价是难以出现回落的。

　　在此背景下，上海市房屋土地资源管理局在原有基础上增加了配套商品房用地。市场对加大中低档商品房的供应量，以有效抑制房价继续上扬这一行为达成了普遍共识。

　　信贷：央行首度加息

　　在关乎房地产开发商经营与销售的银行信贷方面，央行也早已开始了不遗余力的打压。2004年10月，央行就开始了其首度加息，将存贷款利率同时上调27个基点，其中一年期金融机构贷款利率调整为5.58%。这也意味着我国加息周期序幕正式拉开了。

　　2005年3月17日，央行又出台了以调高房贷利率、提高首付比例为主要内容的房贷新政策，谋求抑制房价猛涨，控制由此可能带来的金融风险。一是将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。

　　市场：涨势依旧

　　除此之外，央行、财政部、银监会等相关政府部门均对遏制持续走高的房价做出了“协同作战”的态势。面对各个主管部门的轮番表态，市场信心开始出现动摇：有投资者开始寻求变现，也有部分资金实力强大的投资者开始从短炒转做中长期投资。

　　虽然市场上像2004年底到2005年初那种疯狂的房价暴涨态势已经不复存在，但房价在2005年并没有出现明显的稳定、回落态势，全年房价较上年仍上涨达7.6%。市场在减缓涨幅的同时，开始寻找新的方向。

　　政策：“国六条”定方向

　　2006年5月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施(又称“国六条”)，涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。

　　这六项有针对性的措施，包括切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度等具体内容。

　　业内人士认为，上述六条措施正式拉开了2006年房地产调控的序幕。

　　紧随其后，国务院办公厅又转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称《意见》)。被业内人士称为“十五条”的该《意见》，对“国六条”内容进行了进一步细化，首度提出了“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的标准。这一标准也在随后建设部下发的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中被进一步细化。

　　同时，“十五条”提出，国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。这让人嗅到一丝紧张的气氛。第[1][2][3][4]页