房产交易方式迷人眼 谨防“租售一体”布陷阱

　　为了促成交易，“以租代售”、“以售代租”等交易方式纷纷露出水面。然而，记者了解到，由于类似的销售方法往往要求交易双方签订多种类型的合同，发生纠纷的可能性也相应提高。

　　“以售代租”：商铺获产权后代寻租房者

　　2004年，刘女士看中南京路上的一栋商务楼。

　　当年4月1日，刘女士与本市某房产集团签下购买该商务楼第18层共724平方米的合同，约定两个月内该房产集团协助刘女士办产权过户手续。随后签订的租约合同中，刘女士变为“房东”，每月可从该集团收取租金若干。

　　刘女士按每平方米2.2万元的售价缴清房款，并缴纳了全部契税。眼见房产销售合同签订已近两月，房产集团却没有动静。原来，刘女士买下的楼层因该房产集团拖欠银行的贷款，已于当年5月被冻结，产权无法正常过户。

　　由于售房者违约，刘女士要对方退还购房款及相关费用。经1次法院调解、3次自行调解，对方屡作承诺而不为。日前，刘女士决定委托律师与售房者作最后一次协商，再无结果将起诉至法院。

　　“以租代售”：每月租房款冲抵购房款

　　买房前，消费者可以租房方式体验，只要在双方约定期限内提出购房，消费者先前所付的租房款可冲抵购房款，享受租房之初的房屋时价。

　　2003年4月中旬，黄先生与某房产商签约，租下位于陕西北路某号的一套商品房。双方约定租期3年，月租金两万余元，黄先生如在租赁期限内按时全额支付月租金，可随时提出购买申请，此后租赁关系变为销售关系。

　　租房之初，黄先生的举动让不少朋友看不懂，每月两万余元的租金完全可以直接买房，两年后，房价节节攀升，众人才明白以租代售的好处。黄先生租赁初期的房价为每平方米1.1万元，后来涨至每平方米1.6万余元，这意味着黄先生只要把租赁关系转为销售关系，每百平方米便可以省下50万元。

　　然而，黄先生每次提出购房都被拒绝。日前双方对簿公堂，法院作出一审判决，由房产商适当赔偿黄先生损失55万余元。

　　法官点评：“租售一体”隐患难测

　　静安法院民一庭资深法官赵基梁称，“以租代售”和“以售代租”的方式原先出现在国外，一些房产商发现后引入国内市场。由于市场环境不同，这些较先进的销售理念却不一定适用。“以租代售”往往出现在一些由烂尾楼改造而成的酒店式公寓，售房者用这一手段吸引购房者，问题是，同一幢住宅楼里租售共存，如楼房公共设施需要修理，这笔费用该由谁承担？

　　“以售代租”把招商风险完全压在售房者身上。万一招商不力，售房者无法获取商铺利润，如何保证每月付给租金？赵基梁表示，由于类似的房产交易方式颇具迷惑性，消费者不要只看到有利于自己的一面，需要考虑日后可能承担的风险，从而须签订合法有效的合同。