细读物权法房地产行业七大关注点(图)

　　上周刚刚结束的十届全国人大五次会议以高票通过了众人瞩目的物权法，“所有权为大”似乎瞬间成为了人们热议的一句话。将于今年10月1日起正式施行的物权法，从1993年启动物权法起草工作至今，历时14年的时间，终于实现了大家“对私有财产给予平等保护”的美好愿望。

　　2889名代表中2799人投下赞成票，物权法的高票通过并不让人意外。随着国内经济的高速、稳定发展，保护个人合法私有财产不受侵犯的呼声日益高涨。特别是经过此前两年的热议，“物权法出台时机已经成熟”成为社会各界的普遍共识，并最终在2006年被纳入全国人大立法计划中。

　　对于房地产行业来说，物权法出台的意义似乎来得更深刻一些。面对近年来由于房地产行业快速发展引发纠纷不断且有日益严重趋势的问题，物权法越来越被视为保护购房者合法权益不受侵害的有力手段。

　　事实上，在10月即将施行的物权法中，除规定了平等保护公私财产并加大公有财产保护力度外，还对住宅建设用地使用权期满如何续期，征地拆迁如何补偿，小区车位、车库如何确定归属等购房者关心的问题以律法的形式明确，无疑是在给购房者配了一把“尚方宝剑”的同时，给房地产行业又套了一个“紧箍咒”。

　　安心

　　住宅用地满70年自动续期

　　建设用地使用权问题一直是购房者关注的话题，特别是近两年关于建设用地使用权到期后如何办的讨论日益热烈。

　　按照我国现行法律的规定，建设用地使用权的最高期限，住宅用地为70年，工业和综合用地均为50年，商业用地则为40年；而对于到期后的各类型物业该怎么办却没有规定。作为“保护个人私有财产不受侵害”的一个重要体现，10月施行的物权法做出了这样的明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

　　尽管物权法中并没有对续期的土地使用费支付标准和续期年限，以及如何续期等细节问题予以规定，但“自动续期”意味着自己拥有的房产不会在期满后被收回，老百姓的心终于可以放下。

　　疑惑

　　非住宅用地期满怎么办

　　令人遗憾的是，物权法虽然对住宅用地使用权期限届满后的执行办法进行了规定，却对非住宅用地，即商业用地及工业、综合用地使用权期限届满后的怎么办没有给出答案。相对于住宅用地，非住宅用地的年限较短，而目前又是商业地产、工业地产等非住宅类产品开发的高峰阶段，因此物权法的“避而不谈”无疑将继续让开发商和购房者摸不准脉。

　　特别是，近年来京城不少商业地产用地被“移花接木”地建成住宅销售，现在住宅受到了物权法的保护，商业地产却没有动静，势必会给那些商业性质用地建住宅项目带来不利于销售的影响，而购买了此类房产的购房者恐怕也会在相关问题明确前为自己的私有财产继续担着心。

　　放心

　　物权登记防“一房多卖”

　　根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。此外，签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。

　　同时，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

　　有了严格的物权登记规定，开发商想要“一房多卖”基本没戏，而购房者在产权登记的保护下，无疑将大大地避免私有财产受到侵害。而另一个细节就是，物权法中规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准将由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

　　满意

　　小区车位不再全听开发商

　　小区停车位问题一直困扰着很多新建小区，开发商为了多赚取利润，将原本应该满足社区内业主停车需要的车位出售或租赁给社区外的业主使用。对此，在物权法中，明确规定了建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　同时还规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对此业内人士认为，如果开发商对业主共有的道路或车位进行相关车位收费，则必须在扣除必要的管理费后，与全体业主共同分享利益。

　　开心

　　以物权法向黑暗说“NO”

　　近年来，因为楼间距过密、楼座布局不合理等原因造成建筑通风、采光不良的新建住宅项目屡见不鲜。而造成这一现象的重要原因就是部分开发商为了谋取高利润、擅改规划，导致小区内楼座数增加、楼层数过高、密度过大。在此前景下，“阳光权”这个听上去有点新鲜的问题不断出现在开发商和业主之间的纠纷事件中。

　　因此，在此次出台的物权法中特别对相邻建筑物的通风、采光和日照做出了明确规定，要求建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。同时规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

　　信心

　　业主权利被法律肯定

　　尽管物业管理条例的出台，使业主大会或业主委员会在小区中发挥的作用日益明显，并成为业主与物业服务公司或开发商解决纠纷的重要沟通桥梁，但由于业主大会或业主委员会的权利仅受行政条例保护，并未上升到法律高度，因此在处理和决定某些社区问题时常常出现虽有权利却无力度的情况。

　　对此，物权法明确规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。而包括制定和修改业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；有关共有和共同管理权利的其他重大事项等相关事项必须由业主共同决定。

　　同时，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；但当业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主也有权请求人民法院予以撤销。

　　悬念

　　物业税开征即亮“绿灯”

　　与物权法一样，近年来呼吁尽快开征物业税的声音也是年年高涨。而稳步推进物业税工作已经是“十一五”期间国家税务总局的重要工作之一。此前，业界对物业税之所以迟迟不能开征的阻碍均归于物权法出台的一拖再拖。毕竟，物业税的开征必须要以物权法出台为前提，只有在所有权和与财产所有权有关的财产权理清并纳入法律框架后，物业税的事实才有根本的法律依据。

　　事实上，虽然物业税由于相关配套政策的不完善而无法全面开征，但自2003年国家在出台的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中提出，在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税的要求后，开征物业税的步伐明显加快。截止到2006年底，征收物业税已经在全国6个城市和地区进行了试点，积累了一定的实际操作的经验。如此一来，物权法在今年10月的正式施行似乎意味着物业税开征已经亮起“绿灯”。(仰静)(来源：北京商报)