广州越秀区216户业主自治管理物业一年省下37万

　　3月16日,《物权法》通过的消息,让越秀区五羊新城丰景大厦业委会的主任周浩宁激动不已。两年半前,周浩宁领着大厦业主挑起了一场物管风波,执意“赶走”了开发商指定的物业管理公司,并且由业委会自管大厦物业。

由于这种做法没有明确的法律依据,周浩宁一直有些提心吊胆。《物权法》的出台,终于让他吃了定心丸。

　　《物权法》刚一通过,率先“赶走”物业公司自管物业的丰景大厦成为了人们关注的焦点。一些与现有物业公司有纠纷的业主也纷纷前来取经,想学丰景大厦的做法,自行接管物业。对于这一点,周浩宁很自豪,自从业委会接管后,丰景大厦的物业管理费每平方米少了0.5元,业主自己掌握了物业的收益,216户业主都尝到了甜头。

　　与此同时，争议不断出现。有专业人士表示,在自管模式下，业委会不是法人组织，一旦出了问题将无法追究责任人。

　　没有专业经验的业主能否管好物业?小区物业管理业主“自治”的模式在现实中到底有没有可操作性?这种模式又存在什么问题?丰景大厦业主“自治”后的两年，本报记者专门来到小区进行了深入调查。

　　这几天,周浩宁一直沉浸在一种骄傲的感觉里,因为几乎每天都有一些楼盘的业主找到他取经,询问相同的问题:如何“赶跑”了开发商指定的物业管理公司,大厦的业主又是如何管理大厦物业的？“大家对我们的这种做法特别感兴趣。”周浩宁说。

　　其实,丰景大厦“赶跑”原来物管公司的传奇是在不经意间开始的。2004年4月以周浩宁为主的三四个积极分子就认为需要成立一个业主委员会,对物管公司进行监督,但起初并没有“赶走”物管公司的意思。周浩宁和其他几个积极分子一有时间就到物管公司去问问、看看。没想到,这一问一看发现了一个大秘密。

　　丰景大厦的水电都是和另一家单位合用,每月物管公司都要将收齐的电费先交给另一家单位。“有一次,我们偷偷跟着他们去交电费,发现物管公司交出去的电费,只是收取电费的一半。同时,物管公司还向业主们多收了实际用电量的30%，所谓的‘公摊’,这样物管公司拿走了业主交纳的将近一半的电费。我们通过公告把这个事实披露给所有的业主,引起一片哗然。”

　　对于业主们发现的这件“丑事”,丰景大厦以前的物业管理公司总经理周鉴尧予以了否认,“给别的单位的电费并没有少交,只是抄表的时间不一样。收取的公摊电费确实有,但不是多收30%,而是按照公共部门电表的数字分摊的。”

　　业委会成立:协调无果原物管公司撤离

　　大多数业主并不相信物管公司的解释,对物管公司的信任感也迅速降低。

　　2004年8月18日,丰景大厦召开了第一次全体业主大会,选出了15名业主代表。当时,请街道的工作人员来监票,还通过了一些文件和业主公约,并向有关部门提出了成立业主委员会的要求。

　　2004年10月8日,丰景大厦成立的业委会得到房管部门的正式批准。接下来1个月,周浩宁开始了与物管公司的拉锯战。“我们提出,第一,物业管理费按照政府指导价,每平方米收取1元;第二退还多收取的电费。在协商未果的情况下,我们给业主们发出通知,劝他们先不要交物业管理费。”周浩宁说。

　　10月25日,物管公司贴出了一张告示让不少业主非常意外。物管公司称,由于收不到物业管理费决定撤场。一夜之间,物管公司撤走了所有的大楼保安,搬走了所有的办公设备,甚至包括一截短短的电话线。 但极具戏剧性的一幕是,“此后他们又陆续把电脑搬回来了。这说明他们并不想真的离开。”

　　但僵局仍在持续,直至最终由政府部门出面进行协调。根据双方约定,2004年11月1日,原有的物管公司正式撤离丰景大厦,此前的债权债务由物管公司来承担,此后的债权债务由丰景大厦业委会承担。“走的时候,他们连保安床上的木板都拆走了。”一位业主说。

　　过渡期:业委会接管稳定保安队伍

　　物业管理公司的撤走,让丰景大厦的业主们迎来了一段艰辛的日子。当时怕一时请不到保安,一位业主还从单位借来了几名保安临时值班。周浩宁说,“由于之前并没有这样的先例,打心底来讲,还是有些担心。但那个时候只能硬着头皮上,大家计划着先度过这段过渡期,再去找一家物管公司来经营。”

　　再聘请一家物业管理公司的计划最终搁浅。“一是和我们共用水电的那家单位强烈反对再找新的物管公司,说他们不再信任物管公司了。另外一方面,房管局要求聘请物管公司一定要按照严格的招投标程序,这个过程太漫长了,我们等不了。”周浩宁说。

　　“通过一段时间的自管,业委会增强了信心,感觉这个事情我们也能做好。后来征求了房管局的意见,问我们自己扛下来行不行,他们的答复是,法律上并没有反对,所以我们就自己干了。”周浩宁说,“现在看来,这个决策是正确的。”

　　为了保证迅速平稳过渡,丰景大厦业委会尽量沿用以前物管公司的一些经营合同。以前在大厦里从事物业管理方面的员工,只要愿意继续干的,也尽量优先考虑。业主委员会接管之后,成绩有目共睹。丰景大厦的电梯改造,以前的物管公司曾提出十多万元的改造方案,业委会只花了2万元就搞好了,而且没有让大家掏一分钱,全是从获得的物业收入盈余中支出。过年的时候,业委会还免费给每户业主送去5公斤平安米。

　　自管的日子:停车费公摊费垃圾费全面降价

　　平稳过渡后,丰景大厦业委会核对出的一份账单让人惊愕不已。 “在长达5年的管理时间里,物管公司从来没有公布他们的账目,直到最后离开的时候才不得不贴出了他们2004年8月、9月的账目,账上显示物管公司每个月亏损1000多元。”周浩宁说。

　　作为业委会的主任,周浩宁算了一笔业委会接管大厦物业后与接管前对比的经济账:停车费以前是一个车位300元～600元/月不等,业主接管后降到了150元～300元/月,停车费每月少收约7000多元;业主接管后,业主至少少缴了30%的电费公摊和10%～20%的水费公摊,这一项少收了近1万元;物业管理费以前是1.5元/平方米,现在是1元/平方米,丰景大厦的建筑面积约24000平方米,这一项又少了1.2万元。另外,现在免收了每户8元的垃圾费,一个月又少收了近2000元。

　　“管理相同的物业,我们每个月总共少收了3.1万元。但每个月我们都还有6000元的纯节余。以前物管公司管的时候,多收了3.1万元,还说每月亏1000多元。每月有近4万元的差距,这就是一个灰色部分。”这样算来,丰景大厦的216户业主一年就省下37万多元。

　　对于丰景大厦业委会公布的这个账目,周鉴尧说:“物管公司管理和业主自己来管,在费用上是没法可比的。物管公司来管,是作为一个公司来运作，成本肯定要高很多。我们请一个保安,一个月就要付1100元的工资,还给他们买社保,每人每月又要500多元。另外,公司还要缴超过5%的营业税。业主自管就不用缴这个税了。当时我们收1.5元/平方米的物业管理费也是物价局定的。”

　　三次维权:业委会法律地位尴尬

　　在别人的眼里,丰景大厦的业主自管物业后似乎特别能折腾,总是“官司缠身”。

　　最近几个月,丰景大厦的业主一口气打了三场官司。2006年10月,他们首先是将以前的物管公司告上法庭,要求对方退还已收取的每户500元的水电周转金。今年1月8日,丰景大厦业委会又打赢了一场某单位占用大厦机房位置进行公司业务的官司,为业主成功收回了近10万元的租金收入。今年3月6日,越秀区法院一审判决丰景大厦一名业主胜诉。这名业主认为发证机关给大厦一楼车库发房产证的行为触犯了业主的公共利益,将发证机关告上了法庭。

　　“每当打官司的时候,业委会的地位就很尴尬,所以有时不得不以业主个人的名义去打官司。业委会不是经济实体和事业法人,没有一个合法身份。香港的业主法团和国外的业主协会都是有独立的法人地位的。我们最期望就是能够给业委会一个法律地位。”

　　这种业主“自治”的模式也引来了一片争议。广州市物业管理协会有关人员表示,他们并不赞同这种业主自管物业的做法。业委会并不是公司实体,从事经营行业,在税收、开具发票方面很难操作。业委会不是法人组织,如果业委会与业主发生纠纷,或者在业主自管物业的时候,某一户业主的权益受到损害,往往就会带来由谁承担赔偿责任的难题,引发的纠纷难以解决。

　　对话：单体楼都可能走我们的模式

　　记者:当小区出现管理事故的时候,譬如确实由于管理责任造成业主家中被盗,如果有物业公司管理,可以要求物业公司赔偿,业委会自管的话相当于需要全体业主承担赔偿,这个赔偿是不是有些难?

　　周浩宁:业主委员会接管之后,大楼发生过两户被盗的情况。其中有一户有意要求赔偿,但是业委会并不能判断究竟损失了多少,所以无法进行赔偿。对于住宅小区可能发生的刑事治安和其他意外事件,我们认为其责任不在业委会或物业公司,否则目前我国就不会强调综合治理,齐抓共管了。作为小区管理者,我们的责任是教育小区居民如何保护自身和自身财物的安全,防范可能发生的安全事故,并尽全力履行小区公共安全防范责任。

　　如果业主就此和业委会打官司,业主胜诉的话,我们只能按照法院判决执行,从大厦物业收入盈余当中抽取金额进行赔偿。

　　记者:有人说业委会不同于专业化的物业管理公司,在物业维护方面缺乏长远规划,不利于物业的保值增值?

　　周浩宁:物业公司在管理大楼的时候,它的保安、修理工也都是在外面聘请的。既然是聘请,为什么不直接由业主自己聘请而要再多通过一道程序呢?我们也可以向外界聘请保安和修理工。今后的单体楼都可能走我们的模式,不请物业公司,而是请专业公司,请保安公司做保安,请清洁公司做清洁。由于我们的主人公意识,我们是以服务为目的而不是以盈利为目的,我们可以比物业公司做得更专业。

　　记者:业主对业委会怎么监管?

　　周浩宁:现在有大事,都由业主大会开会决议的,业主委员会是受业主大会监督的。我们现在一年一个总结,半年一个小结,一个季度一个报表,做到财务公开透明。另外我们代表选举是公平的,大厦住户中有几个单位的人比较集中,他们每个单位都有代表进入了业委会,还有一些散户,业委会中他们也有自己的代表。

　　追踪 车库买主提起上诉

　　本报讯 本版刊发的《车库房产证为何被法院取消》报道引起了各方的强烈关注。昨日,丰景大厦一楼车库买主喻敏的代理律师何律师称,喻敏已向广州市中级人民法院提起了上诉。

　　何律师说,喻敏是作为第三人提起上诉的。被上诉人是挑起第一场诉讼官司的丰景大厦业主陆学军。“喻敏是以第三人参与诉讼,因为一审的结果直接损害了第三人的权益,是属于典型具有上诉权利的第三人。涉案的公共水池出入口没有报建,是非法违章建筑,根本不受法律保护。我们要求二审法院撤销一审结果,维持已经发放的车库房产证。”

　　周浩宁表示,业主一方也会继续将这场官司打下去。业主不排除起诉有关部门测绘不当,要求重新测绘,并请第三方的测绘部门再来测绘。文/图 本报记者何涛、杜安娜