昆明三任规划局长接连落马 官商勾结致房价畸高

　　三任规划局长“落马”揭开房地产腐败链一环

　　房地产商为何“公关”规划局长

　　雷成

　　3月20日，昆明市规划局原局长曾华受贿案在昆明开庭。公诉机关指控曾华利用职务之便，先后接受了17家单位的贿赂，非法收受钱物200多万元。

在这17家单位中，有15家是昆明的房地产商。手握房地产规划审批重权仅两年，曾华就步前两任的后尘，在地产商频频“进贡”下把持不住而应声倒地。

　　前任胡星，官至云南省交通厅副厅长后，仍被检察机关查出与昆明市某楼盘违规开发有关，仓惶出逃。胡星的前任李德昭，在任期间受贿337万元，退休数月后案发，只能在监狱中度过余生；

　　前后三任规划局长为何都被地产商“公关”落马？房地产业界人士透露说，容积率、建筑密度和绿化率，这三个决定房地产项目赢利与否、赢利多少的指标就掌握在规划局手中。容积率高一点点，规划红线退一点点，一般人根本觉察不出来，对房地产商来说却可能是数千万的利润。

　　据本地媒体报道，昆明某地产商曾以296万元／亩的价格拍得一块土地，而当时那里的土地均价仅50~60万元／亩。如果在规划时不提高容积率，很有可能血本无归。于是，该地产商在向曾华“示好”后，如愿以偿地把容积率提高了一些。

　　所谓“容积率”，就是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑面积越大，房地产利润越多，因此，提高容积率、实现可售面积最大化，是地产开发商孜孜追求的目标。一位房地产公司部门经理说：“对商业开发来说，容积率就是面积，面积就是钱。”

　　云南田野咨询机构数据中心经理张帆举例说，以一块占地1万平方米的土地来计算，假使容积率是3，意味着可建3万平方米，容积率提高到3．5，则可建3．5万平方米。如果以3000元／平方米的价格出售，可以多得1500万元。“用来‘打点’的几万元与之相比实在是不算什么。而且，1万平方米的土地是非常小的楼盘。”张帆说。

　　张帆从事房地产咨询多年，他介绍说，在房地产业界内，盛行两种“偷”容积率的办法。一种是将房屋的层高建成5米多，中间加建一层，这种非“平层”、非“跃层”、非“错层”的楼报批时只按底面积算，而售房时则加上加建的那一层。这是从技术层面上钻法律的空子。

　　另一种“偷”容积率的办法就是通过不正当交易来修改规划条件。

　　2006年1月，昆明市正式发布的城市规划标准规定，二环以内新建住宅容积率不能超过3．5，二环以外不得超过3。但实际上，二环内不超过这个上限的楼盘极少。涉嫌胡星案、违规开发的楼盘“金碧阳光”，不仅强行改变原来规划的“城市绿地”用途，规划公示上标明的容积率更是高达4．2。另一位于昆明市中心步行街旁的楼盘还在打地基，张帆说，其规划容积率至少在6至7之间。

　　容积率的提高对购房者来说，意味着居住舒适度大打折扣。云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研分析说，“地就这么大，建筑面积加大了，楼层得加高，绿化率降低，绿化景观减少。楼层加高后，住户也多了，电梯拥挤了。采光率也下降了，可能本来日照时间有5小时的，现在前面那栋楼加高了两层，只剩3小时了。总的来说，消费者利益肯定是受到损害。”

　　而在张帆看来，在购房者中存在着盲目消费趋势，多数人不会对上述因素多加考虑。

　　近年来昆明房价的畸形走高也是曾华及他的两个前任遭群众指责的原因。“理论上说，容积率与房价是成反比的。容积率上去了，居住环境不好，会影响房价。就单个项目而言，楼层加高可以降低土地成本，降价的空间也加大。但现实是，容积率上升对房价提高没起什么抑制作用。”周大研说。

　　张帆认为，小高层、高层楼盘公摊面积大，电梯费、物管费增多，购房者实际可用面积减少，其实购房成本是升高了。虽然土地成本降了，但是建筑安装成本是随着楼层升高而增加的，所以，地产开发商绝不会将自己的利润摊薄。

　　虽然对于容积率与房价是否直接相关尚有争议，但一个事实是，官员们的“胃口”随着房价攀高而越来越好，一些开发商也敢于花“天价”拍下土地。

　　周大研说，最大的问题是法规不够严密，规划部门权力大，操作弹性大。出台的政策又不能够严格执行，“我感觉现在政府在一些房地产项目的监管上有点虎头蛇尾。”

　　如何才能抑制住这条“房地产腐败链”？周大研建议建立起监督跟踪问效机制，在一块土地拍卖前、房地产项目建设前和竣工后进行公示，将土地用途、容积率、绿化率等指标公之于众。

　　今年2月2日新上任的昆明市规划局局长周峰越提出，要实行“阳光政策”，将审批权和经办权分开，把审批中的自由裁量权透明公开。“阳光”能否射进房地产腐败的死角，饱受房价虚高之苦的昆明在期待。本报昆明3月22日电

　　房价攀升与腐败成本

　　尹鸿伟

　　从2002年至2007年，李德昭、胡星和曾华，昆明市规划局倒下了3任局长，相伴的情况是昆明房价一路攀高，与市民实际收入形成较大反差。

　　当地老百姓曾经普遍认为是黑心的地产商和省外炒房团所为。事实上，房地产商也在暗地里叫苦，他们的成本除了正常的地价和造房等开支外，利润的许多都要用来打点层层官员。昆明市一名经常代理房地产官司的律师说：“首先是政府希望从土地销售上更多获得财政收益，其次是官商勾结导致昆明房价高涨，其中如曾华类的官员起了非常恶劣的催化作用。”

　　随着房价上升，开发商收益增加，这些贪腐势力对于地产项目的灰色收益的期望值也不断提高，“以前三五万元能办下来的手续，很可能官员的胃口已增加到十几万几十万”。

　　另两个可资参考的个案是，曾华的欲望不仅仅体现在对待房地产公司方面。云南省一个厅级部门按照正常程序申请到一块职工住房建设用地，而手续来到昆明市规划局后却被一直搁置，这个厅级部门正常交涉了许多次都无果，最后有房地产公司提醒他们应该向曾华“表示表示”，由于这家单位不愿意做，所以该计划最后被拖延荒废。

　　昆明市北市区有一个由云南江东房地产集团开发的“江东花园（一期）”的商品房小区，曾经因为拥有一个巨大、漂亮的花园而高价畅销，而当住户全部入住后，房地产公司却开始斩花除草，欲在花园上建盖新的高楼，并且拿出了市规划局同意的批文。住户们在2005年前后不断到政府上访，甚至多次阻断市区道路，引发了大规模交通阻塞。后来昆明市政府及时干预，责令市规划局“重新规划”，但漂亮的花园随后变成了一片荒草地一直摆在那里。

　　在昆明市检察院对曾华的犯罪指控中有如此内容也许可以说明此事件的“原因”：“2004年初至2006年2月，被告人曾华利用其担任昆明市规划局副局长、局长的职务便利，在审批云南江东房地产集团有限公司开发的房地产项目过程中，收受该公司所送的人民币2万元。”

　　曾华上任局长后，也曾信誓旦旦地表示一定要抑制房价，建设好新昆明，改变昆明脏乱差的形象，但是最后的结局再次成为昆明官场的闹剧。

　　在其被双规后，至少有数十名昆明房地产公司负责人被司法机关通知协助调查，部分被刑事拘留、逮捕或取保候审，而更多的房地产商人却是“闻风而逃”，纷纷关掉手机外出躲避，其公司员工对外一律称“老板出差了”。

　　2007年2月2日，原昆明市规划局副局长周峰越被任命为局长。与此同时，得知曾华案件侦查结束起诉，意味着“事态不会再扩大了”，外出的房地产商人们又陆续回到昆明，“无论出了多大的事情，有人进去顶罪就行了，外面仍然要建设、要发展，需要有人做事情，不可能停下来，无论是我们自己还是政府对这一点都是清楚的”。据《南风窗》