《物权法》公布起波澜之4
新快报记者 曹晶晶 陈文 陈志杰 谢曼
业主起诉一定能赢
《物权法》的第七十四条可谓万众瞩目，公布之后又引发了开发商出售车位的狂潮，第七十四条到底如何解释，在其实施之前车位和车库到底是谁的？就此记者采访了《物权法》起草人之一，北京大学教授尹田。
第七十四条实际上维持现状车位归开发商
“开发商这么做完全没有必要。”尹田针对开发商赶在《物权法》实施前疯狂出售车位的做法表示：“《物权法》第七十四条的规定实际上维持了目前全国的普遍做法，即以约定来确定车位的归属。”
“车位的归属完全由合同来决定，如果合同中没有约定，就按交易习惯和公平原则看确定车位的归属。”尹田举了个例子，比如某个地方的交易习惯是车位作为主物的从物在买卖房屋时与房屋的所有权一同转移。在这种情况下，车位就归业主所有。但目前全国绝大多数地方的交易习惯是房屋和车位分开买卖。因此，实际上车位在没有约定的情况下归开发商所有。
车位不能卖给非业主
尹田指出，目前有一些开发商认为《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。那在10月1日前的这段时间，没有《物权法》的规定，就能随便把车位高价卖给业主之外的第三人，以赚取高额利润。
“这种想法非常错误！”尹田指出在法律没有明确规定的情况下，民事行为应该遵循“任何人的民事行为不得损害他人利益”的基本法律原则。那种将车位高价卖给第三人的行为，损害了业主的利益，违反了《民法》的基本原则。业主们可以据此向法院提起诉讼，请求法院判决买卖车位的合同无效。“这种官司业主一定能赢。”尹田对这类诉讼业主获胜很有信心。
“优先满足业主”地方法规应细化
有业主提出，《物权法》第七十四条规定车位、车库应当首先满足业主的需要，看起来是维护了业主的利益，但在实际操作中会出现问题。比如，一般建设单位从交楼时就开始出售车位，但多数业主不能同时买房又买车，所以这时买车位的业主就比较少，那么剩下的车位能不能卖给小区外的车主？如果被买断后又被出租用作其他用途，业主们该怎么办？
尹田表示，这里的“首先满足业主的需要”要作严格的解释。比如，规定车库的车位一定要达到几户一个车位，否则就不能卖给第三人。或者是确定一个期限，在房屋买卖合同成立的几年后，业主仍没有买车位，在通知业主之后，开发商可以将车位卖给第三人。也可以实行车库的预购，即业主如果在近期内不能买车，可以先交一定的管理费。“总之，不能允许出现严重损害业主利益的结果出现。”尹田对此十分肯定。
上图：嘉仕花园未出售的车位有禁停标志（见圈处）。
人大代表听取业主对《物权法》细化意见
2007年3月22日下午，广州市人大代表田子军律师一行来到广州业主委员会联谊会筹委会，与广州多个小区的业主座谈《物权法》，就其中涉及业主利益的条款、今后在地方性法规中如何细化，倾听业主的建议。
针对目前一些楼盘开发商对车库等产权界限不明的物业突击售卖的现象，业主一致要求：
一、现在房管部门有义务对以前一直不明朗的业主公摊部位与公共设施，在各小区全部公示，立即明确各小区的公共设施和业主的公摊部位。
二、要求主管部门立即停止开发商在上述公共部位和面积没有明确公示前进行售卖。由此最大程度避免诸如海印南苑等小区的公共设施在业主不知情的状况下被出卖。
人防工程不能售卖
针对海印南苑等小区出现的地下车库被卖掉的情况，人大代表田子军律师说，目前车库状况分为三类，一类属于拥有产权的，比如一些别墅底下带车库；一类属于规划要求的，附送的车位；一类属于人防工程类型的车库。
他说，如果属于人防工程，一，这类车库是不能出卖的。如果出卖，不但是业主利益的损失，也是国家利益的损失。二，如果随着规划的改变，可以售卖，必须要经过人防部门批准同意。他建议，海印南苑等小区可以对此进行查询，如果不符合售卖条件，可以通过法律途径要求房管部门撤销其房产证。
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指定车库归业主开发商也会提高房价来获利
业主的弱势地位非《物权法》能解决
有业主指出，按照《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。他们认为由于在房屋买卖中处于弱势，所谓的约定，实际上是给了开发商一个合法占有车位、车库的理由。尹田认为，即使将车库直接规定为业主所有，开发商也会通过提高房价的方法来扳回一程。尹田指出：“市场决定了开发商的优势，在这一方面，国家可以出台一些保护业主、压低房价的政策，但这并不是《物权法》所能解决的。”
房管局：凡报建地下车库都会确权给开发商
不排除《物权法》实施后有变化
记者从房管局了解到，原则上所有的小区地下车库都属于人防工程，而如果小区在报建时包含了地下车库的项目，并且通过报建，房管局在审批预售证时也包含有地下车库、车位的项目，则房管局都会进行确权。至于房管局对其进行确权有何依据房管局暂未答复。但有关人士表示，《物权法》正式实施之后不排除会有新的变化，但目前还是一个未知数。从阳光家缘网站上也可以看到，不少住宅楼盘除了显示住宅单位预售情况外，也列明了车位的情况。一旦小区竣工验收后，则预售证内包含的所有商品房单位（包括住宅、商铺和车位等）就会先通过大确权归属到发展商名下，如果物业出售的，则再由发展商确权到小业主名下，从而小业主可以获得房产证。
维权失败案例
车位只卖不租 业主向政府上访失败
海珠区嘉仕花园建设单位是去年市房管部门登报公示的28家拖欠维修基金的发展商之一，当时被勒令在未还清业主维修基金之前，不得进行房产交易。但在《物权法》公布前夕，嘉仕花园突然宣布出售东区嘉勒比湾全数174个车位。此举引发业主开展维权运动。2月9日，嘉仕花园业主王广生接到小区管理处的电话告知发展商决定将花园东区嘉勒比湾174个车位出售，每个车位售价18万至22万元不等，原车位租户必须在第二天下午之前交1万元车位使用押金，在10天内交齐购买车位费用，否则汽车不得再停放于车库。当天，该花园嘉勒比湾174位车位租户都接到相同的电话。王广生介绍说，在今年2月9日之前，管理处一直向业主强调，小区的车位只租不卖，怎么会突然之间就把车位都拿出来卖呢？王之前每个月花400元租用一个12.5平方米的车位。开发商的行为迅速激发了业主的抗议行动。当天晚上，业主们在小区集会与开发商谈判。业主们质疑：开发商还拖欠维修基金1000多万元，有政府主管部门明令为证，怎么能卖车位？事后，开发商答应在春节期间暂停出售车位。3月4日，开发商又在业委会见证下，交还维修基金100万元，之后继续卖车位。百多业主到区政府上访3月12日，160多名业主租用了一辆大巴，集体前往海珠区信访办上访反映情况。王广生说，一位区长当时答复他们，开发商先停止出售车位，区政府组织一个工作组了解情况，10天后再作决定。3月21日，由广州市房管局，海珠区政府，区房管局、规划局、建设局、人防办、信访办，新港街道办事处、小区居委会和当地派出所有关人员组成的工作小组召开会议，向业主通报情况。政府协调会议确认车库属开发商据参加会议的王广生介绍，海珠区人防办人员在会上表示，地下车库属于人防工程。人防工程有两种类型，一种由于国家出资，属国有资产；一种是民建，建设时开发商可以获得一定的征地和税收优惠，建成后如果开发商补还给优惠资金，应该就可以确权，但最后审核权在房管局。最终，市房管局人员表态，174个车位属于开发商所有。但房管局没解释原因，也没表态车位能不能卖。该人员还说，开发商已经制订了维修基金还款计划，所以恢复产权交易资格。就这样，嘉仕花园抵制开发商出售车库行动最终以失败告终。他们现在正准备到广州市有关部门继续上访投诉。“我们来不及打官司了，打完官司车位都卖完了。”王广生说。
律师支招
据物权法进行产权异议登记
记者就此事咨询了广州市某知名房地产律师，他向业主建议说：拖欠维修基金和车位产权归属是不相干的两件事，业主以拖欠维修基金的名义肯定阻止不了开发商卖车位。业主接下来可以查清，小区地下层的原本功能是人防功能，还是停车位功能；业主买楼时有没有与开发商明确约定车位产权归属。业主对车位确权问题如果有争议应该尽快提出，根据物权法的规定，可以到房管部门进行产权异议登记。业主做完这些事情之后，再跟开发商协商；如果协商不成，就要向法院提起诉讼了。
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