住户对自己住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道、绿化地带等共有部分享有共有和共同管理的权利。（陈立新 摄）
新近通过的《物权法》第七十三条对居民小区内道路和绿地的归属作了明确的界定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
小区道路、绿地属于业主共有，究竟怎么个共有法？小区的绿地能不能改作他用？业主的私家车在小区内停靠的如果不是消防通道，而是普通道路是不是就没有关系了？公共道路、绿地被破坏或改作他用，单个业主能不能提起诉讼？《物权法》对小区道路绿地的归属作了界定后，这些问题随之冒出。
昨天本报记者就此进行了采访。
生活案例
小区流行“圈地运动”
去年6月，洪文二里小区部分一楼住户在屋外安上了铁栅栏，把门前的公共绿地围了起来，还在里面摆上了石桌、石凳，做成了“私家花园”。更有甚者，有的“私家花园主人”还把公共绿地上的灌木丛从“花园”里面私自移了出来，让“花园”更宽敞。刚开始还只是一两家，但是很快不少一楼住户都有样学样，开始展开“圈地运动”。
消防通道变成停车场
张姓业主日前反映，湖滨南路泛华大厦小区进出小区的一条道路长期被私家车占用，造成进出小区诸多不便。更让人担心的是这条道路是小区的消防通道，万一发生火情，会影响消防车的进出，他希望有人能来管一管。
单个业主讨还公共绿地法院不受理
莲花某小区商品房项目在一期建设时，向园林部门申报的绿地率为35%，然而在一、二、三期竣工后，业主赫然发现，小区的实际绿地率不到10%。为此2005年10月，业主盛志英等人向法院提起诉讼，要求开发商退还公共绿地。然而法院认为，盛志英等是单个业主，对涉及小区公共利益的事，有参与决策权，但无权起诉，只有小区全体业主或经业主大会选举产生的业主委员会，才有权决定是否提起诉讼。
专家观点
《物权法》更利于小业主维护权益
市物业管理协会副秘书长林昆明在接受记者采访时认为，《物权法》以上位法的角色，进一步明确了各种权属关系。《物权法》得以通过，其对普通公民的法律普及意义要远远大于它本身的实际操作意义。
仅就小区内道路、绿地的条款而言，从技术层面上讲，和原来的法律法规相比，《物权法》并没有新的内容。譬如《物业管理条例》第五十一条规定“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”；今年1月1日实施的《福建省物业管理条例》第三十一条规定“物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主”等都明确了业主对小区道路、绿地的权属。所以从这个角度来看，《物权法》对物业管理的影响比较有限。
但是正因为它是上位法，它对相关法律法规的实施和执行具有指导意义。《福建省物业管理条例》第四十六条规定：“车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。有收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主所有。物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。”为什么场地使用费属于全体业主所有？就是因为《物权法》规定小区道路属于业主共有，所以占用业主共有道路停放汽车的车位，也属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。发展商要将公共绿地改建成停车场，也必须经过大多数业主的同意，因为公共绿地的物权属于全体业主。
同样，也正是由于小区道路、绿地属于业主共有，所以当这些共有部分受到破坏或改变用途时，单个业主如果要提起诉讼，应当能举证大部分业主的利益受到了侵害。因为法律上的“共有”是一种不可实际分割的状态，每个共有人对共有土地的每个部分都享有平等权利，而不是把共有部分切成一个个小块划给每个业主。从这个方面来看，《物权法》中业主委员会可以作为诉讼主体（可当原告或被告）等规定，很具有现实意义。
林昆明说，《物权法》规定，改建或重建建筑物和其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这样在确定投票权时采取了更加公平的原则，采用面积和人数双重标准来决定投票权，避免了大业主“一票独大”。现行的《物业管理条例》仅仅是通过业主拥有的建筑面积、住宅套数来确定投票权。《物权法》的规定显然更利于小业主维护权益。
律师说法
小区道路绿地用途不能随意更改
勤贤律师事务所邓永华律师：小区的道路和绿地归全体业主所有，并不意味着，只要业主委员会或业主大会通过了，就可以随意更改公共部分的用途。即便大多数业主都同意，也不能随意将道路、绿地改成停车场。《物权法》界定了小区道路、绿地的归属，同时也是对这些物权的保护，无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。如果确需改作他用的，应报相关部门审批。
预告：《物权法》与市民生活，明天将关注小区内庭院和露台的归属问题，敬请读者垂注。本报记者 殷磊
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