3月21日,在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上,经济研究所研究员汪利娜指出,目前购房者的负担在日趋加重。特别是从2004年以来,房价与家庭收入之比在增加,中等收入者目前的还贷已经占家庭收入的50%,“这是一个警戒线,如果进一步加息,买不起房的人会更加买不起。
汪利娜和金融研究所博士殷剑峰等多人,在去年底到今年初约2个月时间,分别在上海、北京、深圳等地进行了广泛调研,与政府房地产部门、开发商等进行了接触,得出上述结论。
根据调研报告,未来如果不改变房地产供不应求的局面,特别是政府依靠卖地提高房价的模式,房价将进一步被动上升。供不应求致房价上升
从1999年国家实行住房体制改革以来,房价越来越高。近几年随着调控力度的加大,房价没有出现下降的趋势,而居民买房负担日趋加重。社科院经过调研认为,这与整个经济进入快速增长期,以及市场严重供不应求等因素有关。
2003年以来,中国经济增长连续多年在10%以上,其中城市化率上升很快,但是市场并未有相应的商品房供应。比如从1996年开始每年城市化率(城镇人口比重)上升1.4个百分点,2005年城市化率为43%。而且家庭结构不断缩小,因此需要的住房面积,以及套数需要不断增加。每年需要600万套房屋,但实际上,除了2004年市场提供了400万套以外,其他几年每年只有300万套左右。“供不应求是常态。”汪利娜说。
随着房价日趋攀升,买房者的负担日趋加重。按照国家统计局对收入的七等分法,目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。按照30年按揭,30%首付全部房款,年利率5.3%购买商品房计算,中等收入者每月还款超过了全部收入的50%。
而考虑到收入差距,政策效果是“买不起房的越来越买不起”。根据计算,加息后高收入家庭多付出的还款,占全部收入的比例上升2个百分点,而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%。汪利娜表示,“加息对于不同区域的影响也不同,在北京、上海、广州的影响更大,其中北京的中产阶层买房会越来越困难。”住房公积金管理需改革
社科院金融所所长李扬指出,中国需要全面理清住房改革的思路,否则各个部门提出的住房改革方案很好,但是相互协调起来就有大问题。“解决住房问题是社会的任务,也是政府的任务。”他说。
作为解决住房的金融手段,住房公积金的主管部门是建设部,公积金管理机构是一个具有行政管理性质的事业单位部门。公积金每年产生大量的收入盈余,而普通居民却没有钱买房,说明公积金没有很好地发挥作用。
同时公积金管理机构既没有财政部监管,银监会也没有资格插手。拐点可能提前出现
如果楼市拐点提前出现,个人住房贷款却继续萎缩,应当如何稳定住房需求?
中国社科院金融所日前发表的一份报告给出的政策建议是:在适当时机,如2008年下半年,出台刺激住房需求的政策,包括下调房贷利率、放弃对房贷利率下限管制等。
我国住房市场目前还处在上行阶段,但随着住房需求状况的改变,住房市场逆转的时间会不会提前?
在这份名为《中国住房市场和住房金融问题》的报告中,社科院金融所专家表示,未来住房需求可能出现下降。
报告认为,改变需求的原因包括:前一阶段高收入者的住房需求基本得到满足;在房价高涨情况下中低收入者购房能力下降,无力购房只能租房;政府限制拆迁的政策减少了一部分需求;投资需求减少,原因包括股市分流资金等。据21世纪经济报道
|