2004年诸多房企争闯“销售百亿”大关的冲动仍历历在目,领跑者万科再次给同行和对手竖立了新的标杆。
3月20日,万科公布年度业绩。报告显示,2006年万科实现销售收入超过212亿元,增长52.2%。
宏观调控成机会
连续三年的宏观调控,大大改变了以土地和金融为命根的房地产业的整体格局。一批住宅企业或主动或被动转型,大量开发商则在住宅业务之外增加了商业地产开发比例,万科一方面频频收购增加土地储备,另一方面则施展多种融资手段,增加资金实力。用万科集团总经理郁亮的话说就是,公司一直在主动寻求变革,突破自己。
“其实,2004年对万科而言是最关键、最重要的一年,今年的表现是前两年铺垫的结果。”郁亮在年报发布后接受本报记者专访时称。正是在2004年,万科确定了聚焦主流住宅、聚焦三大经济圈的战略定位,之后三年坚定地按照定位发展。顺理成章地在2006年实现了期望中的高速增长,向股东们交出了一份漂亮的成绩单。
万科年报披露,过去一年万科实现销售面积323万平方米,销售金额约212亿元,同比分别增长约39%和52%;完成新开工面积500万平方米,竣工面积达328万平方米,分别比2005年增加约93%和51%。综合来看,这一年万科销售金额、主营收入、净利润、开工面积、竣工面积同比增长都超过了50%,创历史新高。难怪董事长王石评价称:“2006年对万科来说是不平凡的一年,是狂飙突进的一年,是激情澎湃的一年!”
对众多国内房企而言,宏观调控带来的挑战大于机遇,而对万科、合生、富力、中海、世茂等具备较强竞争优势者而言,显然是机遇大于挑战。地产市场的进一步洗牌,客观上提高了行业的集中度。
“虽然万科去年的市场份额只占到1.25%,但我相信未来几年的增长会很快。”郁亮说。他还指出,过去由于行业准入门槛低、市场太好,企业之间的分别难以体现,宏观调控风暴的到来,终于让“良币”的价值得以凸显。
未来之变与不变
在万科管理层看来,2006~2008年,万科进入一个高速成长期,去年的良好业绩为此创造了一个理想的开局。
郁亮透露,今年要修订万科的第三个10年发展规划(2004~2014年),原因是企业的实际发展速度比设想的要快得多,有些目标提前几年实现了。
对于近期市场上万科将让部分职能部门迁到北京的传闻,郁亮予以否认。他透露说,他们的真实设想是2008年上半年设立集团北京分部,主要目的是便于吸引更多社会精英人才。过去万科一直强调行业精英的引进,现在越来越认识到房地产行业仍处于粗放发展阶段,存在不少缺陷,希望能广泛吸引来自跨国公司的中国区高管加盟,以增加万科精细化管理与运营的经验和能力。
在产品开发层面,万科计划将新开工项目中装修房面积比例提高到80%以上,此外,到2010年开发50万平方米的工厂化住宅。
万科对行业长期前景的判断是乐观的,尤其对其所专注的住宅市场更是充满信心。这种乐观判断建立在对中国城市化进程所带来的人口变迁上,因为这将带来大量新增的住房需要。另外,城市化也将促进经济增长,进而提升人们的购买能力。这必然促进住宅行业的持续繁荣。
但乐观之余,郁亮也对住宅行业游戏规则的不确定性表示忧虑,并指出这是开发企业面临的最大风险所在,尽管中央宏观调控的方向很清晰,但各部委及地方各部门出台的调控手段,都有不尽清晰、不够合理之处。
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