梁慧星教授：物权法就是要迫使政府依法行政

　　梁慧星教授:物权法就是要迫使政府依法行政

　　本报记者 刘彬

　　在昨日报告会间隙，本报记者在河北东方法泽教育培训学校的特意安排下，就读者关心的《物权法》问题，专访了梁慧星教授。

　　本报记者：《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　梁慧星：《物权法》通过后，一个最基本的思想，就是把商业用地排除出去，只有公共利益才可以征用土地，像机场了，高速公路了，公共利益虽然法律上没有下定义，但理论上有定义，就是社会成员都能够直接享受到的利益，开发商所征收的是商业用地，不属于公共利益，征收制度就是要把商业用地排除出去。排除出去怎么办呢，政府会划定一些区域，可以转为建设用地，可以盖房的区域，企业可以向政府申请，取得一个批件，但并不是批给开发商土地，而是指标，开发商得到指标后，比如说是农田，需要自己一户一户地去和土地承包经营者谈判，如果是居民的房子，也需要一户一户去谈，这样就把地方政府滥用征收，损害人民利益的问题解决了。因为征收补偿价非常低，政府把土地拿过来，一转让出去，差价很大，政府非常积极，因为它是无本生意，但损害了农民的利益，损害了居民的利益，现在解决的就是这个重大的问题。

　　本报记者：但如果有农民或住户不同意拆迁条件怎么办？

　　梁慧星：这是个特殊的问题，万一遇到一个人，或者一个住户正好在这个建房项目的中心，怎么办？将来无非是两种办法，一种就是听之任之，你双方谈，你自己的事，谈不拢，与我政府无关，国外有些就采取这种方案，也不是没有道理。另外一种就是要干预被拆迁户“权利滥用”，比如你这个房子就值三十万，给你三百万你还不卖，就可以向法院起诉，看我的买卖合同是否合理，请求法院认定买卖合同的价值，另外，你的行为导致了我的损失，侵犯了我的权利，如果法院认定合同拆迁费用数比较合理，一经判决，你就要搬，不搬，就强制执行。你虽然有物权，但很微小，给别人造成损失巨大，几百户都拆了，都心满意足，就你这一户，你自己利益得不到多少，但给别人造成巨大损害，属于权利滥用。

　　本报记者：但《物权法》本身对公共利益规定得并不详细。

　　梁慧星：《物权法》上关于公共利益包含内容的表述一般有两种模式，一种是列举的办法，列举哪些项目，最后加一个“等”，“等”字后面加一个其它法律认定的公共利益。他的意思就是说，是不是公共利益不能由政府说了算，你政府说是公共利益，别人说这不是公共利益，将来可能就要有法律来认定，不让政府来认定，但它有一个问题，就是列举不完，另外一个方案就是不列举，就只说“为了公共利益”，民法理论上什么是公共利益还是有鉴定的，是全体社会成员直接享受的利益。比如说建一个广场，到底是不是公共利益，可以向法院起诉，由法院来认定，法院怎么认定呢，开个听证会，找些专家来认定。

　　本报记者：出现纠纷怎么办？

　　梁慧星：我认为一个是行政复议，一个是法院诉讼，两个渠道都可以。以前只有行政复议，对行政复议，复议的机关对政府能说什么，法院诉讼对老百姓来说是多一个出路。

　　本报记者：您曾经说过，这部法律将终结现在的强制拆迁的情况。

　　梁慧星：我说的强制拆迁是指违法的强制拆迁，一些商业用地因为没有达成协议，一下子给人家推掉了，这些都是一些政府或开发商干的，如果将来通过了法律程序，法院判定强制执行，那还是会有强制拆迁，只不过是强制执行拆迁。不经法律的强制拆迁将来应该是没有了。

　　本报记者：有这样一个说法，开发商在出卖商品房的时候，价格里已经包含着车库的钱。

　　梁慧星：还不能这样认为，我们如果有怀疑，可以通过审计，看房价里是否包含了车库建设费用，像一些小区，不是一个两个三个的地下车库，而是规模相当大，甚至会有几千个停车位，房价都摊了很不容易，另外开发商修车库，造价也不亚于盖房子，北京2000年的时候，三环以外的房子都赠送车位，二环小区绝没有赠送的，现在三环小区恐怕也没有赠送的，这是市场因素决定的。但一些小区地面上的停车位，这不是专门的停车位，就是小区内道路两旁的，绿地旁边的，划出车位来，开发商收租金，这是不合理的，这些车位占用的是业主共有空间，这些国有位就应该归全体业主所有。收取车位的钱，要归业主大会所有，可以用来支付维修金，管理费等。

　　本报记者：车位问题，在《物权法》施行之前，是否可以追溯，比如现在的车位问题，是否就可以按照《物权法》的规定来解决。

　　梁慧星：这要由法院来规定，《物权法》实施总有一个适用的过渡期，《物权法》生效后，是不是溯及既往，最终还要由最高法院来规定。这些问题怎么处理，都会有一个解释。

　　本报记者：您谈到一个观点，只要房子在，那么房子的所有权就永远是业主的，这和70年的土地所有权有什么关系？

　　梁慧星：房子是一个不动产，房子下面的土地是另外一个不动产，70年满了以后，土地使用权就满了，法律规定自动续期，但到底怎样的使用方法，现在还没有定，几十年以后的事情，现在要说免费，不知道将来是什么样的情况，现在说收费，也可能到时候不需要收费，农业税都可以免，所以现在说不定，但将来即使收费，钱也会很少，高层楼房，各个住户一分，不就是几个平方嘛，就是交租金，一年也不会多，几十元而已，住三居室的房子，一年交几十元的土地使用费，应该不是问题。这个问题并不严重，没有什么不得了的结果。

　　本报记者：《物权法》真正实施了，是否会很乐观，政府会有积极性吗？

　　梁慧星：那就需要斗争了。法律赋予了你权利，但如果老百姓不去斗争，不去捍卫自己的权利，任人宰割，那先进的法律也保护不了你，法律要靠我们权利人去维护。地方政府绝对不会像中央政府那么积极地推动物权法的实施，肯定不会像法院啊，普通老百姓那么积极，这就是需要斗争的，物权法就是要迫使政府依法行政，就是要限制政府，而它的顺利实施要靠全体人民斗争。