北京地下空间开发走热 商业资本接受双重考验

　　CBD(中央商务区)是北京的商务中心更是堵车中心。得益于正在积极推进的CBD地下空间规划，2009年这里的拥堵情况可望得到缓解。当然，盯着这些地下空间项目的还有开发商，他们想在北京地下建更多的商场。这样，你停车的时候，可能就会顺手买点什么。

　　CBD地下空间项目是北京近期大规模地下空间建设计划的一个。根据北京市近期公布的相关地下空间规划，北京将在2020年以前，重点发展17个之多的大型地下空间项目，并达到9000万平方米的地下使用面积，是目前3000万平方米使用面积的3倍。

　　在这个发展目标下的，是现实中北京地下空间建设的惊人速度：近年，北京的地下空间平均每年增加的建筑面积约300万平方米，占总建筑面积的10%。其中地下停车和地下交通集散空间各占30%，其余则多为商业设施。

　　尽管大多数项目的初衷都不是发展商业形态，这些在建的和规划中的项目还是引起了开发商和大小商业资本的足够关注。地下空间正在成为一种热门的投资形态。

　　成本与利润的博弈

　　在北京城南的崇文门附近，新世界地产正准备兴建一座面积达到35万平方米的地下项目。据介绍，这将是北京第一个完全以商业运作为目的的地下空间规划项目，有别于以前的交通干道式的地下建设和写字楼地下拓展式的建设。

　　这个投资额达到22亿元人民币的地下项目将有2到3层，计划以文化消费为主打，重点引进休闲娱乐、影视文化、运动健身等商业项目，并试图成为北京南城新的消费亮点。

　　操作此项目的新世界北京项目管理中心常务副总经理蔡建伟表示：地下空间的开发成本要比地上高出一倍左右。而这些成本多来自于地下建筑特殊的建筑结构、施工方式、文物保护、安全、人防、空气、舒适度等各个方面。

　　如此高的成本，使得地下空间成为开发商无可奈何的选择，并通常是伴随着地上项目同时开发，以求最大限度的利用土地。毕竟，北京可以用来建住宅和购物中心的土地越来越少了。并且，开发商们相信经过合理的运营操作，其中的商业利润还是可观的。

　　“并且，根据我国现有的土地规划和使用办法，开发商在取得了土地以后，也就同时取得了相应位置的地下经营权，而且是完全免费的。”中国地下空间学会常务理事兼秘书长陈志龙介绍说。

　　这个优势在城市的中心繁华地区表现得更加明显，等于省下了动辄几千上万元每平方米的土地出让金，加上被避免的拆迁、生态补偿等等项目，地下空间的建设可能也就变得相应低成本了。

　　陈志龙同时表示，有关部门正考虑制订有关地下空间权属的政策，主要对地下空间的深度和范围进行规定。而有些海外国家已明确规定，取得地上权属的同时只能取得地下30米的空间权属，并且范围严格缩小到地上面积的映射。

　　2007年3月16日，全国人大表决通过了《物权法》，并定于10月1日正式实施，其中第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”陈解释说：分别设立物权，主要是为了便于规划公共用地下方的地下空间，而不是将私人已经取得物权的土地强行划出地下部分再出售。

　　地下与地下的冲突

　　对于经营者来说，使用地下空间进行经营倒是一个很好的选择，因为它们往往建设在最繁华的地段，而且有聚集效应。北京西单文化广场地下一层的“欧美奥妆”员工对记者表示，他们对顾客流和营业额表示满意，“尤其是在周末”。而同样的租金在地面以上的话，他们只能租到更加偏远的地方。它旁边的4D电影院是北京该类型影院中最早的一家，目前生意仍然不错。

　　即使是这样，地下商场的经营范围也是受到严格限定的，并且因地下层数的不同而不同。根据北京市人防工程和地下室使用相关规定：地下3层及其以下禁止设置商场，并且禁止使用地下空间开设批发市场，地下空间使用者还须遵守一系列安全、人防方面的规定。目前城市的地下空间基本属于人防办的管辖。

　　地下空间和地上建筑发生冲突的情况日渐增多，但地下的项目却越来越多，开建的时候往往会发现地上的建筑不符合相应地下项目的要求。陈志龙认为这主要是早期对于城市地下建设缺乏规划的缘故，“因为这个导致的地铁绕线等现象，损失可能比地面建筑的价值还高。”

　　俄罗斯的莫斯科就遇上了这样的麻烦，该市市长卢日科夫计划利用莫斯科的地下原有建筑打造一个地下城，但却遭到了很多地质学家和城市保护主义者的质疑，他们认为，一些地下商场和停车场的建立已经使得部分路面出现了道路安全问题。特别是近年来，莫斯科市路面凹陷事件频频发生，这些都是对地下工程发出的警报。

　　对于北京这样的传统文化名城来说，开发地下空间还面临一个文物保护的难题，随便在北京城的哪个角落挖上几米，可能就会发现古物或者古迹，然后文物局来了，开发商就可以收工了。

　　目前比较流行的方式是建绿地公园。地下公园的思路非常讨巧，它契合环境和资源保护的主题，相对于购物中心来说设计也较为简单，最后，谁会不喜欢在公园里或者公园附近购物呢？