《物权法》对小区车位影响几何

　　没想到《物权法》的实际影响最先发生在小区车位上。近日的两则媒体报道就是典型例证：一是为防《物权法》实施后的变故，广州、北京等地开发商开始突击出售车位（27日《北京青年报》）；二是佛山某小区上百业主手捧《物权法》反对物业公司对停车位收费（26日《南方都市报》）。

　　开发商之所以急于出售车位，主要有两个担心：一是担心《物权法》实施后，小区车位将优先满足本小区业主的需要，影响外卖或外租，减少收益；二是担心产权属于开发商的车位在《物权法》实施后必须接受业主的共同管理，而使车位定价不能自己说了算。佛山某小区业主则认为，按照《物权法》规定，停车位所有权属于全体业主，物管公司无权收费。

　　这两类事件在《物权法》通过后尚未实施的情况下迅速出现，充分说明了《物权法》对小区车位的影响之巨。那么，《物权法》对小区车位到底会产生哪些实际影响呢？

　　《物权法》关于小区车位车库的归属是这样规定的：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　上述新闻中的两种情形之所以会迅速出现，既有《物权法》相关规定过于原则过于笼统、内容不够明确的因素，也有开发商和业主对法律存在误解误读的因素。

　　首先，车位车库“应当首先满足业主的需要”的内容和要求不够明确，法律条文存在一定的模糊性，容易产生误解误读。这其中有两个问题需要明确界定，一是“需要”到底指“购买需要”还是“使用需要”，二是“首先”所指的优先权到底是一个时间概念还是一个实质权利概念，也就是说开发商必须给业主保留多长时间的优先权，是保留全部车位的优先权还是保留一定比例的优先权。如果按照民法的一般原则推断，这个优先权只能是“同等条件下”的优先权，这对业主是否公平，在此是值得探讨的。正是由于这个条文的模糊性才催生了开发商的突击卖车位行为。这个原则将来如何实施，恐怕需要地方法规或司法解释来加以明确。

　　关于归业主共有的车位如何使用和是否收费的问题，我认为首先必须理清权利行使程序，然后再由权利人依法进行管理。从法律规定来看，共有车位应由业主委员会根据业主大会决定的分配和使用方式，委托给物管公司管理。就是说，物管公司无权决定共有车位的分配使用方式，也无权擅自决定收费。在这一点上，《物权法》的规定与现行做法是完全不同的。

　　至于共有车位是否应当收费，我倒觉得，适当收费是最公平的使用方式。因为小区业主对共有车位享有按份共有权利，各业主之间的权利份额是不同的。如果免费使用共有车位，一是可能出现供不应求、分配不均的矛盾，二是出现实际享有的权利不公平的情况，可能在业主之间形成利益冲突和纷争。而按规定收费，所收费用归全体业主所有，最终用于小区管理或其他公共事业，这是业主最容易接受的方式。佛山某小区业主反对停车位收费可能既有对物管公司的不信任，也有对业委会是否真正发挥作用的质疑。

　　看来，对小区车位的归属、管理和使用，不仅需要法律规定的进一步明确化，而且也需要物业管理体制的及时转变。