一房“嫁”六人谁有证就归谁

　　透过物权法看生活点滴事

　　一房“嫁”六人谁有证就归谁

　　本报记者郭卉

　　3月26日河北艺术中心座无虚席，应河北东方法泽教育培训学校的邀请，中国社会科学院法学所研究员、中国物权法研究课题组组长、《物权法》核心起草人梁慧星教授对《物权法》做了主题报告。

　　一房多“嫁”有证就不怕

　　案例：由于房价屡次上涨，某开发商把一套商品房卖给了6个人，由于各买房人都与开发商签有住房销售合同，所以6人都向法院主张自己对这套房子的所有权。那么这套房子该判给谁呢？

　　专家说法：《物权法》规定，由于房屋不可分，根据物权优先的原则，6人中谁办理了产权过户手续，拥有了产权证，法院就会判给谁。而其他买房人的住房销售合同也将继续有效，买房人可以依法追究开发商的违约责任。

　　房屋所有权不是时时“优先”

　　案例：王先生把自己的房屋出租给李先生，两个月后王先生将这套房子在中介所挂牌出售，并与买主陈先生办理了相关过户手续。事后陈先生得知，自己刚刚购买的房屋正在出租中，便责令租房人李先生限期搬出自己的房子，但这一要求遭到李先生的反对，于是两人诉诸法律寻求解决。

　　专家说法：房屋的所有人虽然现在已经变更为陈先生，但是由于房屋租赁合同在先，为了保护租房人的合法权益，所以租赁合同继续有效。在租约期内，陈先生不能要求租房人搬出，只是陈先生的“身份”已转换成了出租人。

　　物权不能自己“想当然”

　　案例：张老临终前，指定家里的保姆可以永久居住在自己的房子里。张老死后经法院分割遗产，遗产被分给几个合法继承人，但是几个继承人却不同意保姆在家中继续居住，于是合伙将其强行赶走。后来保姆起诉至法院，要求保留其“终身居住权”。

　　专家说法：物权法规定，物权的种类和内容只能由法律规定。任何个人不能自己再另行设定物权，而法律中并没有保姆所称的“终身居住权”，属于自己臆造的概念，因此法院依法驳回保姆的诉讼请求。梁慧星指出，如果保姆以另一个名义起诉，比如“要求法院严格执行遗嘱”，只要该遗嘱是真实的意思表示，那么就具有法律效力，保姆的权利理应得到保护。法院应该会判决几个合法继承人让保姆继续居住在老房子里，或者各继承人共同拿出一笔合理的费用使保姆能够另行寻觅住处。公务人员执法不应毁坏百姓财物

　　案例：某地城管人员在路上看见一小贩在路边卖水果，便以妨碍市容为由对小贩罚款，并将其赶走。城管人员还将其三轮车没收，把其销售的水果掀翻在地。

　　专家说法：由于物权的排他性，小贩是三轮车和水果的合法所有人，因此城管人员可以依据其行政职责，对小贩依法进行经济罚款，但是不能没收或毁损其财物。

　　购买住房前应查清“底细”

　　案例：李先生刚买了套住房，入住不到两天，法院的工作人员便找上门来，称该房产已经被抵押，由于事主无法偿还债务，现将该房屋查封拍卖。

　　专家说法：不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记，由不动产的所在地的登记机构办理。梁慧星指出，李先生应该在买房前到有关房屋登记机构查询，该房屋是否已出售、是否已经被抵押，以避免蒙受不必要的经济损失。