《企业所得税法》对内资房地产企业影响各异

　　“两税合一”是否如市场预测的那样对内资利好，对外资利空？对房地产企业的税后净利润提升有好处呢？北京一位开发商商在接受中国经济时报记者采访时表示，“两税合并”实施后，外资房产企业所享受的优惠税率将告终结，而对内资房地产企业的影响也是有差异的。

　　新的企业所得税法预示着，原来外资房地产企业享有的税收优惠政策将告终结。有房地产业内人士表示，外资房地产企业人为拖延纳税现象相对严重。因为按照有关规定要求，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产取得的预收款，应按预计利润率计算应纳税所得额，并按季度预缴所得税。但是不少开发商却采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，一直拖到房产交付使用后才入账缴税，使国家税款不能及时、足额入库。“现在，内、外资房企统一纳税平台，这对将来监管也有好处。”该人士表示。

　　与此同时，也有一些外资房地产企业认为新税率实际上减轻了外资的税收负担。新加坡企业仁恒投资（南京）有限公司财务部经理陈自力说，作为外资房地产企业，有的时候所得税税率与内资房地产企业是一致的，新的企业所得税法使得企业所得税税率有较大幅度下调，可以使外资房地产企业得到减税的实惠，减轻外资房地产企业的税收负担，保守估计每年在1200万元左右。

　　“而对于内资房地产企业来说，25％的统一税率对税负水平超过此标准的国内房地产企业绝对是利好消息。”一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者。平安证券研究员蔡大贵此前在接受一家房地产专业媒体采访时分析，从统计数据来看，2004年房地产行业实际所得税税负为28．06％，2005年的实际税负为28．94％，2006年前三季度的实际所得税税负为25．70％。数据计算中剔除了亏损公司的影响。

　　看起来，这个数据已经跟两税合并后的25％没有太大差别。但是目前，内资上市公司实际执行的所得税税率有33％、15％、0等3个档次，差别很大，房地产企业的所得税率也并不一样，以2006年第三季度的数据，有“高新发展”这样高达1502．68％的，也有“深房Ａ”这样仅为3．21％的，大多房地产企业税负集中在30％～40％。

　　“新的企业所得税法实施前，内资房地产企业的传统所得税税率集中在平均33％的基础上，而现在根据‘两税合并’的规定下降为25％，内资房地产企业的税收负担减少。”同时，新税法也调整了抵扣项目，降低了内资企业应纳税所得额，这一所得税税基的降低，也能使内资房地产企业的税后净利增加。

　　但是，“两税合并”对那些原来可以享受税收优惠待遇的内资房地产企业带来的可能就不是利好影响。比如像实行优惠税15％的深圳特区就拥有大量发展项目的内资房地产企业，如果所得税税率以后统一为25％，那企业能享受的税收优惠就没有了，开发成本势必增加。“例如万科，按原来所得税税率33％（深圳亦保持15％所得税政策不变）计算，当时万科纳税时享受15％的优惠政策。而如果统一为25％以后，万科未来需要交纳的企业所得税将提升。”该开发商认为，新的企业所得税税法对目前扣除各项成本和费用以后利润仍高于20％以上的房子，影响较大；对于毛利率低的企业，影响则相对较小。

　　“对于房地产经纪公司来说，统一后的25％新税率显然对增加公司税后纯收益有一定的好处。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖在接受记者采访时表示，在企业所得税法通过之前，业界都觉得原来的33％的企业所得税税率过高。“现在，调整低了以后，我们公司的净利空间当然会比以前有所提高。”

　　据胡景晖介绍，在此之前，由于外资企业享有税收优惠政策，所以很多房地产企业在成立之初就想办法注册成外资企业，为的是避税。“但随后中国加入ＷＴＯ，这种现象已经很少了。此次，随着新税率的实行，内、外资企业统一纳税，对公平市场竞争也有好处。”胡景晖说，企业所得税法的影响可能要过一段时间才能显现出来，目前他们最关心的是细则的制定。（记者王小霞）(来源:中国经济网)