两会后房产风向标:抑制房价过快上涨成主基调

　　“两会”期间，抑制房价过快上涨和加大住房保障力度成为各界关注的两个焦点话题。“两会”过后，这两个方面已成各方认同的房地产行业风向标。

　　抑制房价过快上涨

　　2006年的宏观调控已使长三角地区的房价上涨得到控制，但部分地区房价依然保持迅速增长的势头，深圳、广州、北京等大城市涨幅高居榜首，远超过全国平均水平。

为保证房地产行业持续健康发展，防止透支国民经济增长力，抑制房价过快增长成为政府宏观调控的必然选择。

　　温家宝总理在《政府工作报告》中指出，要“正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。”

　　中原地产研究部表示，近两年的宏观调控，都是努力在市场达不到的方面，诸如土地供给、供应结构、投资规模等，由政府出面进行调控，以避免市场中投资者的盲目性所带来的风险。此外，由于供应结构调整的滞后性，尽管建设部颁布了“9070”的限令，可2006年的增量房中大户型仍旧是主流，这也是住房总价过高的罪魁之一。可见2007年的政策将会对这些方面做出进一步的细化和落实。

　　加大住房保障力度

　　2007年的全国“两会”热点话题中，对于“住房保障”问题的关注度几乎与“抑制房价过快上涨”并驾齐驱。由于目前各地房价居高不下，大量中低收入阶层的支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大差距，“两会”中有关“住房保障”的呼声越发强烈，很多人都表示，期望相关政策和具体措施尽快出台。

　　温家宝总理在《政府工作报告》中指出：“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。”

　　“尽管2006年此项工作已经启动，但目前来看，在实际操作过程中尚有许多问题，而体系本身也期待更好的规范和发展，住房保障工作的力度尚须加大。政府首先要明确各类住房保障产品都很重要，各地应结合实际情况加强各类住房保障产品的开发和实施。另外，针对当前住房保障体系透明性低、管理手段落后等现状，各地政府还需要切实负责，查实居民居住情况，结合政府公共资源投入能力的现状和未来发展，制定公开透明的近期和中长期住房保障计划，以及运行规则，便于社会公众参与和监督。”中原地产研究部有关人员对记者表示。

　　积极建立和完善社会住房保障系统是社会安定的前提，也是房地产业持续健康发展的前提。该体系的建立和完善，对于稳定社会秩序、体现福利保障和建立和谐社会有着很重大的意义。住房保障体系必将是2007年各项调控政策所强调的重点。

　　物业税呼之欲出

　　3月16日上午，《物权法》草案审议通过并实施在即。这部被誉为“将促使中国转向依赖法律手段而非单纯依靠行政命令来管理经济”的法律，也深刻影响房地产业。它给物业税的开征提供有力的法律支持，给物业税迎来了一片曙光。

　　所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。该税项的开征需要以财产的产权界定为前提，这就是为什么要以《物权法》实施作为前提的原因。

　　从提议开征物业税以来，该税对房价的影响究竟是升是降就一直争论不休。初期流传一种说法，物业税出台后会使房价下降，甚至可达30%-40%的降幅。原因是物业税将70年土地使用权的出让金分配到使用的每年来支付，因此可以避免一次支付所带来的负担，房价将下跌。

　　事实上，从物业税设计目的分析，主要在于完善国家税收和财政体制，并不是为了规范房地产开发秩序，更非降低或抬高房价。影响房价的最重要因素是供求关系，其次是政策、成本等因素。物业税对房价的影响，绝不是通过简单的换算或计算公式来得出的。开征物业税，最重要的目的是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产投机行为。

　　中原地产分析师表示：尽管物业税开征箭在弦上，但物业税的出台在实际操作层面还存在问题，如何评估房屋价格、物业税税率、免税标准、起征点设计等等都还需要明确。物业税年内全面开征尚存困难，分类开征的条件趋于成熟，对高档住宅、大户型住宅开征的可能性较大。

　　“物业税征收本着对房地产市场供需结构调整的目标必然会出台有区别的征收方案，因此未来房地产的需求结构将有相应调整；需求影响供应，从长期来看，房地产企业对住宅供应的产品结构将发生较大变化。具体来讲，如若我们将客户群分为两部分：现有房产持有者和未来购房者，对于前者，若其手中持有房产以出租形式获得收益，部分户型比较大业主将考虑出售房产以避免未来的租金收益不能弥补税收支出的风险；而后者未来购房的目标户型偏好也将有所变化，将更加关注中小户型，从而在一手房和二手房市场同步进行结构调整。”上海五合智库总经理邹毅对记者分析。

　　“将过往的一次性70年土地出让金的缴纳改为每年物业持有税的征收，这一变化对购房者来讲，将直接降低其购买成本；而对开发企业来讲，由于目前项目开发前期投资成本中土地成本占了极大部分，物业税开征将降低项目开发的门槛，对企业项目开发资金要求大大减小。此外，从房地产金融市场角度来讲，现阶段房地产企业融资渠道以银行信贷为主，如果未来项目开发资金要求降低，可能对商业银行的这部分房地产企业信贷业务产生负面影响；而购房者购买成本降低后，以自住为目的的客户将较少依赖于银行的按揭贷款，这对银行开展个人房贷业务有不利影响。另外，一些非主体金融机构的资金供给将可能从房地产项目分流到其他投资领域。”邹毅说。