以“紧急情况”上报区政府、市房管
专家称政府不指导业委会选举有违《物权法》
深读指引
珠江花园业委会的选举危机，由于政府的介入终于得到缓解，而政府能否按照《物权法》、《物业管理条例》的规定进行指导与协助，将是选举困局能否破解的关键。
反之，政府如不依法进行指导，则有违《物权法》而必须承担责任。
到底应由哪一个政府部门负责指导，如何指导？将有待《物权法》的细化，以及地方法规的明确界定。但可以明确的是，物权实现需要业主自治，居委会不是政府部门也不是业主组织，不能主导业委会选举更不应参与业委会。
业委会成立对维护业主私产权至关重要，《物权法》对业主自治有了具体规定与推动，期待珠江花园业委会选举成为当前业主自治的一个范本。
新快报记者 陈志杰 陈文
昨天下午，就珠江花园业委会选举的困局，番禺区房管局物管科的杨震驹科长告诉记者，番禺区房管局已经以“紧急情况”的形式上报番禺区政府；同时请示了广州市房管局，准备在下周先召开有关政府部门人员参加的协商会，定出对业主的具体指导协调意见。而投票箱则暂时由房管局代为保管，暂不公布候选人名单。
前天，围绕要不要开投票箱公布业委会候选人名单问题，珠江花园业主大会筹备组和“维权小组”成员继续争辩不休。下午5时多，获悉情况的番禺区房管局派人前来协调，并将投票箱取走暂时保存在房管局。
筹备组决定4月12日开业主大会
前晚，筹备组连夜召开了会议，决定在4月12日一定召开业主大会。筹备组有关人员说，房管局必须将投票箱及时交还给筹备组，由筹备组开箱公布候选人名单。如果不能拿回投票箱，筹备组将单独公布候选人名单，因为业主报名参选时另外登记了姓名资料。据他介绍，近20个参选业主中只有7个筹备组成员。
有业主还介绍说，从昨天起，珠江花园里有30多个强壮的大汉手拿铁管到处走动，气氛仍然紧张。业主李小姐说，她盼望有一个组织可以牵头带领业主们维权，把小区管理好。但争吵不休，实在没有必要。
房管局认为筹备组程序有问题
杨科长说，成立业委会是业主的权利，房管局坚决支持，但成立业主大会必须按照程序，依法依规，不能暗箱操作。他认为，筹备组是一个组织召开业主大会的义务性质机构，而不是一个权利机构，筹备组成员在这一点上存有错误认识。业主议事规则和业主公约都必须先经全体业主修改表决，而不能仅由筹备组制定公示。
房管局仍要居委牵头成立业主大会
杨科长认为，居委会是基层居民自治组织，有平衡的立场，容易做到公正公平，所以珠江花园成立业主大会仍应由居委会来牵头。
此前，珠江居委会主任曾表示“居委会要听房管局的”。对此，杨科长说：“什么要听我们的？房管局只负责物业管理活动的指导和监督，其他机构都尽自己的职责。居委会不能推卸责任，要不然小区设立居委会干什么？”杨科长认为，《物权法》说的有关部门要指导成立业主大会，其中显然包括居委会。
房管局称自己没有裁定权
记者问杨科长，根据《物权法》精神，在珠江花园事件中，番禺区房管局的指导是否到位？杨科长说，房管局起码不是不作为，并且一直主张大胆作为。但小区的事情还是要先由业主定好规则程序，自己来解决。而现在大多数业主素质还太低，有些人更是受利益驱使，什么事情都干得出来，影响了小区自治的进展。
杨科长总结说，对小区事务，房管局的意见都是建议性质的，没有强制性，也没有裁定权。
图：今年2月11日，珠江花园业委会研讨会曾遭3名大汉狂砸。陈文/摄
运用《物权法》、《物管条例》破解珠江花园困局
建议街道办介入居委会不能参与选举
中国人民大学公共管理学院教授、博士生导师魏娜认为，在珠江花园小区，业主大会筹备组成员对居委会的合法性提出质疑是有道理的，一是居委会一度是由开放商来发工资，这在我国恐怕也是极少数，这与居委会的自治组织性质以及它的“公共性质”是不符的；二是在维护产权利益上，本身不是业主的居委会是不能参与其中的，更不能代表业主的利益。
目前的僵局必须要尽快打破，建议由政府组织（可以是街道办事处）先出面征求全体业主的意见，就社区业主大会筹备组成员的资格、权利与义务等形成一致的看法，再推举出有责任感和具有一定公信力的业主作为筹备组成员，筹备组依法组织业主大会的召开，但自身不参与选举，政府要对筹备组的工作进行监督、指导和必要的人力、物力支持。
“维权小组”不具合法性不能与“筹备组”平等
就珠江花园面对的困局，广东省律师协会民法委副主任詹礼愿分析认为，在珠江花园中，代表业主利益的有两个群体，一个是经过房管局登记的“业主大会筹备组”，一个是“维权小组”。显然，从法律地位上讲，“维权小组”并不是一个物业管理法律法规政策下的实体概念。也不应该成为一个代表小区业主意见（包括筹备意见）的实体，“维权小组”成员的意见可以通过向“业主大会筹备组”反映，也可以向政府主管部门反映，还可以向街道、居委会反映，这些意见经过有关部门依据政策权衡后可以转化为这些部门的“指导意见”，“业主大会筹备组”一般应该执行。
但是，政府部门将一个没有任何法律地位身份的“维权小组”作为平等谈判、协调的主体，一旦协调不成功肯定会激化矛盾。
强行改组正在运作的“筹备组”依据不足
以未及时召开业主大会为由要求认定“业主大会筹备组”无效的诉求没有法律依据。强行改组一个正在运作的筹备组，其依据不足，值得商榷。
目前重中之重应该是善意把握业主利益，促成代表全体业主利益的业主大会召开，促成合法的业主委员会成立，并有效运作。谁阻碍这一进程，不管是哪一方的利益或意见代表都从本质上与全体业主的利益是背道而驰的。
专家视点
物权实现需要业主自治
执行自治是业委会非居委会
我们分析业主的“所有权”，就会发现小区物业是一个存在着公权无法介入的领域。
根据《中华人民共和国民法通则》的精神，所有权的四项权能包括：占有、使用、处分和收益。《物权法》的精神与之是一致的。
就业主物业的套内面积而言，业主享有完全的所有权，它理当属于私权范围，由所有权证记载的所有权人决定一切。同时，业主在小区参与的公摊面积包括道路、绿地、主体、电梯、楼梯、走廊、天台等其他不可分割的共有部位、共用设备设施及相关场地空间等，由于小区公共物业的面积已由小区业主埋单付费，因此，这部分的面积只能属于私权范围，公权无法介入，从法理上讲，政府无法直接干涉。
这些在《物权法》的79、71、72、73已经确定。
那么物权的实现，需要通过某种民主程序，体现多数业主的公共利益实现。实现这种民主程序的过程就是业主自治。业主自治的机构是业主大会，执行业主自治制度的实体就是业主委员会，而不是其他如居委会等。而《物权法》的75、76、78条也对小区业主自治有了相应的规定与推动。
由于居委会不是政府部门,同时又不是小区业主组织，对小区物业无占有、使用、处分和收益权利，在业委会成立的筹备工作中,居委会可以参与和协助,不能够去主导业委会的成立,更不应参与到业委会中去。
业主自治与业委会：
所谓业主自治是指在物业管理辖区内，依法建立业主自治的群众性组织，按照法律法规和业主公约对物业的经营管理、维护、使用和社区人居环境建设等公共事务行使自治管理权的管理模式。
住宅小区成立业委会代表业主权利的理论依据是业主自治理论。
政府需承担不指导责任
必须注意的是，《物权法》第75条规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
它的含义是，地方人民政府有关部门对设立业主大会和选举业委会必须主动指导、协助。如果它不主动或拒绝协助与指导，就与《物权法》的规定相违背，需要具体承担什么样的责任，将会在今后的相关细化的法规中明确。
（法学所博士后、中国国际私法学会常务理事、广东省律师协会民法委副主任詹礼愿）
《变形金刚2》送票！
