高端住宅花开两极 类别墅等形式难以取悦市场

　　“春华开富贵，两会记民生，众言皆楼宇，权益惹纷纷。”随着两会的圆满结束，有人用这样的诗句来评价今年两会所取得的成绩，其中房地产俨然已成为举国上下最为关心的话题之一。许多与会代表表示，要取得房地产调控的实际效果，必须抓住重点，实施针对性很强的有效调控。

特别是针对目前“贪大求全”的住房消费，必须发展节能省地型住宅，支持和鼓励建设中小户型的普通住房，以优惠政策加以倾斜；同时对大户型及豪宅加以限制，并建立资源补偿机制，实施多占多收税。

　　而有关专家则分析认为，虽然政府已数次强调将禁止别墅类房地产的开发和严格限制低密度、大套型住房。但在此之前形成的众多此类项目的预期供应量，将在今年形成集中放量，并形成独具特色“春景”。

　　豪宅公寓、高档别墅春意盎然

　　日前有消息称，香港珠宝大亨周大福集团宣布，由其投资开发的丽宫别墅项目在农历年前所进行的内部预订中，两天的预订额突破2.5亿元，单套别墅成交总价近5000万元，打破了北京中央别墅区单套成交价的最高纪录。另据有关机构调查，在今年第二季度，预计约有十个销售单价超过3万元每平米的豪宅公寓项目陆续上市，如御园和星河湾3期等。另外，今年约有14个别墅项目开盘。

　　业内人士对此分析认为，目前北京的消费者对高端住宅产品的需求还相当强劲的，而且豪宅公寓和顶级别墅在去年年底的销售情况也较为理想，从而刺激了今年春节后高端住宅产品的集中放量，在一定程度上反驳了此前有人推测高端住宅市场将在2007面临供应和销售“冰谷”的言论。从目前的市场状况来看，今后的高端住宅发展也将呈现豪宅公寓和高档别墅潜力无限，创新型顶级产品备受市场期待；性价比较高的小独栋别墅占主流，并由于市场竞争加大而导致产品升级和精细化发展等趋势。

　　高端住宅量跌价升

　　同质化趋势明显

　　2月份春节长假结束以来，楼市逐渐从低谷进入了回暖复苏时期，有购房意向的客户也开始看房和选择。在市场需求量有所释放的情况下，一些高端住宅楼盘的销售也开始松动。专家分析说，虽然由于政策调控效应的进一步显现，使得今年此类住宅产品的上市交易量相比2006年会少一些，而这种稀缺症状反而推动了整体高端住宅市场成交均价的上升，形成“量跌价升”的态势。另外，有业内人士根据北京市房地产交易网的统计数据和对北京2006年此类住宅产品平均价格上升的基础上推断出，今年此类产品的平均售价涨幅会在15%左右。

　　许多开发商也表示：目前的传统的高端住宅产品概念正在改变，而且此类群体的购房者还出现了即买别墅又买公寓的同时置业的趋势，而且这已经不完全是对居住功能的追求，而是对城市稀缺资源的占有。作为开发商，在对高端客户群体进一步细分的基础上，对他们的生活习惯和爱好以及思想也要进行更为细致地研究和分析，为此在“回城潮”和“五加二”生活习惯的推动下，许多公寓出现了在设计、空间、材料的应用等住宅内部资源“别墅化”和“同质化”的潮流。

　　类别墅门可罗雀

　　豪宅公寓和高档别墅市场的火热使很多业内人士认为，将进一步带动北京别墅类产品的升级换代。同时，在政策导向和对高端客户更加细分的情况下，此前火热市场的双拼、叠拼等类别墅低密度住宅形式的界限将日渐模糊，开发量也将逐渐减小，市场的接受度也将日渐平淡。专家分析说，这主要是由于此类产品之前的大量开发，导致存量过多，一些新的项目又在陆续上市，而消化又远远跟不上供应所造成的，介于此类产品的消化期至少要四至五年，甚至更长。而且由于竞争激烈程度的上升和政策风险的不断加大，开发商也将对此类产品很少涉足。