提前还贷遭遇“加息麻木症”

　　四川新闻网-成都日报讯 ：

　　3月18日，又一次加息。不过，这对于成都众多的房贷一族来说，已经不是第一次的打击了，他们正在陷入一种“加息麻木症”——记者昨日从成都各大银行房贷部门获悉，这次加息过后，提前还贷的客户并没有大幅增长；业内认为，频繁、小幅度的加息，以及投资渠道的增加，正在将成都市民培养成更理性化的投资者。

　　专家建议，如果手头有闲置资金可以选择提前还贷，但不能简单按照利息多少判断，要根据自己的实际情况决定资金投向。

　　并未排队打拥堂

　　记者在几家国有商业银行房贷柜台看到，前来预约提前还贷的客户并没有出现“打拥堂”的景象。建行住房金融与个人信贷部徐晓源告诉记者，刚刚加息这几天，咨询的客户较多，但最终决定提前还贷的只是少数。打算提前还款的市民，确实需要提前预约。虽然合同上规定预约后一个月之内办理，不过现在实际执行过程中，预约后通常情况下一两天即可办理。

　　徐晓源分析说，究其原因，一是老客户要明年1月1日才开始执行，还有一段时间的过渡期；二是按揭购房用于自住的占大多数，这些市民不会像投资购房者对利率非常敏感，因为利率的小幅提升而放弃贷款计划；三是这两年大家已经具有加息的心理预期，实际加息后不会再对贷款者造成大的刺激。

　　据记者从其它几家银行了解到的情况，把剩余贷款全部提前还贷的市民确实不多，也没有出现大规模的排队现象。交行个贷部相关人士告诉记者，在提前还贷的市民中，以更改贷款期限和部分提前还款的为多。他们往往选择将20年或30年的贷款期限缩短为10年甚至5年，或者将剩余的贷款先归还一部分，以减少一定的利息支出。

　　徐晓源认为，是否选择提前还贷，一定要根据自己和家庭的实际情况来决定，不能简单地认为少还利息就一定划算。如果按揭购房者手头确实有一笔闲置资金不用，提还将贷款归还，就可以省去一笔利息支出；但如果家庭资金有其它的投资渠道，只要收益率高于贷款利率，就可以考虑另外投资。专家建议，如果家庭资金随时会需要急用，也不要轻易选择用于提前还贷。

　　理财专家分析 要根据自己实际情况决定

　　对于市民的提前还贷选择，专家不约而同地表示“要根据自己实际情况决定”。为此，记者昨日采访了交通银行成都分行沃德财富服务中心理财客户经理（CFP）曾珍。她根据不同的年龄阶段，以不同情况的按揭购房者实例，提供适合不同类型购房者的还款建议——

　　案例一：

　　小张去年从成都某大学毕业，供职于一家企业，月收入3500元，由于决定在成都安家，他打算购买一套价值50平方米的小户型，单价5000元/平方米，房屋总价25万元，2006年9月，父母为他支付了首付款10万元，月供由小张自己承担。他选择了等额本息还款法：每月还款1148.59元。（按照2006年8月19日的贷款利率，6.84%，不考虑利率优惠）。2007月3月18日人民银行上调人民币存贷款利率，那么，意味着小张从2008年1月1起，月还款额为1172.87元（按照2007年3月17日的贷款利率，7.11%，不考虑利率优惠），每月将多还24.28元，20年多支出利息5827.2元。

　　分析：小张正处于人生的第二个阶段：单身期，他刚参加工作已经有3500元的收入，未来会有更高的收入预期，所以加息对于他来说，每月多的利息的影响几乎可以忽略不计，所以他没有提前还款的需求。

　　[理财贴士]小张一定要养成储蓄的好习惯，因为支出=收入-储蓄，只有强制储蓄，才能控制自己的消费，所以理财师建议小张每月定投500元基金，按年收益8%（基金的年平均收益），5年后，他将有近3.5万元的储蓄，相当于29个月的月供。即使不用于提前还贷，也能做为结婚的开支。

　　案例二：

　　许小姐，28岁，今年春节刚买房结婚，48万，贷款28.8万，15年还清，等额本息还款法，（按照2006年8月19日的贷款利率，6.84%，不考虑利率优惠），月供2562元。眼瞅着刚买房，利率就涨，许小姐的老公提议将结婚收到的8万元礼金做部分提前还款，但是精明的许小姐是这样给他算的帐：

　　2007年3月到12月，仍按老的贷款利率执行，全年还款25620元，那么首先拿出8万里的3万：留8000元活期用做3、4、5三个月的月供；拿8000元从3月份开始存3个月定期，到期后还6、7、8三个月月供，3个月收益31.86元；拿9600元从3月份开始存6个月定期，到期后还9月12月的月供，6个月收益93.31元。而2008年开始的月供是2606元，每月多44元，而2笔定期收益是125元，可以抵消3个月多出的月供款。（小算盘真精！）那么每年都可以如法炮制，预先准备好一笔钱，做短期储蓄，抵消部分涨息带来的增加的支出。

　　至于剩余5万元礼金，许小姐坚决不做提前还款的用途，她打算这样理财：由于家庭刚形成，也准备要小孩，许小姐准备将5万元做为理财准备金，选择2只绩优基金长期持有。

　　[理财贴士]许小姐处于家庭的形成期，未来2-3年是将小孩做准备，一次性较大数目的还款行为，可能丧失更多的投资机会。这个案例中的许小姐，本身善于理财，精打细算，也有风险承受能力，所以不妨做一些风险尝试。就说8万的处理，如不做提前还款，相当于是从银行又借了一笔年息7%的资金，而优质基金的年收益至少在15%左右，所以，还是许小姐赚了。

　　案例三：

　　朱女士，40岁，小康家庭，家庭月收入1万元，于2004年按揭了一套住房，贷款50万，20年，等额本息还款法，月供3310.87元（2005年以前贷款利率是5.04%，不考虑利率优惠），2005年开始，月供3386元（2005年开始贷款利率是5.31%，不考虑利率优惠），2007年开始，月供3828元（2006年8月19日的贷款利率，6.84%，不考虑利率优惠），而2008年开始，月供3909元。短短4年，月供增加了600元，如果按照20年计算，将多付利息14.4万。于是，朱女士打算拿出30万积蓄部分提前还款了。

　　分析：朱女士处于人生的第三阶段：家庭成熟期，子女教育金将是未来5年之后一笔大的支出，同时她应该从现在开始做好自己养老金的储备了，同时还有还贷压力，所以债务负担是比较重的。那么，一次性拿出30万提前还款是否合算呢？

　　按照2004年的利率到期还款总额：794600元

　　按照2007年的利率到期还款总额：938298元

　　将多支付利息：143692元

　　到2007年3月已还本金70000元

　　剩余本金430000元

　　提前归还本金300000元后，剩余本金130000元

　　剩余201个月，每月归还1108.29元，利息支出92766元

　　提前还款少还了利息30万，但是朱女士是牺牲了目前这30万在15年的时间价值的，因为现在的30万和15年后的30万并非等价的。

　　如果朱女士是风险厌恶型的投资者，那么她的30万一定是做无风险的投资，比如银行存款或国债，实际上不但没有生息，而是在贬值。因为仅今年2月CPI为2.7%，同期银行存款利率2.52%，负利率使钱存在银行反而不划算，所以，朱女士可以部分提前还款。

　　如果朱女士的风险是中性或偏好的，那么30万元用于一些理财产品或基金、股票的投资的收益，会高于贷款的成本，那么提前还款是没有必要的。

　　[理财贴士]由于银行一般每年都提供一次以上的提前还贷机会，所以，借款人不必一次性归还相当数额的贷款，而可以根据自身情况和当时的贷款政策来分批、小额的提前归还部分贷款。

　　由此，曾珍表示：从上述的案例分析可以看出，处于不同生命周期的人对待加息和提前还款的态度和方法是不同的，但最终坚持一条，不要因为每次加息打乱自己的还款计划，而是做相应的调整，选择适合自己的还款方式。

　　公积金贷款 要不要提前还贷？

　　在按揭购房者中，有很大一部分是机关单位或企业的员工，他们拥有额度不等的公积金，多数会选择公积金贷款。记者在采访过程中发现，这些市民最关心的是：究竟用公积金还款更划算，还是把公积金放在账户上、提前还款节省利息更有利？这个人群也因此形成了两种截然不同的观点。

　　正方：企业员工吴正强

　　观点：要提前还贷

　　理由：利息太高，划不来

　　吴先生春节前拿到了一笔可观的年终奖，最近又正在向他的贷款银行预约，申请提前还贷。虽然他的公积金每个月还是有近1000元钱，但吴先生认为向银行贷款购房总体算下来还是要支付大额的利息，把剩余的贷款还了，还是要节省一大笔钱。至于公积金嘛，等到退休的时候领取了，当成养老金。

　　反方：机关干部宋杨

　　观点：不提前还贷，使用公积金按期还完

　　理由：公积金不用划不着

　　因为楼盘受限，宋先生没有使用公积金贷款。不过，他可以使用自己的公积金归还月供。他认为，如果提前还贷了，公积金就无法使用。等到退休时，这笔公积金很可能会受通货膨胀等原因出现实际资产贬值，就很划不来。

　　理财专家意见

　　要按照实际情况来做出判断。就以一个采访的实际案例来为大家算笔账，以数字来说明问题，有公积金的购房者就可以据此做出自己的选择。

　　案例中的购房者秦先生45岁，2002年12月份按揭购买了总价为48万元的房屋，选择7成贷款即336000元，期限为15年。他使用了公积金贷款，而且每个月夫妻双方还有1800元公积金可用做月付。

　　情况1：提前还贷

　　秦先生如果今年4月份一次将贷款还清，可节省利息59480元。而秦先生从现在到原来的还款日2017年11月为止，还有116个月，会累积1800X116即208800元的公积金。这20多万元如果不用，从2017年放至秦先生退休还有5年，如果按现在的利率零存整取的话，存款利息约为11651元，远远少于节省下来的利息。然而，如果考虑到通货膨胀等因素，失去了资金价值就不会仅限于11651元。

　　情况2：不提前还贷

　　秦先生如果不提前还贷，到2017年为止，就可以无任何成本地再使用208800元的公积金。

　　点评：这个案例仅对公积金进行了剖析，没有考虑提前还贷所需资金的投资成本。专家建议：如果只考虑公积金成本，年龄偏大、临近退休的公积金使用者，资金贬值的可能性会相对较小，可考虑提前还贷；而年轻的公积金购房者，由此距离退休领取公积金时间太长，可考虑不提前还贷，将本就为市民买房使用的公积金利用起来。

　　本报记者 刘华 摄影 谢明刚

　　小资料

　　个人住房贷款两种还款方式

　　个人住房贷款的两种还款方法具体为： 等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。

　　等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。

　　假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‰，每月还本付息。

　　如果不考虑时间因素，将每月还本付息额简单累加，在整个还款期内，等额本金还款法下借款人共付利息101212元，而等额本息法共付利息117856元，两者相比，等额本金还款法少付16620元。但考虑时间因素，以月利率4.2‰将两种还款方式下每月还本付息差额折现到贷款发放日，则相加之和为0。即是说，从静态看，两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑时间因素情况下，两种还款方式完全不存在差异！