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房贷机构破产,楼市价格大跌 今年美国约有120万人难偿房贷

  为自己买一个家是几乎所有美国人的梦想,而大约70%的美国人正在这么做。不过,如果不是过去10年中出现的一种新的贷款形式——次级抵押贷款,可能很多美国家庭这辈子都不太可能拥有自己的房子。在很长时间里,次级抵押贷款似乎成为了一个各方多赢的选择。

  次级抵押贷款指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。这种贷款通常不需要首付,只是利息会不断提高。在美国房地产繁荣时期,为了鼓励更多低收入者买房赚取高额利润,许多抵押放款公司不查客户收入、资产,甚至允许客户编造虚假信息。随着利率上涨,次级抵押贷款市场违约率不断攀升,许多人无力支付高额月供不得不将房屋交还银行。预计今年约有120万美国人由于无力偿还贷款,面临房屋遭收回的危机。而次级抵押贷款公司自身也受到重创,目前已有30多家公司停业,而据美联储预测,如果这种不景气持续下去,还可能导致100家次级抵押贷款公司关闭。

  影响 房贷机构破产楼市价格大跌

  最近几个月以来,将近30家次级抵押贷款公司相继倒闭或步履维艰。而次级房贷市场恶化对美国经济的影响正在逐渐显现。加州的埃尔文市住宅和公寓价格从去年6月份至今下降了17%,该市房屋空置率从当时的11.2%上升到22%。更为直观的影响体现在消费行业。从打印纸供应商到办公设备维修公司,再到那些依赖于消费的零售商,无一不受到波及。

  美国加州埃尔文市的塔里奥墨西哥烧烤餐厅不久以前还生意兴隆,这里距离美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司总部仅有两条街,过去这家豪华餐厅午餐客人中每天大约有600人是新世纪公司的员工。但是现在午餐生意冷落到每周只有60位顾客。老板尼克·维拉里尔说:“我们现在一个订座预约都没有。”作为埃尔文市第二大雇主的新世纪金融公司可能将被迫寻求破产保护。有消息称,摩根斯坦利和苏黎世瑞士联合银行等已经切断了该公司对1740亿美元信贷额度的使用权。新世纪公司发言人罗拉·奥博赫尔曼说:“我们对于任何业内传言或猜测不予评论。目前公司还没有申请破产。”在埃尔文市,9个月以前,办公楼空置率达到了历史最低水平,而住房价格却涨到了有史以来最高,失业率比美国平均水平还低,只有3.6%。但是现在,次级抵押贷款市场的崩溃毁掉了当地经济的繁荣。

  争议 新“.com”泡沫已经再次来临?

  摩根斯坦利公司首席经济学家斯蒂芬·罗彻最近就把次级抵押贷款比作新的“.com”,他断言,房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点,使美国经济接近衰退的边缘。而另一种观点认为,虽然目前的次级抵押贷款风波可能影响到每个人,但是它不会进一步蔓延和扩展,因为出现问题的抵押贷款数字并不算大。

  那么,近来的次级抵押贷款风波只是美国经济的一次不安波动吗?或者是某种更加糟糕情况的前兆?华尔街里的观点分成了截然相反的两派。

  持悲观论调的人近来有所增加。他们认为,次级抵押贷款体系的崩溃标志着范围更广的信贷危机的开始,而美国整体经济也很可能被拖入衰退。摩根斯坦利公司首席经济学家斯蒂芬·罗彻最近就把次级抵押贷款比作新的“.com”泡沫,他断言,房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点,使美国经济接近衰退的边缘。而资本大鳄级人物索罗斯更语出惊人,他在不久前发表演说时称,2007年美国将因楼市降温出现经济衰退,全球陷入衰退的几率“相当大”。

  而另一部分观点认为,虽然目前的次级抵押贷款风波可能影响到每个人,但是它不会进一步蔓延和扩展,因为出现问题的抵押贷款数字并不算大。即使总额6500亿美元的可调整利率次级贷款中的1/5都出现问题,那在整个400万亿信贷市场中也激不起太大水花。如果失业率继续保持在4.5%、就业稳定,整体经济形势还是可以保持健康发展。而房地产市场如果能在降息后复苏,则有助于次级抵押贷款市场的恢复。

  美国财政部副部长罗伯特·斯蒂尔已经表示,美国政府正在密切关注次级抵押贷款行业出现的问题,并相信目前的局势是“可以控制的”。

  问题 次级贷款市场的巨大隐患

  几年前,美国抵押贷款市场由政府支持的联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司主宰,其主要职能是购买抵押贷款资产,将它们重新打包为债券出售给投资者。这两家公司后来均因财务问题受到政府部门调查,其他机构便趁机进入这一市场。

  今天,许多美国的购房者实际上是在通过抵押贷款经纪公司寻找贷款。多数这些贷款,当然肯定是次级贷款,不是来自当地银行,而是来自按揭贷款发放机构。在贷款成立后,抵押贷款经纪公司短暂持有这些贷款,然后再转手把它们卖掉,获取利润并转移风险。这些贷款通常被银行或者华尔街公司买下。

  这种新的体系在许多方面运转良好,但是整个链条中的参与者的动机是不同的。次级贷款的利率高于优惠贷款利率,这对放贷机构来说是一项高回报业务。但由于次级贷款的逾期还款比例较高,因此次级市场放贷机构面临的风险也更大。

  很多放贷机构受利益驱使,只求利用美国住房市场持续繁荣的大好时机多发贷款,放贷时不按规定要求借款人预付定金,不认真核实借款人的收入状况,在房屋评估时也更多地依赖计算机程序而不是评估师的结论。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式,贷款人可以在没有资金的情况下购房,仅需声明其收入情况,无需提供任何有关偿还能力的证明。宽松的贷款资格审核活跃了房地产交易,但也埋下了危机的种子。

  焦点 机构和个人的双重赌博

  次级抵押贷款从拍卖生意变成了双重赌博。一方面是住房市场持续繁荣使很多借款人低估潜在的风险;另一方面是放贷机构极力推广这类产品,并有意忽视向借款人说明风险和确认其偿还能力的工作。

  经常出现的情况是,购房者符合获得这种贷款的资格,仅仅是因为他们负担得起最初的利率。但是这些购房者却并没有考虑一旦利率上升,他们怎么办。

  美国消费金融数据分析网站Bankrate.com在3月底发布的一项调查显示,每10名美国购房者中就有3名对他们拥有的贷款类型毫无概念。另外,拥有可调整利率贷款的美国购房者中有34%的人表示,一旦贷款利率提高,他们将不知道该怎么办。

  当房价持续上升时,这似乎并不是赌博,贷款发放机构和投资者享受着次级抵押贷款带来的高额回报;而对那些信用不佳的消费者,这也是最容易的购房方式,既容易借到钱买房,付不起利息的时候又可以很容易地卖掉房子获利。

  然而,房地产市场发生了变化,对许多购房者来说,这就像是逃生出口被关闭了。购房者最大的威胁是房价下跌。由于美国房地产市场自2005年以来一直低迷,增长放缓,许多陷入困境的购房者所住房子的价格可能比他们买的时候低。他们无法将其再次卖掉,也不可能再筹到钱或获得贷款。据新京报

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