北京房地产“有价无市”别墅预售面积下降

　　3月下旬，北京市统计局公布了今年北京前两个月的房地产数据，与去年同期相比，商品住宅现房销售面积下降近七成，期房销售面积下降近四成。与此同时，房价继续上涨。这容易造成一种“有价无市”的印象，然而事实并非如此。

　　一个更加明显的淡季

　　真的是买房人变少了吗？由于住宅面积大小有别，单看面积还不能完全确定购买人数的变化，也有可能是更多的人购买了小面积的房子，套数正可以来说明这个问题。根据北京市建委交易系统的统计数据，今年1、2月份商品住宅预售登记分别仅有9935套、5372套，与去年相比，总共减少了7000多套。虽然是传统的销售淡季，这两个月购房人数的锐减还是让人有些迷惑。

　　事实上，“下降的是别墅和普通住宅的销售量，公寓的销售量反而是上升的。”戴德梁行高级助理董事岳锋钢说。

　　根据戴德梁行提供的数据可以看到，与去年同期相比，今年1、2月份别墅的预售登记面积下降了近70%，普通住宅的预售面积下降了近两成，而公寓的销售面积增加了60%以上。但是，别墅和公寓在预售总面积中只分别占据了约1%和7%的比例，因此对绝对值的影响并不大，总量的减少主要还是在普通住宅市场。对于购买市场发生的变化，岳锋钢认为“存在两个极端”，一是普通住宅市场对政府宏观政策的良好预期而停止购买，二是高档住宅市场对市场规范化的利好憧憬而产生的购买。“高档公寓的购买者是属于经济实力的中高层，国家对房地产市场的一系列调控，增加了他们对市场规范化的预期和信心。”岳锋钢表示。

　　总之，需求量依然旺盛，只是“今年的淡季体现得更明显”，那么具体的原因又是什么呢？

　　影响因素

　　由于受到国家批地的禁令，别墅用地日益减少，供应量也在随之下降。根据焦点别墅网的报告显示，2006年别墅新增建筑面积和供应量同比2005年下降21.6%，今年前两个月新上市的别墅只有6个，供应量还会继续下降。“价格对购买的抑制是另一个重要原因。别墅的交易下降和别墅价格的上涨是存在直接关系的。”岳锋钢表示，他并不愿意透露别墅价格上涨的具体数据。但根据北京市建委发布的商品住宅预售成交记录显示，2006年1至11月份，售价每平方米16000元以上的高档别墅成交均价为每平方米24273元，同比上涨22.9%。

　　在普通住宅市场，普遍认为政府确保3年内提供1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房的供应量的两个“1000万”政策，分散了普通购买者对低端住宅的需求。目前，市面上的住宅总价偏高、地理位置也较为偏远，适合购房自住的房源选择较少，构成了客观的影响因素。根据统计局的数据，今年1、2月，北京房屋销售价格涨幅比去年同期提高1.6个百分点，“现在价格很惊人了！”我爱我家副总经理胡景晖感叹道，“前不久我看到的一个项目，位置都到南四环了，刚开盘就卖到8000多，价格太惊人了。”近日楼盘点击排行榜前五名中，除了一个项目是在西南三环外的经济适用房，另外四个项目全都在五环外。这种情况迫使有购房自住需求的人继续寻找合适房源。“二手市场能补充一部分需求量”，岳锋钢认为，而我爱我家也表示，与去年同期相比，过去的两个月二手房的销售量增长了15%至20%。“这两个月本来是淡季，但销售量反而上升，特别是2月25日以后，交易量上升得特别快。”胡景晖说。除价格增长减缓外，地理位置也是二手房的一大优势，据了解，目前二手房房源绝大多数都在四环以内。

　　供求之间

　　“供应量不足，才买的不多。”针对今年头两个月的住宅成交量下降，中原地产华北区总经理李文杰认为供应量是一个主要因素。根据北京市房地产交易管理网的数据，1月批准住宅套数为8379套，比去年12月减少了1万多套，而2月批准住宅套数比1月又减少了近4000套。“今年下半年，供应量还是会很多的。”李文杰说。

　　根据戴德梁行2007年初发布的报告，2006年1至11月，中央针对固定资产投资过热及投资结构不合理而进行宏观调控，北京市已经办理完出让手续的住宅用地为1078公顷，仅为年度土地供应计划1900公顷的57%。同时，由于宏观政策对房地产市场结构的调整，以及北京暂停了三个月左右的因政策造成的遗留项目的规划审批，导致大部分项目推迟了上市时间。预计2006年因政策原因推迟放量的项目将集中在今年推出，再加上正常的市场供应以及2008年奥运的影响因素，今年住宅市场的供应将有较大幅度增加。

　　在购买需求方面，“针对涉外住房的限制政策对高档住宅的购买影响会比较大。”高力国际住宅部助理董事邓建表示，在一些高端项目中，外资的需求量大概占据了30%的比例。北京市建委在2月初发布了限制外国人购房的“限外令”细则，将会抑制这部分投资需求。位于东北郊，京顺路边、孙河大桥和机场出口的中央别墅区，投资比例曾一度超过50%。“限制政策会影响外籍购买者，但高端住宅在总量中占据的比例并不大，因此对总量的影响很小。”岳锋钢认为。

　　“北京是交易量下降，价格上升；上海是交易量下降，价格也下降。这是两种完全不同的供求情况。”李文杰认为，上海是供需已经达到一定平衡的状况，而北京明显是需求大于供给。根据上海社科院房地产业研究中心的报告，上海住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度，2006年的涨幅为“-0.5%”；2006年7月，上海市政协发布《促进上海房地产平稳健康发展的建议》研究报告指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比例在1∶0.72左右。“周边城市的替代性购买情况也不一样。”岳锋钢认为，在上海周边存在众多城市，房地产市场的增值和潜力足够吸引需求量，如南京、无锡等等；而在中国北方，北京周边城市还无法具备分散市场吸引力的能力。由于政治经济各方面原因，“北京的房地产需求还远远没有得到满足”。

　　“房价还是在涨，只是涨得慢一点。毕竟存款利率低于物价上涨率，而随着股市的上涨，获利风险会加大，房地产依然是更为安全的投资市场。”多年投资房地产市场的徐先生认为，依然会有大量的投资资金留在房地产市场。