房地产交易成本大幅提升 加税开始抑制地产投机

　　重庆钉子户拆迁了，但不可否认，各大城市中钉子户还是越来越多了。北京西站对面就有一幢老居民楼，情况差不多，楼已经拆得断壁残垣了，但还有一两户没有搬走。

　　且不从社会的角度评判是非，仅从经济角度看，我们得到的结果是拆迁的成本在提高。

一方面，这个成本体现在价格上，随着房地产价格的上涨目前各地的拆迁费也都大幅上扬，北京北二环内的平房拆迁补偿费用已超过4万元/平方米；另一方面，这个成本都体现在时间周期上，无论拆迁是政府还是开发商进行的，如果钉子户增加，拆迁缓慢，资金周转率都将大幅下降，这样，土地开发的钱就“转”不起来了。而房地产开发是资金密集型产业，资金的周转速度对开发人来说至关重要。

　　拆迁成本的上扬似乎是不可逆转的，于是土地供应的速度放慢了。这两年，北京的供地量一直比计划量低很多，其中最重要的原因就是拆迁成本高昂。

　　但是，需求的增长并不会因此而停步，因为中国正处在一个快速城市化的时期。虽然近年的城市化速度一直呈小幅下降，但每年仍有1200万以上的农村人口要成为城里人。拿北京来说，去年新增常住人口为43万，仅此就新增14万套以上的住房需求，而当年北京销售的房子是18.55万套，差额只有4万余套。如果再算上1500万原住人口的需求增量以及流动人口的需求，这个量是很难满足实际住房需求的。

　　再来看看房地产的投机需求。房地产是类似期货的“保证金交易”，只需交20%-30%的首付就可以获得100%的增值收益，因此，房地产本身是一个具备较好投机属性的品种。但是，2005年加强宏观调控以来，房地产交易的交易成本大幅提升，这有效抑制了房地产的投机。

　　仍以北京为例，二手房交易的税费共数项，包括：营业税、增值税、所得税、契税、佣金，总额占房价款的11%。这意味着，在一年内，如果房价涨幅不超过10%，卖出房子是要蚀本的。然而，若再加上占总房款约3%的利息年支出，你会发现，投机房地产的成本实在很高了。

　　二手房的交易量也是投机程度的反映。有经验的人都知道，房地产出现投机的时候，二手房的交易量会高于新房的交易量，但在目前，全国大中城市中，新房交易量普遍超过二手房。其中，北京新房与二手房的交易量比例为2.26：1；天津、广州等地的比例也仅为1.5：1。

　　回过头来，我们再看国家发改委和国家统计局公布的2月份房价统计数据，理性地说，5.3%的同比平均涨幅应算是正常的。不过，涨幅偏高的城市还是有的，比如广西的北海市。该市新房价格指数同比上涨16.2%，是70个大中城市中最高的。而其9.1%的环比涨幅更让人不得不吃惊，因为这意味着该市房价在一个月之内就涨了9%，可谓罕见。更让人称奇的是，同时期该市的二手房价格与新房价格走势极不同步——无论环比还是同比竟然皆有5%以上的跌幅。那里真的需要调控一下了。(尹涛)（来源：中国证券报）