业主是否已公摊车库成(图)

　　文/本报记者鲁钇山 实习生禤文帅

　　顺景大厦业委会状告广州市房管局案二审昨开庭，三方激辩———

　　“地下车库权属案”看点

　　业委会——全体业主已分摊地下车库面积成本

　　开发商——独立车位可以出售

　　房管局——车位不划入商品房公摊面积

　　广州一起住宅业主委员会为原告的状告房管局案，吸引了坊间众多眼球。顺景大厦的近200户业主住在车库上面，却只能眼睁睁地看着别人使用车库，原因是小区内的地下车库被开发商打包卖给了一家公司。顺景大厦业委会遂将确认这一买卖行为合法的广州市国土资源和房屋管理局告上了法院。

　　一审期间，业主委员会因不具备诉讼资格被驳回。昨日，该案二审在广州市中级人民法院开庭。令人关注的是，二审开庭之时，《物权法》已经颁布，但尚未实施。

　　业主委员会：开发商改规划损害业主利益

　　顺景大厦位于广州市东山区寺右二横路，本属于广州恒城实业有限公司（以下简称“恒城公司”）所有。这座大厦五层以上的住房由“恒城公司”卖给了近两百户业主。顺景大厦业主委员会诉称：在原来的规划中，大厦的地下应该建设一个不少于600平方米的自行车库，地下停车库内还包括了公共通道、电房、水房、消防设施等大量公共设施，因此，由全体业主分摊车库的面积和成本。业委会主任方诚说，开发商擅自改变了规划，没有建自行车车库而是建了一个汽车车库，并将车库卖给了“第三人”广州泰之恒实业发展有限公司（以下简称“泰之恒公司”），严重损害了全体业主利益。1999年2月5日，广州市国土资源和房屋管理局对顺景大厦五楼以上住宅部分进行了规划验收，但地下车库因不符合规划，至今没有通过规划验收。但在没有通过规划验收的情况下，广州市国土资源和房屋管理局却给开发商发了房产证，后又确认车库被出售的行为有效。顺景大厦的业主们认为，房管局将车库确权，并办理转移登记，确认其卖给了第三人泰之恒公司，该行为违反法律法规的规定，是违法行政行为，应予撤销。

　　一审法院：业委会不具备诉讼资格越秀区法院审理此案后认为，顺景大厦业主委员会是业主大会的执行机构，依法只能从事与物业管理活动有关的活动。顺景大厦业主委员会不具备原告的诉讼主体资格，遂驳回起诉。业委会不服，提出上诉。昨日，此案二审在广州市中级人民法院开庭。

　　二审激辩：业主是否分摊车库成本在昨天的庭审中，广州市国土资源和房屋管理局的代表答辩称，根据规定，车位不划入商品房公摊面积，业主对独立出售的车库没有权利。“泰之恒公司”也提出，业主委员会称地下停车库由全体业主分摊了面积及成本，没有依据。“泰之恒公司”表示，《物权法》即将实行，独立车位可以出售，目前广州存在大量地下停车场，绝大部分归开发商出售、出租。他说：“规划虽然包含了600多平方米的自行车库，但不等于免费给业主，更不等于其所有权属于业主，根本谈不上影响了业主利益！车库不同于道路、花园，不属于公共设施，不可能有人要到车库去散步吧？业主有需要也可以在有空余车位的条件下租用车位嘛！”对于这种说法，业委会的代理律师反驳说：“按照泰之恒公司的说法，把他家房子卖了，再租给他，对他的利益也无影响了？！”

　　法律专家：《物权法》或需补充地方条例有关法律专家表示，新颁布的《物权法》虽然确认了“小区车库应当首先满足业主的需要”，但怎样才算“首先满足”缺乏具体的操作办法，开发商还大有空子可钻。专家指出，如果要确实保护业主的利益，可能还要通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。图：顺景大厦停车场出口 本报记者吴万生 实习生尹洁摄

　　案说《物权法》

　　物业公司擅设电梯广告 业主可追究其侵权责任

　　案 例

　　海珠区A小区内的物业公司在小区的电梯里安装有某公司广告的分众传媒广告。但是，在物业公司收取该公司的广告款项的时候，小区的业主提出：这个广告的所得款项应该归小区的业主。

　　物业公司认为：电梯是物业公司管理的，电梯的清洁和维护也是物业公司承担的，业主没有付出任何劳动，怎能认为应取得广告款？

　　律师说法

　　《物权法》第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第八十条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分占有建筑物总面积的比例确定。

　　问题收益应该属于谁？

　　华南师范大学潘嘉玮教授：《物权法》上已经明确规定，小区内的公共设施的收益是归业主共同享有的，这个毫无争议。从所有权的角度来说，所有权是指所有权人对物的占有、使用、收益和处分的权利。业主才是电梯的所有权人，那么其收益也应当是由所有权人来享有。物业管理公司的地位也是十分清晰的，它是受业主大会或者是业主共同委托的，负责小区内的管理和服务的。业主根据对物业的共有所有权享有物业经营的收益，而物业管理公司对物业的管理将根据业主对其的委托获得相应的报酬而不是物业的收益。广州市律师协会房地产委员会主任许奋飞律师：在案例之前，我们要考虑到，允许在电梯设置广告的决定权人是谁？是业主大会或者是双过半的业主的同意，这个在《物权法》第七十六条有明确的规定。如果没有上述两者其中一个的首肯，那么物业管理公司私自在电梯上面安装广告是侵犯了业主的权利。业主可以追究物业管理公司的侵权责任，就算物业管理公司将电梯所得的收益交还业主，业主依然可以要求物业管理公司另外承担侵权的责任。其次，如果业主大会或者是双过半同意的话，那么电梯的广告收益当然是归业主所有。本报记者赵燕华实习生温智锟