农民集体土地上自建房依法不能自由买卖

　　近来，不少市民来电咨询，他们去年从原为我市郊区农民的手中购买了这些农户集体自建的楼房。购房时，这些农户保证房屋可以依法买卖，并承诺房屋到时还可办到房屋产权证。而在新颁布《物权法》中，规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

为此，他们询问，《物权法》的这一规定，是否意味着他们从原为市郊农户手中购买的这些自建房屋可以依法取得房屋产权证。对此，律师认为，虽然《物权法》对宅基地的使用权作了上述规定，但这并不意味着这些农民集体土地上自建的房屋就可以依法买卖了。

　　这些市民所购买的房屋均有一个共同点，即该房屋是原为市郊的农民在集体土地上与其他农户一起自建的楼房。据此可知，这些房屋所占用的土地属于农民集体所有土地。对于这样一种房屋，根据我国现行的土地管理法、城市房地产管理法的相关规定，其依法不能自由买卖。根据新《物权法》第一百五十三条之规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。由此可见，国家在对宅基地及农民集体土地使用权的转让问题上仍然沿用了原先的法律规定。而根据我国《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。房屋所在的土地不能依法转让导致在该土地上自建的房屋依法亦不能买卖，这适用的就是在房地产交易中采取的“地随房走”的法律原则。这一原则，具体体现在我国《城市房地产管理法》第31条中。该条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”由此可见，在农民集体土地上建造的这些房屋不因新《物权法》的颁布而变为可以依法自由买卖，由于此种房屋的买卖行为违法，致使这些房屋根本不可能办理到合法的房屋产权证。

　　国家之所以对农民集体所有土地的转让行为采取严格限制的态度，其贯彻的仍然是“合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”这一基本土地国策。因此，律师提醒广大购房者还是应当购买“五证”齐全的合法商品房。

　　湖南潇平律师事务所律师　程源源 张征