北京商业地产到运营阶段 商业中心符合市场需求

　　2007年北京商业地产步入运营阶段

　　购物中心将迎来发展春天

　　李海鹏

　　戴德梁行一组数据显示，2007年北京将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业的商铺面积累计达410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺就为280万平方米，占总面积的68.3％，在近日召开的一个论坛上有专家指出：购物中心将成为今年商业地产的主流经营模式。

　　北京商业将进入购物中心时代

　　“购物中心实际上已经成为今年北京商业地产一个新的发展趋势，尤其是下半年，将迎来购物中心的开业高峰。”戴德梁行商铺部高级助理董事、商业顾问业务负责人张家鹏日前在焦点商铺网举行的“投资型地产关键词发布会”上接受记者采访时表示。

　　一组数据显示，世界每百万人口拥有的购物中心数量是200~300个，亚洲地区，包括日本、韩国、新加坡每百万人口拥有购物中心数量是450个，而中国只有6个。一直以来，中国购物中心总体数量增长比较缓慢，2003年以来大体保持在年增长85家左右，2006年增长速度和数量均慢于2005年，与2003年和2004年基本持平，而目前中国商业最为成熟的上海，购物中心率也仅为39.5％

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，“购物中心的运营模式在中国严重不足，中国商业发展水平最高的城市，其购物中心化比率只有39%，而不少大中城市购物中心化比率不及5%，这个数据意味着以地产开发利润为主导的商业地产模式在中国占据明显上风，这一现象与国际商业地产发展购物中心占据主流模式的状况形成了强烈的反差。而购物中心发展的这一特点与商业地产的发展也形成强烈反差。商业地产的主流模式应逐渐向购物中心发展。”

　　商业中心符合当前市场需求

　　随着北京市民收入水平及文化素质的持续提高，人们不再将商场看作一个单纯的购物场所，而是希望在其中能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动，与常规百货公司相比，购物中心更易于包容服装、餐饮、服务等丰富业态，可完成人们‘一站式’消费需求。对于开发商来说，购物中心对各业态的组合管理模式，更易于被认可并推行。

　　与百货公司敞开式卖场相比，购物中心通常能够为租户提供相对更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌的个性化氛围，促进品牌形象价值提升，因而购物中心受到了诸多品牌，尤其是强调感性售卖的中高档珠宝、钟表品牌的高度认可。

　　北京商业地产将由开发转向运营

　　2008年因受“奥运期间不允许施工”规定影响，成为了北京房地产的一个重要时间节点。尤其商业地产在经历了2005、2006年的高速度、大规模开发后，今年开始步入集中交付及开业阶段。多家顾问机构亦不约而同指出，今年可能成为北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，尤其是购物中心模式的商业项目会陆续面市，如华贸中心水世界商城、金融街四季商城购物中心、西单MALL、美罗城购物中心等一批项目将集中入市。

　　对于商业地产的开发，是始于“建”而终于“管”，真正的利润增长来自于后期的物业经营。因此今年的商业地产真正实现的应该是一个由开发转向运营的关键之年。正如中国步行商业街工作委员秘书长董利所说“我国的商业地产现正处于一个由开发走向经营的转型阶段。”（来源：北京参考）