学区房，天价背后风险大

　　江苏商报报道商报记者　陆春花　实习生　袁铭　报道“涨了近一倍，想想都觉得恐怖！”盯着南京力学小学附近的二手房报价，李成龙吐了吐舌头。李成龙6岁的小丫头李囡，再过年把就该上小学了。为了能让孩子进“名校”，他正在四处打探学区房的情况。

“不看不知道，一看吓一跳。去年才7000元一个平方米，今年竟然涨到13000元。”去年想买的时候犹豫了一下，李成龙想想就后悔，“现在这个价格想买都买不起了。”每年的四五月份都是学区房的购买高峰期，今年也不例外。据记者调查发现，年后购买学区房的量呈上升势头，琅琊路小学、力学小学等南京知名小学附近的房源成为不少购房者青睐的对象。而今年的这股热潮相比往年，更加势不可当。昔日孟母三迁，只为儿子能有一个好的学习环境。如今，年轻的父母们跋涉在寻找“学区房”的路上，也只是为了能让孩子上一所“师资力量最强”的学校。然而，价格“疯狂”的南京学区房，让这些年轻父母们心事重重，眉头紧销。进入“名校”的代价变得越来越高，甚至到了难以承受的地步，买还是不买？这是个问题。

　　学区房涨势凶猛

　　据江苏商报了解，从2002年开始，南京名校附近的学区房单价便开始上涨，只是今年涨得特别“凶”。从2002年到2006年，学区房的价格一直以每年增长1000～1500元的速度，有规律地向上攀升。但到了2007年，这个市场开始一反常规，出现了令人咋舌的“飞速”增长——一年前，南京学区房的价格还在7000元/平方米浮动，一年后，学区房源单价已经普遍破万了。拉萨路小学附近的学区房，去年一平方米7000元，今年到了10000元左右;南师附小，去年一平方米7500元左右，今年11000元;琅琊路小学，去年10000元，今年则涨到14000元左右;北京东路小学，去年一平方米10000元，今年则高达15000元左右……根据南京中原地产统计数据显示，现在南京市学区房价格与去年同期相比普遍高出3000～4000元，个别地区甚至出现了近一倍的涨幅。一些房地产经纪人反映，只要是像样一点的学区房，成交的速度也非常快，且房价居高不下。以琅琊路小学为例，该学区的学区房价格在1.4万元左右。其中北京西路华瑰园有些房子由于面积太大，大约在100～140平方米之间，因此价格稍便宜些，但也要12000元左右。而这一带的普通的非学区房价格约在7000～8000元之间，而面积特大的也就6000元左右就能买到。“天目路23号，由于其划定的学区是琅琊路小学，因此其房价每平方米高达15000元左右。而与23号紧邻的21号房屋，则因为其小学学区是另外一所普通学校，因此单价竟然就少了每平方米足足4000元。同样，在新街口华侨路附近，也就是一条马路的宽度，由于其学区不同，马路两边的房价因为“名校”的原因，每平方米单价也足足相差了3000元。”中原地产葛军向江苏商报表示。几个人看中同一所房子的现象，在学区房市场上也是常事。南京各家中介公司的工作人员都表示，目前学区房的供需比已经达到了1:4。“学区房的紧俏，与其资源稀缺性有密切关系。”南京港厦房地产四部经理徐强告诉江苏商报。“学区房换手率比较低，这类房子买进卖出周期很长。”徐强表示，“至少要等到小孩子毕业后才会卖。”尽管学区房的价格已经并非任何人都能承受，但是其交易量仍然不低。在港厦房地产公司，平均每个月学区房成交量都在20～30套。但学区房目前的供应量还是跟不上需求，目前该公司现有的学区房存量只有总房源的1/5。房源虽少，但还是有很多人主动降低现有的良好居住环境，转而去抢购学区房。杨女士一家本来住在天地花园100多平方米的大房子里面，可是为了让孩子两年后能进学区小学，杨女士半个月前搬进了怡景花园一套只有60多平方米的二手房里面。“有条件就要让孩子读最好的学校，天地花园那边的房子就当度假用了。”对此杨女士却表示。和杨女士想法一样的还有很多人。据了解，学区房购买者大都是非初次置业者，有的本身还拥有比较好的居住环境。但是为了让子女能够进入名校，很多人还是选择了降低本身的生活品质，去满足子女入学的条件。

　　有些学区房不能买

　　杨女士为何要提前两年搬进怡景花园呢？据了解，大部分市区学区房的政策是，要求实际居住，居住无年限要求。但如果学校生源爆满会根据实际情况，让居住时间较长的二手房住户孩子优先入学。比如琅邪路小学，一般上半年四五月份就要进行家访。“现在严格控制生源，并不是今天买明天就能上，没有那么简单。现在还涉及到双学区的问题，各个学校都有自己不同的做法。所以客户买学区房的时候并不是很简单的，细节部分是很多的。如果是刚搬进去没多长时间的市民，必须要提前和邻居打好招呼。”徐强介绍。沈小姐的儿子刚刚满2岁，他们就在上个月为孩子买了一套清华公寓瑞金北村小学的学区房。沈小姐告诉记者，现在名校的入学条件越来越严格，为了保险起见还是早早把房子买好，心里才踏实。而有些年轻人甚至在购买婚房时，就把学区的因素考虑在内了。黄先生和王小姐今年要结婚，他们买房的时候就把学区作为自己买婚房的重要考虑因素。最后，他们买了游府新村一套60平方米的房子。按照现在的学区规划，这套房子所在的学区就是游府西街小学。该学区房价在8500～9000元/平方米之间，硬件条件比较好。房屋建筑年代以90、80年代为主，而这一带非学区房价格在7500元左右，相差1000元。对此，一些业内人士不无感慨地表示，优质教育资源僧多粥少，导致入学门槛越来越高。这让望子成龙、望女成凤的父母们不得不提前实施购房计划。据了解，现在一些名校入学时不仅要三证(房产证、父母和子女户籍证)合一，而且有明确的落户时间限制，面对严格的入学条件，学区房也就越买越早。“学区房周期长，供应量也在每年以大约10%～20%的速度在减少。”徐强表示。他告诉记者，很多学区房都是在省委机关和市政府附近。因为环境好，很多老人都居住在那里，房源相对要减少一部分。另外，由于学区房居住周期长，前两年买过房子的人，必须要等孩子毕业之后才会换房，这也是导致房源越来越少的原因。一些没有买到学区房的人，只能交赞助费才能上周边的学校。业内人士表示，买学区房就是买“目标房”。但能不能上心中的好学区，除了买学区房之外还要看小孩的户口。另外，很多学校的附近都有一些老的学区房，因为时间长，也许在2～3年后会面临拆迁的局面，也会为继续上学带来不必要的麻烦。这就牵扯到哪些学区房不能买，或者出现卖不掉的情况。一家中介公司的经纪人分析到，主要有2个原因，一是房子的房龄太老，并没有购买价值。因为很多人买学区房已经不纯粹是考虑到学区，也是一种变相的投资。转不了手的房子，他们绝对不会购买。再就是面积太大的房子，因为学区房的单价本来就高，总价也较高，一般也都不是新小区。如果不住的情况下，不管是出租还是转手都很困难。得不偿失的N种可能市民余先生最近忙得焦头烂额，为了孩子上学，户口是个大问题。2006年，余先生开始为小女儿上学的事情忙碌了。余先生一家住在广州路，父母住在莫愁湖，老两口也乐得清闲。于是，余先生打算将自己的房子卖掉，在拉萨路小学附近买个学区房，好让女儿上学方便。但是，他发现自己的户口簿上并没有女儿的名字。后来才想到当初将女儿的户口挂在自己父母那边。这让他有些发愁。跑了很多地方，不仅程序烦琐，还没有头绪。情急之下，他想到让父母把房子卖了，他们一起再去买个学区房。老两口只好放弃住了十几年的房子，和孙女一起搬到了学校旁。据了解，现在重点学校普遍加大对学区房儿童入学资质的审查，学区房的居住年限、户口、房产证、实际居住等多方面，都是衡量的因素。如鼓楼区新生入学必须具备产权证、户口簿(一家三口户口簿，单亲家庭除外)，且要求实际居住，无居住年限要求。白下区也要两证齐全，一定要在招生之前住进去，招生之后住进去就不能入学，无居住年限要求。另外，新生入学不仅要具备产权证、户口簿(一家三口户口簿，单亲家庭除外)，且要求实际居住，无居住年限要求。但如果学校生源爆满会根据实际情况，让居住时间较长的二手房住户孩子优先入学，对施教区内二手房每套只能安排一名学生就读(非独生子女家庭除外)。宋小姐以7500元/平方米的价格在瑞金路小学附近买了一套学区房，当初还重点看了一下该地理位置是否是学区房。而宋小姐带孩子到名校报名时，却被告知孩子根本上不了名校，她是白花了冤枉钱。据介绍，中介要陪着客户到派出所进行前期核查，这套房子里面的户口能否迁出，里面是否有学龄生在里面就读。宋小姐的前房主王先生为了让孩子上名校，以每平方米7000元的房价购买了这套房子，因为沾了名校的光，所以价格昂贵。孩子上了名校后，王先生又将此房以每平方米7500元卖给了宋小姐，才出现了这种情况。据了解，南京市有关政策，适龄儿童入学应具有所在施教区家庭正式常住户口，且户口原则上应随父母（法定监护人）在同一户籍，还要与实际常住地、房屋产权证一致。对于学区二手房，新生入学前，其父母（法定监护人）应在小学招生报名前办好产权证及户口迁入手续，并实际居住。学校对施教区内住户，每户只能安排一名学生在相应学校就读（非独生子女家庭除外）。还有些市民，即使高价买的是二手房，在学校名额满的情况下，也只能安排到其他学校。据了解，学生在学习中途购买二手房的，要根据该学区学额情况安排入学，如施教区内的学校学额已满，则由区教育局统筹协调安排学生就读。中途搬家的学生，如果新旧学区相近，一般不办理转学。来南京安家的外地学生或新旧学区相距较远的本地学生，即使在名校学区内安家，如果该校学额已满，则由当地教育部门协调到相对就近的学校上学。买学区房“悠着点”“听说北京西路69号是学区房，我就买了那边的房子。”“你买的门牌号多少啊？”“69-2号。”“那不是学区房，还卖那么高的价格。”市民黄小姐完成了这样的对话以后，倒吸了一口凉气。据了解，她于今年年初买了北京西路69-2号的房子，单价10000多元/平方米。“原本听说北京西路就是学区房，谁知道只有69-1是学区房，这次亏大了。”黄小姐郁闷地说道。南京港厦房地产四部经理徐强告诉记者，有些房子比学区房离学校还要近，但他们会挂着学区房的旗号，将价格抬到和学区房差不多。“这种情况在买卖学区房的时候占了1/3，琅琊路小学和力学小学附近就有很多这样的房子。”徐强说，如琅琊路小学附近的宁夏路和赤壁路靠学校就非常近，但它们却不是学区房；拉萨路小学附近的广州路只有159-215号、192-298号是学区房；汉中路只有140-280号是学区房；金鹏大厦只有5楼以下是学区房，5楼以上就不是学区房。连续多年来出现的“天价”学区房，也引起了相关业内人士的关注。中原地产、港厦房地产等多位业内人士在接受江苏商报采访时，不约而同地表达出了他们的担忧：学区房涨势如此凶猛，不太正常。有些家长认为，从人口数据来看，我们现在正处于中国1962年至1980年第三次“婴儿潮”所形成的新一个结婚、生育高峰时期，在这样的背景下，学区房热将不可避免。但教育和房产界人士却有不同观点。一些教育界人士认为，一个孩子良好的成长需要家庭、学校和社会三方面去教育，单纯追求名校对于孩子的成长并不利，何况名校学生数量的增加，这可能会在一定程度上降低教育质量，结果会适得其反。此外他们指出，现在很多知名小学都开出了分校，选择这些名校的分部不失为一种变通的方式。房产专家则从如何规避房产投资风险角度给出了一些建议。有关专家认为，购买学区房一定要密切关注该小区的学区划分，因为每年教育局会对学区划分做一些细微的调整，这有可能使你从一个名校的学区调到了另外一个普通的学区。另外，由于现在不少名校在孩子入学后，还会突击调查你是否是常住在户籍地址，因此像原来那样孩子入学之后就把房子转手卖掉的做法可能性已经不大行得通。既然如此，一些本身打算改善生活条件的家庭何不找一套合适的房子，兼顾住宅升级和学区，这样的方式无疑更加明智。“千万不要花高价买个荡手山芋。”(编辑　凤才)