要么买下要么别停 瑞虹新城“强售”车位引争议

　　要么掏十几万元买下车位，要么把车停到大街上，瑞虹新城的徐女士这样形容她目前面临的选择。3月31日，瑞虹新城二期业主接到开发商书面通知，从2006年5月1日开始，小区地下车库停车位全面停止出租。目前在此停车约190位业主面临选择：花十几万元购买停车位，或者寻找新的停车地点。

《物权法》3月16日通过后，广州、北京、南京等城市房产商，不约而同开始赶在10月1日法律实施之前售卖车位。在这样的背景下，瑞虹新城同样选择在此时强制出售车位，颇耐人寻味。

　　曾经的车位“可售可租”

　　瑞虹新城，虹口区规模最大的旧城改造项目，瑞安房产除新天地外另一招牌项目。2006年，自诩“针对迅速增长的中高收入人群”的瑞虹新城二期开始出售。2006年，徐女士入住虹口区瑞虹新城小区二期公寓。为了停放家中的两辆轿车，她选择在小区地下车库租了两个停车位，直到今年年初。徐女士说，在入住小区前，他们曾向开发商咨询过停车问题，当时开发商瑞安房产给出的答复很简单：“车位充裕，可租可售。”当时小区停车问题尚不突出，徐女士没有租地面车位，而选择租下了更为安全的地下车库。按照售房合同，瑞虹新城二期地下车库产权并无争议，归开发商所有。“本来是可以买车位的，但是当时觉得既然可以租，就没有必要花15万元专门买个车位了。”徐女士说，当时很多邻居也有同样的想法，便租下了地下车库的车位。

　　眼前的车位“只售不租”

　　2006年底，随着车辆的增加和新居民的入住，住户们感觉到小区停车压力陡增。“现在道路两边的车都停满了，车子太多了，大家排队等着租车位。”小区居民祁先生说，他之前还有几十位业主等着空出的车位，小区车位十分紧张。就在这样“紧张”的局势下，已经租到地下车位的100多位业主，自然对开发商停止出租车位的行为十分不满。今年年初，租用地下车位业主得到口头通知，车位即将“只售不租”，希望继续停车的业主主动购买车位，价格在15万元左右。目前小区地下车库出租车位的价格为400元/每车每月，包含管理费用。购买车位后，每月也需要交纳200元的管理费用，购车位对大多数业主来说并不“经济”。“说归说，但大家感觉开发商马上就不让我们租的可能性不大，所以都拖着。”徐女士说，所以很多人在3月底接到停止出租通知的时候，都异常惊讶。昨天下午，瑞安房地产瑞虹新城项目管理人员向早报证实，出租车位回收已经确定，开发商下一步将确定这一百多个车位的细则，相信会有业主积极购买车位。

　　需求充足业主选择余地有限

　　对于目前租用地下车库的100多位业主来说，目前现实的问题是：如果他们不购买车位，开发商也可以将车位出售给其他等待车位的业主。“开始有人提议所有人都不买，看他们最后卖给谁。但我觉得这不可能的，人家车子等着停呢，心不会齐的。”徐女士说，她已经咨询了开发商，可能最终还是只能选择购买车位。“已经有很多业主来咨询了，售价很快会确定。”昨天下午，瑞安房地产瑞虹新城项目管理人员表示，他们仍在收集业主的意见和建议，最终的价格将会在近日向业主公开。“原来就卖15万1，现在肯定要16万以上了。我们的车子也不过10多万，真不值。”在业主论坛上，很多瑞虹新城居民表达了担心。昨天，瑞虹新城的开发商拒绝解释为何此时停止出租车位的原因，“详细情况我们最早明天和媒体沟通”。将于10月1日正式实施的《物权法》中的第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。此前，《北京青年报》曾援引匿名房产人士的评论说，开发商突击出售车位，原因是担心10月之后，即使房产商拥有产权的地下车位，也可能属于“专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的共有部分，出售价格需要和业主协商。解决业主集会却只去了一个人实习生龙毅早报记者孙翔昨天，在瑞虹新城二期，业主自发反对开发商“强卖”车位的第二次聚会宣告失败。经过半个小时的苦等，王芮（化名）女士无奈地离开“集合地”———售楼大厅。这次看似声势浩大的聚会，她成了唯一参与者。4月7日，召集业主商讨应对“强卖”车位的帖子出现在搜房网瑞虹新城的业主论坛，集合时间定在第二天晚8时。业主们显示出了很高的热情，24小时之内这个“召集令”被二百多名业主浏览。王芮女士不是发起者，她看到帖子并联系上海东方早报记者，希望媒体见证业主们为“捍卫”权利而作的努力。上海东方早报记者在距离“集合”前15分钟见到王芮女士。“车库还有198个要卖的车位”，王芮女士算了一下，对于约有1900个住户的小区来说，车位实在很少。“现在开发商没有给出价格，”王芮女士认为开发商想摸一摸业主的底线，再抬高点价格，而很多业主都反对这个做法。“估计会有60多个人来。”王芮女士对这个聚会很乐观。然而30分钟的时间却让王芮女士由乐观转为无奈，直至晚8时15分，仍没有其他业主来参加———这次商讨对策的聚会落空了。王女士说，4月3日开发商刚贴出通知，网上就出现了第一次召集帖，但那次时间仓促，只有不到十人参加。“本以为这次人会多一点，”王女士没想到仅过了几天后，业主都没了热情。她回忆4月3日第一次集合时，就有业主到小区外附近预定了几个月的车位。“可能大家都各自想好了出路”，王女士只能无奈地表示，其实她也订好了位子，只是希望和大家一起联合起来与开发商对话，没想到事与愿违。说法必须首先满足业主需要早报记者陈辉楠3月31日，瑞虹新城二期业主接到开发商书面通知，从2006年5月1日开始，小区地下车库停车位全面停止出租。目前在此停车的约190位业主面临选择：花十几万元购买停车位，或者寻找新的停车地点，开发商的依据是按照售房合同，瑞虹新城二期地下车库产权并无争议，归开发商所有。对于瑞虹新城二期开发商的这种做法，上海联业律师事务所律师马永健认为这是一种开发商片面行使所有权的做法，“即便地下车库已经约定为开发商所有，但开发商也需要谨慎对待。”马永健律师分析说，根据目前的法律法规，无论是小区的地面停车位还是地下车库停车位都必须优先满足业主的需要。“地下车库产权归开发商，开发商可以卖车位，但根据目前的法律法规，在相同的条件下，开发商应该首先满足业主的需要，”上海市绍刚律师事务所高级律师杨绍刚昨日在接受上海东方早报记者采访时表达了同样的观点，他强调开发商并不能强制出售车位给业主，如果业主更愿意租车位，开发商也应该满足。杨绍刚律师补充说，如果业主不愿意买车位，开发商也不能随便将车位出售给小区以外的车辆，“除非该小区的地下车库直接连接小区外的路面，否则业主完全有理由不让小区以外的车辆驶进小区的地面道路，因为小区的地面道路属于共有部位。”

　　小区车位分类

　　当前小区车位大致分3类：一是封闭式的独立车库，业主购买后拥有房产证，其权属较为明确；二是地下停车场车位，目前主要由开发商进行出售或出租；三是占用楼外空地的临时车位，这类车位因占用业主的共有面积，归业主所有。目前最容易引起争议的主要是地下车位的权属问题，是业主无偿使用还是由开发商出售或出租给业主，或是只能收取管理费用，业主与物业及开发商方面各执一词。我国《物业管理条例》第二十五条明确规定，物业管理用房、停车场(库)、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。业主据此普遍认为，地下停车场的建造费用已经摊在商品房的价格里面，并且小区内的土地属于业主共有，所以要求免费使用地下停车位。而目前，多数开发商实际上是以所有人的身份在出售或出租地下车位。瑞虹新城概况3月31日，瑞虹新城二期业主接到通知，小区地下车库停车位2006年5月1日全面停止出租。在此停车的约190位业主面临选择：花十几万购买一个停车位，或者寻找新的停车地点。虽然在售房合同中已经明确，发展商拥有对地下车库的产权，但强制购买的政策的强硬，仍然令业主感到无法接受。到底是掏一辆汽车的钱买一个车位停车，还是选择把爱车停在小区之外呢？这是一道颇令人不快的选择题。新闻栏口大中城市开发商为何突击卖车位？早报讯《物权法》将于今年10月1日起施行。此间，在广州、济南、青岛等大中城市，均出现开发商“突击卖车位现象。但当开发商销售权属存在争议的地下停车场时，多遭遇业主的强力阻击。济南西部一社区业主甚至说，谁来制约财大气粗的开发商？显然，在一些没有成立业主委员会的小区，单凭几个一腔热血的业主代表，很难与开发商及其背景下的物业公司相抗衡。这位业主认为，开发商势力强大，这让业主有话无处说。个别政府部门、法院在处理这类纠纷时也存在有法不依的嫌疑，如在成立业主委员会问题上，政府方面以种种理由拖延等。一些业主不理解，房管局为何给作为配套公建的地下停车位发放产权证，等等。新出台的《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。山东沃德律师事务所律师李岳认为，这一规定是鼓励开发商及购房人在商品房买卖合同签署时即对车库位的归属及处置方案作出明确约定，并按约定进行处置。合同约定成为解决车库车位问题的关键，这是导致目前一些城市开发商抓紧销售地下车位的主要原因。因小区临时停车多是停放在露天的公共停车场地，而这些停车场地又属于全体业主，所以临时停车是否收费，收多少应该由业主来决定。但据记者了解，目前一些尚未成立业主委员会的小区内，物业公司只是单方面决定临时停车场收费问题，业主的意见尚未纳入进来。这种现实情况，也导致了一些小区内业主与物业公司的矛盾。如济南一物业管理公司2006年11月1日决定，将所管理的小区地面停车位设为临时停车位，并进行收费管理。访客车辆进入社区2小时内不收费，超过2小时的按照临时停车场的规定进行收费。所收管理费除正常税收和车场管理人员工资开支外，补入社区公共设施维修费中。对此，小区业主认为，亲戚、朋友来了还收停车费，心里不舒服，收不收费应由业主说了算。按照《物业管理条例》的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，所收取的停车费扣除相关管理成本后为收益，主要用于补充专项维修资金。而物管公司实际上并没有权力支配公共土地，支配权的矛盾双方应该是开发商和业主。按规定物管公司如果要划定停车位收费，必须经过业主委员会同意。据新华社报道