大大小小的水泥砖块从墙面剥落坠下，砸坏汽车、敲瘪防护棚，这样的现象在位于中山北路武宁路口的中宁大楼已持续了3年之久，而且愈演愈烈。然而，由于要动用超过300万元的维修基金，大楼的外墙面大修至今未能启动。
小区物业经理虞振陆忧心忡忡地说：“等到出人命，做什么都晚了！”
掉下三四公斤重的水泥块
来到中宁大楼，记者首先看到的就是蓝底白字的告示牌：“墙面松动，请勿靠近”；抬头向上看，一块面积在10平方米左右的裸露墙面出现在记者眼前。小区物业经理虞振陆说，从2003年出现外墙面脱落以来，大大小小的水泥块“从天而降”已是家常便饭，现在最大一块裸露墙面达20多平方米。
在物业管理办公室，工作人员向记者出示了一些脱落下来的水泥块，最大的一块长约30厘米、厚2-3厘米，足有三四公斤重。据介绍，最近掉落下来的水泥块把停放在地面的一辆轿车砸得面目全非。
虞振陆告诉记者，从2003年开始，每年的冬夏两季都让他过得胆战心惊：“一旦冬天出现下雨结冰，从外墙面脱落的大小水泥块就会像下雨一样从高空落下；而在夏天的台风暴雨中，严重的外墙脱落更是让人不敢在楼外停留。”
小区物业曾委托鉴定机构对大楼外墙立面进行查勘，结果发现：大楼起壳和裂缝面积大于外墙面的30%，且阳台立面基本都已起壳，随时有下坠危险；建议大修。
300万费用“卡”住维修
中宁大楼急需维修，然而，据初步估算，大修至少需要300万元——这笔巨款“卡”住了维修进程。
根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，专项维修资金的使用，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。然而，业委会征求业主意见的结果却是，只有64.28%的业主同意维修，未达到三分之二以上通过的法律要求。
高达300万元的费用，是相当一部分业主投反对票的原因。中宁大楼共有336户业主，每户要承担的维修费用在8000元到10000元左右，基本上掏空了所有人家缴纳的维修基金。因此，即使是投赞同票的业主，也会不无担忧地询问：“维修基金用光了，以后怎么办？”
维修资金“断炊”的后遗症
对业主来说，维修基金“断炊”意味着今后的物业维修可能因资金问题而出现“断档”。但是，对业委会和物业公司来说，维修基金“断炊”可能带来的后遗症更令他们头疼。《上海市商品住宅维修基金管理办法》明确规定，“一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。”
虞振陆表示，即使有超过三分之二的业主赞成维修方案，维修工程恐怕也很难启动。他说，动用300万元之后，小区维修基金余额肯定会远远低于首期维修金的30%；也就是说，维修工程一启动，业委会就可能要出面向全体业主再次筹钱，“在没有强制力的情况下，再度筹集维修基金的难度可以想象。届时，恐怕连业委会主任都没人愿当，维修工程也自然会再度停滞。”本报记者钮怿
各方说法
由于维修基金“断炊”而搁置房屋保养和修理工作的小区，绝非只有中宁大楼一家。据记者了解，不但一些楼龄较长的售后公房小区出现了维修基金使用殆尽的情况，而且少数商品房也开始因为资金问题而出现了维修无以为继的现象。更令人担忧的是，随着时间的推移、小区建筑的老化，“修不起楼、筹不到钱”的现象会更加普遍、更加突出。对此，一些物业管理方面的专家、法律界人士和政协委员都提出了自己的想法和建议。
律师：物毁人伤，产权人应负法律责任
关于维修基金的再筹集，《上海市商品住宅维修基金管理办法》只规定具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施，但没有规定具体的操作程序和内容，而且由于缺乏强制力保障，所以操作起来会存在一定的难度。
田庭峰律师认为，在法律与现实存在脱节的情况下，要使业主自觉地再次筹集维修基金，应强化业主的责任意识。即在缺乏维修基金的情况下，一旦发生建筑物失修并给他人造成损失或伤害的情况，业主必须承担相应的法律责任。
值得强调的是，业主必须树立起自己才是物业管理主体的观念。业主享有相关权利，同时也承担着保养物业的义务。
物业管理专家：维修基金不能滥用，也不能惜用
有些售后公房的外墙改造有政府旧房改造资金的投入，但是售后公房的维修改造不是政府的义务。上海业伟业主咨询服务有限公司负责人刘生敏十分明确地表示，业主作为物业的产权人，保养物业是应该承担的义务。
在他看来，维修资金使用完毕，需要续筹，这是所有的小区和大楼都会面临的问题。但现在有关维修基金再筹集的工作没有具体操作办法，因此，这项工作基本处于停滞状态，更有甚者，有的小区业主委员会怕承担责任，或者为了将维修资金增值，不愿使用维修资金，致使应当维修的物业共用部分和设施设备迟迟得不到修理。记者了解到，在全市已开列账户的商品住房小区业委会中有40%未动用过维修资金。
但是，该修的时候不修必然导致更大的维修费用支出，甚至可能导致提前报废。因此，维修基金不能滥用，但也不能惜用。
政协委员：政府应有应急措施
像中宁大楼这样的情况，不仅牵涉到业主的利益，而且已经对公共安全造成了严重威胁。市政协委员张峰认为，当业主的决定对社会公共安全不利时，政府应采取应急措施，及时消除隐患。
张峰在有关提案中表示，由于各种各样的原因，产权人完全有可能作出不顾及公共利益的决定，致使存在安全隐患的物业对公众造成威胁。在这种情况下，政府应当以确保市民人身安全和公众财产安全为出发点，及时采取应急措施。他建议，市房地局可以进一步细化专项维修基金使用规定，建立全市统一的应急维修基金。如果业主大会两次都未能通过专项维修资金使用方案，且经专业机构鉴定确认相关物业已经影响到公共安全时，市应急维修基金应先行垫付相关修缮费用，以及时消除安全隐患。所垫付的费用可经有关程序从该物业的维修基金中逐步偿还。
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