大明路商铺热得烫手

　　江苏商报报道商报记者　吴剑秋　曾璐　实习记者　陈丹丹　报道2000年，这里一亩地一年的租金只要4000元；2007年，一年要花上12万元才能租到一亩地，上涨了30倍。大明路附近的商业用房及土地价格，在汽车街“集聚效应”的作用下逐年飙升。

　　杨睿站在大明路路口装修一新的“斯巴鲁”专营店面前，长长舒了一气。

　　“感觉如释重负。开业才两个多月，但已经可以明显看出这间店的营业额，比宁南大道上原来的那间4S店要好得多。看来我的坚持是正确的。”这位现年36岁的华瑞斯巴鲁南京专营店总经理，很得意自己当初的决断，“现在大明路上的店面用‘寸土寸金’来形容并不过分。我本来是想在这里建一个4S店的，但已经没有那么大的地方了。退而求其次，只能选择建专营店了。”

　　无独有偶，南京市大明路汽车街管理办公室主任张乃胜，也向记者传达了类似的感触。

　　据张乃胜透露，今年将有一批名牌汽车品牌4S店落户大明路，其中包括福特江铃汽车4S店、萨博汽车专营店、斯柯达汽车专卖店、林肯汽车专卖店等。此外，MG名爵汽车专卖店落户大明路的前期准备工作也已启动。

　　“尽管还有不少世界顶级品牌汽车正在和我们洽谈进驻事宜，但大明路上真的已无地再建汽车4S店了。”张乃胜说。

　　大明路究竟有多火？

　　“平均每12分钟就有一辆车成交，全市每卖出10辆车，就有7辆是从这里出去的”。2006年底，在大明路“中国特色商业街”揭牌仪式上，大明路汽车街管理办公室透露了上述的信息。南京大明路自2001年5月经市政府确定为全市第一条专业汽车街以来，经过几年的培育与发展，目前已建设成为“南京辐射力最强的汽车交易中心，苏皖规模最大的汽车销售服务特色街，华东功能最完善的汽车专业市场，中国品牌最响亮的汽车服务贸易集聚区”。据江苏商报了解，目前整个街区汽车相关企业300余家，有规模的汽车4S店近50家，覆盖国产主流品牌车40余种90几个系列。总经营面积50余万平方米，注册资本12.34亿元，整车销售已占到全市的60%以上的市场份额。汽修企业100多家，汽车检测、配件销售、燃油供应、汽车制造等相关企业近100家。实现年销售收入达40亿元；实现税收收入6000多万元（不含每年2个多亿的车辆购置附加税）。5年前，这里尘土飞扬、杂草丛生、条件简陋，仅有零星十几家自发集聚的汽车修理厂。据秦淮地税部门统计，截至去年11月底，南京大明路国际汽车街区新车销售收入达到43.4亿元，比去年同期翻了一番，新车销售总量达32000辆，比去年同期增长68.42%，缴纳各项税收收入4.6亿元（含车购税）。张乃胜表示，今年大明路国际汽车街区汽车销售十分火热，预计2007年大明路汽车街的容量和环境将有较大的改善，新车销售收入将达50多个亿，各项税收收入将全面超过5个亿。据业内人士介绍，大明路不少4S店去年前8个月就完成了一年的销售额。因此今年到现在，这条汽车街的销售量创下与去年相比近70%的增长幅度，则一点不让人感到意外。在南京凡德宝马4S专营店门前，一辆辆新车排成一排。在机修车间，工人们忙碌地为汽车维修保养。“总经理曾经到这里考察了两次。当时这里还挺僻静，但他说，宝马不要很闹的街道，我们选定这里，别的汽车品牌也会在这里落户。事实还真如他所预料的那样。”销售经理陈芳绮指指宝马旁边的几家其他品牌的4S店，笑得很开心。“去年一年他们销售额达到6亿元，纳税达1000多万元。生意很红火的。”大明路汽车街管理办公室副主任严春波补充说。在大明路，很多商家感受到“扎堆”的好处。“现在除了4S专营店，汽车美容、汽车配件、汽车维修等产业链上的企业都入驻了。买了车，就近在附近的店里做个封釉、买个椅套。市民可以在这里逛逛，先试驾一部车，接着在附近的店里再试驾一部车，最后定下来买什么。在大明路集聚效应的作用下，很多市民买车都会“习惯性”地去大明路。大明路同档次的汽车专卖店相对集中，对消费者非常方便。“在大明路从买车到上牌，两个半小时就可以办完全部手续，我们为企业和消费者提供工商、税务、车管、交通、银行、保险等‘一站式’服务。”张乃胜说，卖车的都想扎堆大明路不是没有原因的。

　　资源稀缺“一地难求”

　　随着大明路产业集聚优势的形成，大明路的商铺供应及价格开始发生明显变化。“100平方米的专营店，一年租金30万～40万元，不过现在已经不可能租到了。”华瑞斯巴鲁专营店市场部经理李筱惠告诉商报，华瑞集团原本是想在大明路买下一块地来建4S店，可是因为大明路地块紧缺，最终他们只能选择买下门面来经营。李筱惠称，虽然新店开业才两个多月，营业额明显要比宁南大道上原来的那间4S店要好得多。据了解，一间普通的汽车4S店前期投入都要在1500万以上。专营店虽然占地较普通的4S店小，但是投入也相对较少。据李筱惠介绍，他们在宁南大道上的400多平方米4S店的年租金为68万一年。华瑞集团这次买门面是想作一次性投资，而且主要是想有个长期稳定的经营场所。“我们并没有舍弃维修这块。”在探讨专营店与4S店的利润空间大小的时候，李筱惠表示，他们的专营店还是以4S店的形式在运作。不同的只是他们把前后场分开了，即销售与维修不在同一个地方。这种模式虽然比较不方便，但是运行起来更灵活多变。“店面位置的好坏直接决定着营业额，所以只有销售额上来了，以后的计划才有意义。”李筱惠说。大明路汽车街区属于南京地税秦淮分局管辖。据税务人员介绍，近年来，大明路国际汽车街区销售数量、销售收入持续增长。一位税务人员私下透露了一个“非常奇怪”的现象：宁南汽配城和大明路汽车街区仅一街之隔，但销售收入却差很多。不少汽车商削尖脑袋也要挤进大明路，不愿意去地方更大、租金更便宜的宁南汽配城。汽车商拥进大明路，带来最直接的影响就是“僧多粥少”——想来的人很多，但能够提供给他们销售地方的却越来越少。据江苏商报了解，大明路的汽车商铺这两年显得尤其紧俏，商铺的价格也在逐年上涨。“40万才租了100多平方米，尽管也觉得贵但还是咬着牙租下了，未来几年肯定会越来越贵。”在大明路几家汽车销售公司都工作过的李成对大明路这几年的变迁，十分了解。大明路和宁南大道是南京市汽车专卖店的密集地带，经过近三四年的发展，这两条路边如今已几乎见不到一块空地了。“我们现在最不愁的就是招商，好多经销商来跟我们谈用地的问题，可是我们实在没有地了。”大明路汽车办相关负责人说。2000年以来，随着南京市汽车销售市场的极速膨胀，建专卖店的用地成本也是直线上升。2000年左右，大明路一亩地一年的租金最低只有4000元，而2007年新建的专卖店一年要花上12万元才能租到一亩地，上涨了近30倍。据了解，大明路和宁南都在试图通过改造以及拆迁的方式腾挪出更多的空地，以供市场需求。进了大明路就不烦了？南京地税部门公布的大明路国际汽车街区税收统计显示，销售数量、销售收入全线飘红。但就在很多人想方设法进驻大明路的时候，已经在大明路的汽车经销商却对商报表示，他们这几年并没赚到多少钱。面对“今年销售收入将达50多个亿”这样激动人心的数字，天天在大明路上卖车的经销商却不以为然。北京现代销售经理刘炜告诉商报记者，去年前11个月他们店里平均每个月要卖掉240台车，这在前年是绝对不敢想象的。但同时厂商给他们的任务也相应增加了，全年销售3000辆才能完成任务。眼看接近年底，他们只好让出部分利润，伊兰特标准型现在只卖9.4万元，刨去开销4S店甚至要亏钱。小丁是大明路上一家经济型车4S店的销售员，每个月他加班加点才能完成店里布置的任务——销售10台车。但是即使是完成了任务，他的底薪加销售提成也就两千出头。小丁告诉商报记者：“平均卖一辆车才拿200元，这跟以前没法比。”其实销售商们的抱怨并非无根据。尽管这几年大明路汽车街销售的确不错，目前大明路国际汽车街区驻有汽车相关企业230余家，还有更多的汽车销售企业想方设法入驻大明路，但是这一两年汽车的价格战打得越来越厉害。加上全年近百款新车扎堆上市，经销商的利润越来越薄，一辆售价七八万的车平均利润不会超过一千多元。在这样的背景下，很多4S店的利润点开始转移，七成的销售额来自卖车，但是卖车利润只占其中的三成，七成的利润是来自装潢、保险、维修、保养这些汽车后市场。有专家表示，那些喊今年卖车不赚钱的4S店，应该适当转变经营策略，来适应这个变化。据悉，在大明路汽车街今后的规划中将重点发展零配件企业。有业内人士表示，大明路汽车街已经在整车销售上覆盖了几乎所有的汽车品牌，再去重复发展整车销售无疑是自掘死路。现在连地都没有，也争无可争了。而汽车零配件市场还有很大的发展空间，而且利润相当高。“一辆25万元左右的中高档车，如果把它拆散了卖，能卖到70万元左右。而一个轮胎的区域性代理商的年销售量，超过两个中档车的4S专卖店的经营规模。”某车商大叹零配件企业利润高。据称，现在很多4S店70%的销售收入来自卖车，但70%的利润来自维修保养、改造装潢旧车交易、汽车文化等“汽车后市场”。南京大学商学院黄繁华教授表示，眼下汽车经销商所遇到的真正麻烦并不是市场的冷却，而是单一的销售模式。建一个4S店的成本最少在千万元以上，如此巨大的投资在车价不断下降，利润不断下降的情况下，维持的压力越来越大。加上厂家供应渠道的多元化，使4S专卖店在中小代理商的价格竞争中显得不堪一击。在市场井喷时期，这种弊端很难显现出来，但遇到市场低迷时，4S店的这种弊端显露无余。“很多人花了巨大的代价进驻大明路，如果经营思路不明确，是很危险的。”大明路汽车街管理办公室主任张乃胜介绍说，现在不仅马鞍山、镇江等周边地区的消费者前来选购汽车，甚至有一些当地二级、三级销售商也从大明路订购汽车。但是就目前的大明路发展而言，如何突破自己，实现第二次腾飞是当务之急。必须发展汽车产业服务业，全面开拓汽车售后服务市场，要以营造文化氛围，培育汽车文化为主题，整合资源，发挥优势，以进一步增强大明路的核心竞争力。，汽车街催涨附近房价随着大明路渐成气候，这一带的商品房开发也开始活跃起来。除去老的宁工新寓，九龙雅苑、丽景华庭等楼盘也加入到其中。“紧靠大明路汽车街”也成为该街区二手房的卖点之一。记者从我爱我家洪家园店了解到，大明路一带的二手房大都是2000年以后的，去年上半年，该区域小面积的二手房均价为5800元/平方米左右，现在已经涨到7000元/平方米。大面积的二手房均价也由去年每平方米四千多，涨到现在每平方米6400元左右。早在2003年，南京市政府就开始研究大校场机场搬迁的可行性，市规划局还专门邀请了中国规划院的专家，对大校场的定位等进行调查论证。专家认为，从大校场周围的人居环境、水环境以及土地的平整度来看，这个总面积九平方公里的区域可以打造成“商务商业居住区和产业发展区”。目前，大明路作为“汽车一条街”已经颇具知名度，商业氛围日渐浓厚。因此，大明路的商业用房受到很多投资者的青睐，众多投资者的热炒无形中也提高了大明路房价。(编辑　墨泉)