小户型奇缺酿成江宁房荒

　　江苏商报报道商报记者　曾璐　实习生　刘斌　袁劼铭　报道现在，南京主城区的房价不断上涨，城中的新房均价都在每平方米1万元以上。另外，城东、城南板块目前可选择房源较少，江北交通仍是瓶颈，河西价格也在破八冲九。

在此因素的影响下，越来越多的人把眼光放在了离主城区较近的江宁。而随着地铁一号线南延线等利好的确定，江宁楼市最近也是火爆异常，房价也是节节攀升。据江苏商报了解，江宁不少楼盘在开盘销售的时候，都遭遇到了前所未见的排队“抢房潮”。“抢房潮”为何频现江宁板块？是供应量不足导致房子稀缺，还是有其他原因？江宁楼盘的真实状况究竟如何？昨日，江苏商报组织“楼市报道小组”，对江宁十余家主力楼盘进行了详细的摸底调查。通过调查我们发现，江宁目前只有五家楼盘有现房销售，而且大部分都是大户型。总价50万左右，适合三口之家居住的中小户型奇缺，总的供应量不足500套。

　　现房销售的楼盘不多

　　记者采访的十几家楼盘中，只有五家楼盘目前有现房销售，但大部分都是大户型，即使有少量中小户型也已被订购或认购。名嘉佳园剩余2套96平方米左右的现房，均价4800元/平方米。不过销售人员说，其实这两套已经差不多要订购了，只是还没有做最终的决定。莱茵东郡现房中只有莱茵小镇的227室及427室在售，房价分别为3670元/平方米、3770元/平方米。但是记者发现由于这两套房子处于一个三角地带，采光等等并不是很好，这也是目前这两套房子没有卖出去的原因之一。而且记者了解到莱茵四期的房屋基本上是以底层商用，二层大户，三四五层中小型来建造的。高尔夫国际花园二期于去年11月开盘，共计100余套，已售出30余套，以130～160平方米的大户型为主，均价在5600/平方米，一般一套房的价格都在70万～80万元。麒麟镇开发较早的锦绣花园，今年也推出了紫桂园，现有房源只剩一套一楼93.66平方米的二房二厅一卫户型，价格是4090元/平方米。另外有两套跃层，分别是128平方米和125平方米，均价3800元/平方米。同曦公寓的现房主要是46.94平方米的单身公寓，均价5800元/平方米左右。据介绍，销售情况非常好。几位购房者告诉记者，他们基本上都是带现金来的。一位姓孙的女士是和自己的儿子一起来的，她告诉记者，这里的房子一套差不多是27万元左右，现在买的话等2009年地铁开通一定会有一个上涨的幅度。她的儿子和儿媳妇就住在附近，他们来买房是为了进行投资，在等待着地铁的开通，将来或租或卖。她表示，如果经济条件允许她会再买一套进行投资。市政天元城剩余少量160平方米左右的大户型。……

　　捂盘的另一种解读？

　　“目前购房者买不到房子，并不是因为真正意义上的‘一房难求’。大部人对开发商有误解，以为是开发商把楼盘捂在手里不卖，有意造成房源紧俏的假象……‘一房难求’的真相，其实是与购房者需求相适应房源太少了。”日前，网友soucool在江南房吧论坛上发表了一篇题为《开发商捂盘的另一番解读》的文章。该网友在文中表示，其实开发商不是不卖房，而是没有建造出适合老百姓居住要求的房子。soucool在文中透露，他在江宁一个总面积30万平方米、有2000多套房源的楼盘做销售。其中该楼盘前3期有未售住宅63套，都是200平方米以上大户型，商铺20套，剩余最后一期未开发。“江宁有94家在售楼盘，那全南京有400家在售（保守估计），那大户型（包括别墅）+商铺+写字楼+产权车库剩余3.2万套以上。可是这些房子不是刚性需求，不是目前老百姓要买的房子，大家没有房子买是因为现阶段剩余的房源与实际需求的脱节！”文中这样说道。作为业内人士，网友soucool表示，2004和2005两年政策导向，大部分购房者持币待购，开发商也减缓了开发力度，而到2006年刚性需求爆发导致报复性反弹时，开发商都没有后续房源供应，所以造成暂时性供需不平衡。如果不是反弹的话，今年下半年就会解决。但现在很多原本没有购房计划的人也参与了购房大军，那这种需求可能要到明年这个时候才能解决。这样说的根据是“从立项到开盘销售快的也要1年”。以江宁为例，记者通过采访发现，大部分楼盘的现房确实只剩大户型和商铺，90平方米以下的小户型甚少。比如，天印花园目前处于尾盘销售阶段，剩余数套是140～165平方米的大户型。天元城现剩余少量大户型，160平方米左右，月底将有2幢楼开盘，其中13幢有约30套A型90平方米左右的期房，价格为4900元/平方米。其余均为大户型。高尔夫国际花园二期于去年11月开盘，共计100余套，已售出30余套以130～160平方米大户型为主，均价在5600/平方米。银河湾花园目前可售现房只有30套，2005年开盘房源中，只剩1套商铺，6套住宅，均为200平方米以上的大户型。2006年开盘剩余6套普通公寓，面积都在200平方米以上。17幢酒店式公寓剩余6套。今年1月份开盘的6幢、7幢只剩4套商铺。天元吉第一期现剩余140平方米左右的房源，其余的中小户型均销售完。印湖山庄推出的30平方米左右挑高5.4米的单身公寓，均价3200元/平方米已售罄，只剩少量100～140平方米的大户型。名嘉佳园剩余2套96平方米左右的现房，均价4800元/平方米，新房面积均在100平方米以上。中小户型还要再等多久那么，老百姓想买到称心如意的房子还需要等多久？记者在江宁区采访了一圈，从各家售楼处得到信息是，只要再等等，下半年会有较多适合市民居住的中小户型推出。锦绣花园不久之后开盘，主推室内层高是2.9米，户型分别是74.60平方米的二房二厅一卫，93.66平方米的二房二厅一卫，117.27平方米的三房二厅一卫。华汇康城4月22日即将开盘的是3期颐景园，首次推出的是34幢、37幢、38幢，均为6层的多层建筑，1～5楼是约84平方米的二房二厅一卫，均价为4100～4200元/平方米。银河湾紫苑二期，准备推出92～110平方米的二房及三房。东郊小镇正在推广第四街区，推出的户型从37平方米的精装修小户型到154平方米的小别墅都有。分别是37平方米的挑高和48平方米的挑高，37平方米的户型总价在18万左右，48平方米的户型首付8万元左右。由于均价已超过高档房的规定（江宁房屋均价超5100元，就算高档房），买房者付4%的契税，3%的公共维修基金，不可以做公积金贷款。售楼人员表示，这种户型并不适合三口之家居住。但是这次开发商推出的81平方米二室二厅一卫户型只有10套，89平方米的三室二厅一卫户型也只有10套，总价在39万元左右。“这两种户型，现在排队也买不到了。”除了普通住宅，东郊小镇还推出137平方米四室两厅三卫和154平方米四室两厅三卫的联排别墅。岔路口的老牌楼盘天地新城现在新盘均价4200元/平方米，小户型将在今年六七月开盘销售，记者从销售处得知，天地新城现房基本上都在160平方米左右，小户型的房子正在建设中。天元吉第二期推出的楼盘大都在90平方米以下，从58平方米到87平方米，有三种户型。莱茵东郡现预售四期8幢楼盘，时间未确定，其中01幢、02幢主打40～90平方米的小户型，03幢、04幢以40～100平方米的中小户型为主，05幢、06幢主打120～200平方米的大户型，还有少量单身公寓。07幢、08幢都是120平方米以上的大户型。其中05、06幢的房源总面积相对其他楼幢较少。现房中只有莱茵小镇的227及427在售，房价为3670元/平方米、3770元/平方米。武夷绿洲现在销售二期观竹苑房源，面积为50~101平方米，已销售完35、36两幢，于2月底开盘销售，开盘价为4100/平方米，三天内销售一空。4月底24、37幢开盘，约200套80～90平方米的房源。还有30余套50平方米左右的单身公寓。均价在4100～4300/平方米。记者了解到武夷绿洲对于印湖山庄虽然距离市区较远，但是由于步行至地铁口需十分钟左右路程，因此在销售中异常火爆，而且一期和二期已经销售的现房都已入住完毕。百家湖西花园二期27、23幢本月底开始销售，总共360套，预计明年10月拿房。户型为66.92平方米和79.29平方米两种，均价4800～5200元/平方米。不过，记者了解到百家湖由于进入中小户型开发的尾声，除马上要开盘的27幢、23幢以外的房源全部为大户型。同曦公寓现有单身公寓46.94平方米，均价5800元/平方米。记者通过采访发现，由于现在的开放商把房屋的建筑设计重心，放在了单身公寓和100平方米以上的三室两厅型公寓上，可能会使得八九十平方米的住房，在未来一段时间内仍处于严重供不应求阶段。江宁楼市会否因此再度上演抢房潮现象，我们拭目以待。(编辑　墨泉)